O analiză detaliată arată că Legea nr. 207/2025, concepută pentru a proteja cumpărătorii de apartamente aflate în construcție, duce, de fapt, la creșterea costurilor și la complicarea procedurilor, afectând atât dezvoltatorii mici și mijlocii, cât și beneficiarii pe care ar fi trebuit să îi protejeze.
Deși scopul declarat al Legii nr. 207/2025 era să aducă mai multă siguranță pe piața imobiliară din România, efectele sale sunt adesea contrare celor intenționate. Cazul Nordis, care a atras atenția publicului din cauza prejudiciului de peste 145 de milioane de euro și a numărului mare de persoane afectate, a stat la baza acestei inițiative legislative. Cu toate acestea, mecanismele introduse de lege au generat noi dificultăți atât pentru dezvoltatori, cât și pentru cumpărători, ducând la costuri suplimentare și întârzieri. Pentru a înțelege cum s-a ajuns aici, e nevoie să privim în detaliu principalele prevederi ale legii.
Banii cumpărătorilor ajung pe drumuri noi
Legea impune ca avansurile pentru apartamentele aflate în construcție să fie depuse într-un cont bancar separat, deschis pe numele dezvoltatorului și folosit strict pentru acel proiect. La prima vedere, această măsură ar trebui să asigure transparența banilor. În practică, însă, apar probleme majore.
Un prim obstacol este limitarea accesului la mai multe surse de finanțare. În trecut, dezvoltatorii puteau folosi fonduri din diverse surse, inclusiv credite bancare sau garanții de la firme din același grup, pentru a gestiona proiecte complexe. Acum, aceste variante sunt restrânse. Proiectele deja începute nu beneficiază de reguli de tranziție care să le permită adaptarea la noile cerințe.
Dezvoltatorii întâmpină probleme și în derularea contractelor de finanțare între firme din același grup, deoarece avansurile sunt adesea garantate cu ipoteci mobiliare în favoarea creditorilor, lucru care nu mai este permis de noua lege. Practic, banii necesari construcției nu mai pot fi gestionați eficient.
Costurile de construcție cresc inevitabil. Presiunea pe fluxul de numerar și cerințele suplimentare de garanții în contractele de finanțare se traduc în cheltuieli mai mari. Toate acestea duc la prelungirea termenelor de livrare și la o instabilitate financiară accentuată pentru dezvoltatorii mici.
În ceea ce privește protecția cumpărătorilor, aceasta rămâne limitată. Sancțiunea prevăzută de lege, o amendă de 1% din cifra de afaceri a dezvoltatorului din anul anterior, nu se aplică în practică pentru firmele nou-înființate (SPV – Special Purpose Vehicle), foarte des întâlnite în domeniu. Astfel, principalul instrument de sancționare nu funcționează tocmai în cazurile cu cel mai mare risc.
Actele și apartamentele încep să se încurce
Un alt aspect problematic al legii este obligativitatea pre-apartamentării încă din faza inițială a construcției. Aceasta presupune deschiderea cărților funciare pentru toate apartamentele și autentificarea actelor notariale pe baza autorizației de construire.
Autorizația de construire se emite pe baza documentației tehnice preliminare, care stabilește doar parametrii generali ai imobilului, cum ar fi suprafața totală și regimul de înălțime, fără detalii despre fiecare apartament. În această etapă, pre-apartamentarea este orientativă și riscantă, deoarece modificările de proiect sau erorile de execuție, des întâlnite pe șantier, pot invalida documentația inițială.
Dacă apar abateri față de proiect, dezvoltatorii trebuie să treacă prin proceduri de rectificare cadastrală, să redeschidă cărțile funciare și să încheie din nou acte notariale, ceea ce înseamnă timp pierdut și costuri suplimentare. Aceste complicații administrative se reflectă direct în prețul final al locuințelor și în stabilitatea financiară a dezvoltatorilor, mai ales a celor cu resurse limitate.
Detaliile tehnice se lasă așteptate
Detaliile exacte ale fiecărui apartament sunt stabilite abia în Proiectul Tehnic și în Detaliile de Execuție, documente realizate doar după obținerea autorizației de construire. Recepția legală a apartamentelor are loc după emiterea certificatului de edificare, când toate detaliile sunt finale și certificate. Astfel, pre-apartamentarea devreme se dovedește a fi o procedură complicată și ineficientă, care aduce riscuri suplimentare pentru toți cei implicați.
Piața rezidențială în fața unor obstacole noi
Legea 207/2025, în forma actuală, introduce obligații care cresc costurile și pun presiune pe dezvoltatorii mici și mijlocii, fără să ofere instrumente eficiente de protecție pentru cei care cumpără locuințe noi. Sancțiunile administrative sunt, de multe ori, greu sau chiar imposibil de aplicat în practică.
Consecințele sociale și economice sunt clare: costurile suplimentare și întârzierile la livrare ajung să fie suportate tot de cumpărătorii pe care legea ar trebui să îi apere. Dezvoltatorii fără resurse financiare solide se confruntă cu dificultăți tot mai mari și cu bariere suplimentare la intrarea pe piață.
Este evident că varianta actuală a legii nu reușește să asigure siguranța tranzacțiilor și protecția consumatorilor. Rămâne de văzut dacă problemele semnalate în practică vor determina legiuitorul să revină asupra textului și să găsească soluții mai eficiente, care să aducă stabilitate și siguranță pentru toți cei implicați în dezvoltarea locuințelor noi în România. Evoluția pieței imobiliare depinde în mare măsură de capacitatea de a corecta aceste neajunsuri și de adaptarea legislației la realitățile din teren.
Sursa: economica.net