Cum moștenești o casă la notar, ce acte îți trebuie și cât plătești pentru una de 500.000 de lei

Ca să moștenești o casă la notar, accepți moștenirea în cel mult un an de la deces, pregătești actele și depui cererea la un notar din zona ultimului domiciliu al persoanei decedate. Pentru o casă evaluată la 500.000 de lei, onorariul minim este de 4.902,49 lei înainte de TVA; înscrierea proprietății și alte cheltuieli se plătesc separat.

Pot moșteni soțul rămas în viață și rudele persoanei decedate. Dacă există testament, notarul îl ia în calcul când stabilește cine primește bunurile și ce parte îi revine fiecăruia.

Actele de pregătit pentru moștenirea casei

Actele trebuie să arate cine a murit, cine poate moșteni și ce bunuri și datorii a lăsat. Pregătește:

• Certificatul de deces și actele de stare civilă ale persoanei decedate.
• Actele de identitate ale celor care pot moșteni și certificatele de naștere sau de căsătorie care dovedesc rudenia.
• Testamentul, dacă există, și adresele celorlalte persoane care pot moșteni, pentru a fi chemate la notar.
• Actul prin care persoana decedată a dobândit casa și terenul, extrasul de carte funciară dacă imobilul este înscris acolo și certificatul fiscal.
• Actele și informațiile despre celelalte bunuri și despre datoriile persoanei decedate.

Regulamentul de aplicare a Legii notarilor publici cere și declarațiile a cel puțin doi martori. Întreabă biroul notarial când trebuie să vină și ce acte de identitate să aducă.

Pașii la notar până la certificatul de moștenitor

Notarul trebuie să lucreze în zona deservită de judecătoria ultimului domiciliu al persoanei decedate, potrivit art. 15 din Legea notarilor publici. Locul unde se află casa nu schimbă această regulă. Dacă sunt mai mulți notari în acea zonă, dosarul revine celui sesizat primul.

1. Depui cererea. În ea treci datele persoanei decedate, persoanele care ar putea moșteni, bunurile, valorile și datoriile cunoscute. Cererea poate fi depusă și de altă persoană care are un interes legitim.
2. Notarul verifică dacă există deja un dosar și îi cheamă oficial pe cei care ar putea moșteni.
3. Prezinți actele și martorii. Notarul stabilește cine moștenește, ce bunuri și datorii intră în moștenire și partea fiecăruia.
4. Notarul încheie procedura și eliberează certificatul de moștenitor. Potrivit art. 114 din Legea notarilor publici, certificatul dovedește drepturile moștenitorilor asupra bunurilor trecute în el.

Dacă actele arată că persoana decedată deținea numai o parte din casă, notarul stabilește acea parte înainte de a o trece în moștenire. Când mai mulți oameni primesc părți din aceeași casă, certificatul dovedește dreptul fiecăruia; nu atribuie, prin el însuși, întreaga casă unuia dintre ei. Dreptul asupra imobilului se înscrie apoi în cartea funciară.

Pentru moșteniri succesive, rămase de la persoane decedate una după alta, se aplică regula specială privind ultimul autor decedat. Onorariul se calculează separat pentru fiecare moștenire.

Un an pentru acceptare și doi ani pentru scutirea de impozit

Art. 1.103 din Codul civil dă un an de la deces pentru acceptarea sau refuzul moștenirii. Acceptarea poate fi făcută prin declarație ori poate rezulta din fapte care arată că moștenirea a fost acceptată; notarul verifică dovezile concrete. Renunțarea se face prin declarație oficială la notar.

Anul nu este termenul în care trebuie terminat dosarul. Moștenirea poate fi dezbătută și mai târziu, dacă a fost acceptată la timp.

Separat, art. 111 alin. (3) din Codul fiscal prevede că nu se plătește impozit dacă procedura este încheiată în cel mult doi ani de la deces. După acest termen, impozitul este de 1% din valoarea netă a bunurilor imobiliare moștenite, nu din valoarea tuturor bunurilor lăsate de persoana decedată. Din baza de calcul se pot scădea datoriile dovedite care îndeplinesc condițiile fiscale și cheltuielile de înmormântare de până la 1.000 de lei fără acte; notarul calculează și încasează impozitul înainte de încheierea procedurii.

Cât costă moștenirea unei case

Onorariul minim se calculează după valoarea bunurilor din moștenire, conform anexei nr. 3 la normele privind tarifele notariale. Se stabilește pe certificat, indiferent câți moștenitori sunt. La 3 noiembrie 2026, formulele minimale sunt:

• Până la 20.000 de lei: 2,7% din valoare, dar cel puțin 240 de lei pe dosar.
• Între 20.001 și 35.000 de lei: 540 de lei plus 1,9% din ce depășește 20.001 lei.
• Între 35.001 și 65.000 de lei: 725 de lei plus 1,6% din ce depășește 35.001 lei.
• Peste 65.001 lei: 1.205 lei plus 0,85% din ce depășește 65.001 lei.

La pragul dintre a doua și a treia tranșă, formulele din anexă dau 824,98 lei pentru 35.000 de lei și 725 de lei pentru 35.001 lei. Aceasta este diferența rezultată din sumele fixe și procentele prevăzute în cele două tranșe.

Pentru o moștenire alcătuită, de exemplu, dintr-o singură casă evaluată la 500.000 de lei, calculul intră în ultima tranșă. Din 500.000 de lei se scad 65.001 lei; 0,85% din diferența de 434.999 lei înseamnă 3.697,49 lei. După adăugarea sumei fixe de 1.205 lei, onorariul minim este de 4.902,49 lei înainte de TVA.

Dacă biroul notarial este plătitor de TVA, se adaugă 21%, cota aplicabilă din 1 august 2025. În exemplu, TVA este de 1.029,52 lei, iar onorariul ajunge la 5.932,01 lei. Înscrierea dreptului de proprietate pe numele unei persoane fizice costă la cadastru 0,15% din valoarea folosită la calcul, dar cel puțin 60 de lei pentru fiecare imobil; pentru 500.000 de lei, tariful este de 750 de lei.

Pentru această casă, sumele cunoscute se schimbă astfel:

• Fără TVA la onorariu și cu procedura încheiată în doi ani: 4.902,49 lei onorariu plus 750 de lei înscrierea proprietății, în total 5.652,49 lei.
• Cu TVA la onorariu și cu procedura încheiată în doi ani: 5.932,01 lei onorariu plus 750 de lei înscrierea proprietății, în total 6.682,01 lei.
• Cu TVA și cu procedura încheiată după doi ani: dacă baza imobiliară netă este tot 500.000 de lei, se adaugă 5.000 de lei impozit, iar cele trei costuri însumează 11.682,01 lei.

Se pot adăuga arhivarea, inventarierea bunurilor, actele suplimentare sau lucrările cadastrale. Arhivarea are tarife de 25 de lei pentru păstrarea timp de zece ani ori 45 de lei pentru păstrarea permanentă, după tipul dosarului. Un extras de carte funciară pentru informare solicitat separat costă 20 de lei. Dacă persoana lăsată moștenitoare prin testament nu este soț ori rudă cu drept de moștenire, onorariul minim crește cu 25%.

Tariful pentru înscrierea proprietății poate avea altă bază decât valoarea trecută în act. Dacă acea valoare lipsește sau este sub valoarea de referință, procentul de 0,15% se aplică la valoarea din studiul de piață ori din raportul de evaluare.

Dacă lipsesc acte sau moștenitorii nu se înțeleg

Dacă nu găsești actul casei, du notarului dovezile pe care le ai pentru verificarea proprietății. Actele notariale dispărute pot fi refăcute prin procedura legală, iar pentru alte documente pot fi necesare copii sau duplicate. Casa nu este trecută automat în certificat fără dovada că i-a aparținut persoanei decedate.

Dacă moștenitorii contestă drepturile sau bunurile, notarul suspendă procedura și îi îndrumă către instanță, conform art. 107 din Legea notarilor publici. Dacă unul nu vine, notarul îl cheamă oficial; absența nu înseamnă singură că a renunțat. Dosarul poate fi suspendat în condițiile prevăzute de lege.

Întrebări frecvente

Trebuie terminată succesiunea în șase luni?

Nu există un termen general de șase luni pentru încheierea procedurii. Termenul pentru acceptare este de un an de la deces, iar cei doi ani privesc scutirea de impozit.

Pot vinde casa înainte să primesc certificatul de moștenitor?

Certificatul arată cui îi aparține casa și în ce parte. Cedarea drepturilor asupra moștenirii prin act notarial este o operațiune diferită de vânzarea unei case ai cărei proprietari au fost deja stabiliți.

Ce fac dacă descopăr mai târziu un teren uitat?

Cu acordul tuturor moștenitorilor, notarul poate relua procedura pentru bunul omis și poate elibera un certificat suplimentar. Acesta are un cost separat.

Ce pot face dacă am fost omis din certificatul de moștenitor?

Poți cere instanței anularea certificatului și stabilirea drepturilor tale.

Ce fac dacă notarul îmi respinge cererea?

Cere actul în care este explicat refuzul. Potrivit Legii notarilor publici, plângerea se depune prin biroul notarului, pentru judecătoria competentă, în zece zile de la comunicarea refuzului.

Unde reclam activitatea notarului?

Sesizarea se adresează Camerei Notarilor Publici în zona căreia lucrează notarul. Dacă răspunsul nu rezolvă problema, te poți adresa Uniunii Naționale a Notarilor Publici din România.

Surse verificate la 3 noiembrie 2026: Codul civil; Legea notarilor publici și regulamentul de aplicare; normele Ministerului Justiției privind onorariile notariale; Codul fiscal; materialul Agenției Naționale de Administrare Fiscală privind impozitul pe moștenire; Legea nr. 141/2025; tarifele Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară; explicațiile Uniunii Naționale a Notarilor Publici din România.