Proprietarul poate cere recuperarea chiriei restante prin executor, fără un proces prealabil pentru obținerea unei hotărâri de plată, dacă închirierea este consemnată într-un contract autentic sau într-un înscris sub semnătură privată înregistrat la organul fiscal. Pentru restituirea locuinței la termen există condiții distincte, iar eventualele rețineri din garanție trebuie susținute prin clauzele contractului și dovezile privind starea imobilului.
Forma contractului stabilește calea de recuperare a chiriei
Informațiile au fost relatate de Universul Juridic. Contractul poate fi încheiat valabil în scris, sub semnătură privată, adică semnat de părți fără autentificare notarială. Autentificarea la notar nu este obligatorie pentru valabilitatea înțelegerii.
Articolul 1798 din Codul civil recunoaște însă calitatea de titlu executoriu contractului autentic și celui sub semnătură privată înregistrat la organul fiscal. Titlul executoriu este documentul în baza căruia poate fi cerută executarea silită. Pentru chirie, acesta privește plata la termenele și în modalitățile stabilite în contract sau, dacă acestea lipsesc, prin lege.
Puterea executorie se aplică obligațiilor și situațiilor prevăzute de lege. Ea nu se extinde automat asupra fiecărei clauze semnate de proprietar și chiriaș. Nici simpla autentificare a unui înscris nu poate conferi putere executorie unei obligații pentru care legea nu recunoaște acest efect.
Instanța păstrează controlul asupra executării: este necesară încuviințarea executării silite, adică aprobarea judecătorească a începerii procedurii.
Clauzele trebuie să fixeze banii, folosința și încetarea
Contractul identifică proprietarul, chiriașul și locuința, inclusiv suprafața și componența acesteia. Pentru obligațiile pe durata închirierii, părțile au de stabilit următoarele:
- Durata: determinată sau nedeterminată. Pentru un termen fix, se precizează dacă la expirare închirierea încetează, se prelungește automat ori se reînnoiește prin acord.
- Chiria: suma datorată, scadența, modalitatea de plată și mecanismul de indexare, dacă părțile convin unul.
- Garanția: cuantumul, momentul plății, obligațiile acoperite, reținerile permise și termenul restituirii după predarea locuinței.
- Utilitățile: cine le achită, cum dovedește plata și ce se întâmplă dacă apar restanțe.
- Destinația: folosirea ca locuință, birou sau spațiu comercial, potrivit acordului. Schimbarea destinației fără acord încalcă înțelegerea contractuală.
- Subînchirierea și cesiunea: dacă sunt permise și în ce condiții poate fi transmisă folosința sau poziția contractuală către altă persoană.
- Încetarea: denunțarea unilaterală cu preaviz, adică încheierea contractului la inițiativa unei părți după notificare, rezilierea pentru obligații neîndeplinite și procedura de predare.
Înaintea semnării, extrasul de carte funciară permite verificarea proprietarului și a sarcinilor imobilului. Dacă închirierea este făcută prin altă persoană, se verifică mandatul acesteia. Pentru chiriaș contează și existența unei ipoteci, care poate conduce la executarea imobilului și poate afecta folosința, precum și eventualele restanțe la asociația de proprietari.
Garanția acoperă numai sumele convenite și justificate
Clauza poate prevedea acoperirea chiriei restante, a utilităților neachitate și a degradărilor care depășesc uzura normală, potrivit explicației Lexeto despre clauzele contractului de închiriere. Contractul trebuie să descrie și procedura de constatare a daunelor, inclusiv verificarea locuinței de către ambele părți la predare.
Folosirea garanției pentru ultima lună de chirie trebuie permisă expres prin contract. În lipsa acestei clauze, chiriașul care refuză plata ultimei luni invocând suma lăsată drept garanție nu își îndeplinește obligația de plată.
Predarea se consemnează la intrare și la ieșire
Procesul-verbal de predare-primire se anexează contractului și se semnează de ambele părți. Acesta consemnează starea locuinței, inventarul bunurilor și indexul contoarelor, cu fotografii datate.
Aceeași verificare se face la plecarea chiriașului. Compararea documentelor de la intrare și de la ieșire ajută la identificarea degradărilor apărute pe durata folosinței și la justificarea eventualelor rețineri din garanție.
Uzura normală nu se impută chiriașului. Pentru sumele cerute ca despăgubire contează diferența dintre deteriorările produse și efectele firești ale utilizării locuinței.
Reparațiile se împart după natura lucrării
Proprietarului îi revin reparațiile capitale și menținerea locuinței în stare corespunzătoare de folosință. În această categorie intră lucrările la structură, instalațiile principale, acoperiș și elementele care țin de integritatea imobilului.
Chiriașul suportă reparațiile locative, adică lucrările mărunte rezultate din folosința obișnuită, precum întreținerea curentă și înlocuirea unor elemente uzate prin utilizare. Exemplele concrete introduse în contract ajută la delimitarea obligațiilor.
Dacă proprietarul nu efectuează reparațiile care îi revin, chiriașul poate, în condițiile Codului civil, să le realizeze și să solicite restituirea cheltuielilor. Reducerea chiriei depinde, la rândul ei, de îndeplinirea condițiilor legale aplicabile situației.
Neplata chiriei se urmărește diferit în funcție de document
Pentru contractul care constituie titlu executoriu, demersurile de recuperare includ:
- Notificarea scrisă și punerea în întârziere, prin care chiriașului i se solicită îndeplinirea obligației restante, în condițiile aplicabile.
- Sesizarea executorului judecătoresc, urmată de solicitarea încuviințării executării silite.
- După încuviințare, recuperarea prin poprirea veniturilor și a conturilor sau prin urmărirea bunurilor, în condițiile legii.
Dacă documentul nu are putere executorie, după notificare este necesară obținerea unui titlu în instanță. Ordonanța de plată poate fi folosită atunci când creanța rezultă dintr-un înscris și este certă, lichidă și exigibilă: existența datoriei este stabilită, suma este determinată sau determinabilă, iar termenul de plată a sosit.
Cealaltă cale este acțiunea de drept comun, adică procesul obișnuit pentru obținerea hotărârii. Executarea silită urmează după obținerea titlului executoriu.
Restituirea la termen are condiții proprii
Potrivit articolului 1809 alineatele (2) și (3) din Codul civil, contractul pe durată determinată constituie, în condițiile legii, titlu executoriu pentru restituirea imobilului la expirarea termenului dacă este autentic sau dacă este încheiat sub semnătură privată și înregistrat la organul fiscal.
Această regulă privește încetarea prin expirarea duratei convenite. Recuperarea chiriei restante și obținerea restituirii locuinței sunt obligații distincte, cu propriile condiții de executare.
Pentru imobilele folosite sau ocupate fără drept, Codul de procedură civilă reglementează și procedura specială de evacuare. Aceasta presupune notificarea prealabilă aplicabilă situației și o cerere judecată de urgență, în condițiile legii. Notificarea locatarului prin executor trebuie deosebită de regulile aplicabile unei persoane care ocupă imobilul fără un contract de închiriere. Codul de procedură civilă stabilește aceste proceduri distincte.
Proprietarul nu poate înlocui evacuarea legală prin schimbarea încuietorii, scoaterea bunurilor, întreruperea utilităților sau pătrunderea fără acord. Asemenea fapte pot atrage răspundere proprie, inclusiv penală. Evacuarea silită se realizează prin executor.
Venitul din chirie implică impozit și obligații declarative
Pentru veniturile din închirierea obișnuită către persoane fizice se datorează impozit, calculat potrivit regulilor fiscale aplicabile.
Veniturile se declară prin declarația unică, în termenele prevăzute de lege. În funcție de veniturile relevante și de plafoanele fiscale, poate fi datorată și contribuția de asigurări sociale de sănătate.
Asigurarea locuinței acoperă riscuri diferite de garanție
Polița de asigurare împotriva dezastrelor naturale (PAD), obligatorie potrivit Legii nr. 260/2008, acoperă cutremurul, inundațiile din fenomene naturale și alunecările de teren.
Pentru incendiu, furt sau inundații de la vecini, proprietarul poate încheia o poliță facultativă. Contractul de închiriere poate prevedea și obligația chiriașului de a deține o asigurare de răspundere civilă față de proprietar sau terți.
Citește și:
