Cum se compară cele 9 orașe înaintea unei investiții într-un apartament, de la prețul cerut la chirie

Pentru cumpărătorii unui apartament destinat închirierii sau revânzării, comparația dintre orașe începe cu suma cerută pe metru pătrat și chiria locală, apoi continuă cu diferențele dintre locuințele noi și vechi și cu volumul tranzacțiilor. Creșterile din 2025 sunt un reper pentru această verificare, nu o prognoză a câștigului viitor.

Primul pas este alinierea perioadei și a indicatorului comparat. Analiza Storia urmărește prețurile medii solicitate în anunțurile pentru apartamente noi și vechi din nouă orașe, în decembrie 2025, față de decembrie 2024. Acestea sunt sume cerute de vânzători, nu prețuri la care s-au încheiat tranzacțiile.

Scumpirea anuală se verifică separat de prețul de cumpărare

Bucureștiul a înregistrat cea mai mare creștere anuală a mediei cerute, de 20,3%, până la 2.262 euro/mp. Capitala s-a apropiat astfel de Brașov, unde media era de 2.280 euro/mp, după o majorare de 8,1%. Pentru selectarea unei piețe, cele două repere răspund unor întrebări diferite: nivelul prețului indică suma solicitată, iar procentul descrie evoluția trecută.

Constanța și Craiova depășiseră, de asemenea, pragul de 2.000 euro/mp. În primul oraș, media era de 2.036 euro/mp, cu 6,5% peste anul anterior; în al doilea, ajunsese la 2.034 euro/mp, după o creștere de 18,5%.

Oradea avea o medie cumulată de 1.851 euro/mp și a patra cea mai mare creștere procentuală din analiză, de 11%. Orașul rămânea însă printre piețele cu prețuri mici din grupul analizat. Poziția într-un clasament al scumpirilor trebuie citită împreună cu nivelul efectiv al prețului.

Separarea apartamentelor noi de cele vechi schimbă comparația

Toate cele nouă orașe aveau prețuri cerute mai mari la finalul lui 2025 decât în decembrie 2024, pe ambele segmente. Diferențele dintre nou și vechi arată însă că media unui oraș nu poate înlocui verificarea categoriei de apartament urmărite.

Valorile de mai jos sunt pentru decembrie 2025, iar creșterile anuale sunt raportate la decembrie 2024:

• București: apartamentele vechi aveau un preț mediu cerut de 2.528 euro/mp, în creștere cu 22%, față de 2.025 euro/mp pentru cele noi, care se scumpiseră cu 18%. Cele vechi erau cu 24,8% mai scumpe, cea mai mare diferență dintre segmente în orașele analizate, față de 21% cu un an înainte.
• Brașov: media pentru apartamentele vechi era de 2.286 euro/mp, după o creștere de 9%, iar cea pentru apartamentele noi de 2.260 euro/mp, în urcare cu 7%. Diferența era de 1,2% în favoarea celor vechi. În decembrie 2024, situația era inversă: cele noi erau cu 0,6% mai scumpe.
• Cluj-Napoca: cel mai scump oraș din analiza Storia avea o medie de 3.235 euro/mp pentru apartamentele vechi, cu 10% peste anul anterior, și de 3.221 euro/mp pentru cele noi, după o creștere de 9%. Diferența dintre segmente, cea mai mică din analiză, era de 14 euro/mp. Cele vechi trecuseră de la un preț cu 1,1% mai mic decât cele noi în decembrie 2024 la unul cu 0,4% mai mare.
• Constanța: apartamentele vechi ajunseseră la 2.042 euro/mp, cu o creștere de 8%, iar cele noi la 2.026 euro/mp, în urcare cu 4%. Diferența dintre segmente era de 0,8%. Ritmul scumpirii locuințelor vechi era de două ori mai mare decât cel al apartamentelor noi.
• Craiova: al cincilea cel mai scump oraș din analiză avea o medie de 2.106 euro/mp pentru apartamentele noi, după o creștere de 18%, și de 2.019 euro/mp pentru cele vechi, în urcare cu 19%. Cele noi erau cu 4,3% mai scumpe, spre deosebire de situația din cele patru orașe aflate înaintea sa. Creșterea segmentului vechi era a doua ca mărime, iar cea a segmentului nou, a treia.
• Iași: apartamentele noi aveau cea mai mică medie cerută dintre orașele analizate, de 1.835 euro/mp, după o creștere de 11%. Pentru cele vechi se solicitau 1.976 euro/mp, cu 12% peste anul anterior. Acestea erau cu 7,7% mai scumpe decât cele noi; doar Bucureștiul avea o diferență mai mare în acest sens.
• Oradea: apartamentele vechi aveau cel mai mic preț mediu pentru acest segment, de 1.810 euro/mp, în creștere cu 10,8%. Cele noi ajunseseră la 1.996 euro/mp, după o majorare de 12%. Locuințele vechi erau cu 9,3% mai ieftine decât cele noi, cea mai mare diferență în acest sens dintre cele nouă orașe.
• Sibiu: pentru apartamentele vechi se cereau 1.899 euro/mp, după o creștere de 7%, cea mai redusă a segmentului. Apartamentele noi ajunseseră la 1.942 euro/mp, în urcare cu 14%. Cele vechi trecuseră de la un preț cu 4,8% mai mare decât cele noi în decembrie 2024 la unul cu 2,2% mai mic în decembrie 2025.
• Timișoara: apartamentele noi înregistraseră cea mai mare creștere anuală a segmentului, de 21%, până la 2.033 euro/mp. Cele vechi se scumpiseră cu 8%, la 1.882 euro/mp. Acestea erau cu 3,6% mai scumpe decât cele noi în decembrie 2024, dar cu 7,4% mai ieftine la finalul anului următor.

Un calcul orientativ, limitat la mediile cerute din Brașov, arată dimensiunea diferenței: 2.286 minus 2.260 înseamnă 26 euro/mp în plus pentru un apartament vechi. Brașov, Cluj-Napoca și Constanța sunt cele trei orașe în care distanța dintre segmente era foarte mică.

Pe segmentul nou, Constanța avea cea mai redusă scumpire dintre orașele analizate, urmată de Brașov și Cluj-Napoca. Ordinea după ritmul creșterii diferă astfel de cea după prețul solicitat.

Amplasarea și seria lunară trebuie verificate împreună

În București, una dintre explicațiile diferenței dintre apartamentele noi și vechi este amplasarea proiectelor. Ansamblurile noi mari se construiesc mai ales spre periferie, în condițiile în care terenurile disponibile în zonele centrale sunt puține. Comparația dintre cele două categorii trebuie făcută și după zonă, nu doar după vechimea clădirii.

Seria lunară oferă un alt reper. În Capitală, media cerută pentru apartamentele noi a crescut față de luna precedentă în nouă dintre cele 12 luni ale lui 2025. Pentru cele vechi, creșteri au fost înregistrate în zece luni.

Analiza Storia leagă cronologia diferențelor de preț și de schimbările fiscale din august 2025: eliminarea cotei reduse de taxă pe valoarea adăugată (TVA) și majorarea cotei standard de la 19% la 21%. După acel moment, diferența dintre segmente s-a accentuat în București. În Sibiu, apartamentele noi au devenit mai scumpe decât cele vechi începând din aceeași lună.

La nivelul orașelor analizate, variațiile sunt asociate cu cererea cumpărătorilor, numărul locuințelor noi livrate și zonele în care acestea au fost construite. Aceste repere intră în verificarea ofertei locale înaintea alegerii unui apartament.

Chiria se compară în aceeași analiză cu prețul locuinței

Pentru o achiziție destinată închirierii, studiul Deloitte Property Index 2026 oferă repere pentru anul 2025. Bucureștiul avea cea mai mare chirie medie lunară din țară, de 11,2 euro/mp, urmat de Cluj-Napoca, cu 10,3 euro/mp, și Brașov, cu 9,3 euro/mp.

În același studiu, prețul mediu al locuințelor era de 3.137 euro/mp în Cluj-Napoca, cu 13,2% peste anul anterior. Brașov avea o medie de 2.156 euro/mp și o creștere de 13,6%, iar Bucureștiul de 2.026 euro/mp, după o majorare de 15,3%.

Aceste medii pentru întregul an diferă de prețurile cerute în decembrie din analiza Storia. Pentru comparația unei investiții, perioada și indicatorul trebuie păstrate: media anuală și nivelul anunțurilor din ultima lună a anului nu sunt valori interschimbabile.

Volumul tranzacțiilor și oferta completează verificarea prețului

La evaluarea unei piețe pentru revânzare contează și activitatea de tranzacționare. Dintre județele corespunzătoare orașelor din analiza Storia, Sibiu avea cele mai puține tranzacții imobiliare, de aproximativ patru ori mai puține decât Brașov, Cluj sau Constanța. Comparația privește județele, nu exclusiv orașele.

Explicația Deloitte privind oferta de locuințe include autorizarea, reglementările și costurile dezvoltării: „Rezultatele studiului din acest an evidențiază o piață rezidențială europeană fragmentată, diferențele dintre piețele naționale fiind date de importanța factorilor locali, inclusiv a politicilor din domeniul locuirii, a tendințelor demografice, a constrângerilor de ofertă și a condițiilor macroeconomice generale. În România, creșterea prețurilor a fost determinată, în principal, de constrângerile de pe partea ofertei de locuințe, generate de blocajele din procesele de autorizare, de restricțiile de reglementare (inclusiv modificarea legislației care limitează destinația sumelor încasate în avans de la cumpărătorii viitori) și de creșterea costurilor de dezvoltare”, a declarat Irina Dimitriu, partener Reff & Asociații | Deloitte Legal și lider al serviciilor de consultanță pentru sectorul imobiliar în cadrul Deloitte România, în comunicatul companiei.

Relația dintre vânzări și prețuri în 2025 este descrisă separat în același comunicat: „Din perspectiva tranzacțiilor, anul 2025 a fost unul atipic, cu o activitate mai intensă în prima parte a anului, înainte de intrarea în vigoare a cotei modificate de TVA pentru locuințele noi, și cu scădere accentuată în ultimele trei luni ale anului, când vânzările de locuințe s-au redus cu 10% față de perioada similară din 2024. Însă, în pofida reducerii volumului de tranzacții, prețul mediu pe metru pătrat a continuat să crească pe întreaga perioadă analizată. Iar acest trend ar putea continua, chiar dacă într-un ritm mai temperat, în condițiile în care oferta rămâne limitată în marile orașe”, a declarat Marius Vasilescu, partener, Consultanță Financiară, Deloitte România.

Comparația europeană oferă un reper, nu înlocuiește piața locală

La nivel național, Deloitte Property Index 2026 indică o medie de 1.917 euro/mp și o creștere de 14,4% în 2025 față de 2024, cea mai mare dintre țările europene analizate. România rămânea totuși a patra țară cu cele mai ieftine locuințe, după Turcia, Serbia și Albania.

Ediția a 15-a a studiului acoperă 25 de țări, dintre care 20 din Uniunea Europeană, și 71 de orașe. Prețurile sunt convertite în euro pentru comparație. Dintre cele 22 de țări cu date naționale, 19 au înregistrat creșteri.

Reperele europene arată cât de diferite sunt nivelurile și evoluțiile piețelor:

• Croația a avut o creștere de 14,3%, Slovacia de 12,5%, iar Ungaria de 10,9%.
• Turcia a înregistrat o scădere de 9%, până la o medie de 864 euro/mp, iar Serbia una de 2,5%, până la 1.706 euro/mp.
• Albania avea o medie de 1.720 euro/mp, iar Grecia de 1.931 euro/mp, ambele sub pragul de 2.000 euro/mp.
• Luxemburg era țara cu cele mai scumpe locuințe, la 9.160 euro/mp, după o creștere de 4,6%.
• Alte medii naționale ridicate erau în Cehia, de 5.412 euro/mp, Germania, de 5.200 euro/mp, Austria, de 5.199 euro/mp, și Olanda, de 5.186 euro/mp.
• În clasamentul orașelor, München ajunsese la 11.200 euro/mp, depășind Luxemburg, cu 10.567 euro/mp. Urmau Amsterdam, cu 8.650 euro/mp, și Barcelona, cu 8.037 euro/mp.

Estimările pentru 2026 se citesc cu condițiile lor

Înaintea cumpărării, creșterea istorică trebuie separată de scenariul privind dobânzile și cererea. La 14 ianuarie 2026, perspectiva pentru anul în curs era formulată astfel: „În 2025 prețurile apartamentelor au continuat să crească față de anul precedent, însă într-un ritm diferit de la un oraș la altul, ceea ce a accentuat diferențele regionale din piața imobiliară. Pentru 2026 ne așteptăm la un context mai predictibil pe piața imobiliară. După perioadele de creșteri accelerate din anii anteriori, este foarte probabil ca ritmul de creștere să se tempereze. Aceasta nu implică scăderi de preț, ci mai degrabă evoluții mai lente și mai ușor de anticipat. Conform estimărilor instituțiilor financiare, 2026 ar putea aduce o scădere a dobânzilor și o temperare a inflației. Dacă acest scenariu se va confirma, accesul la finanțare ar putea deveni mai atractiv, stimulând cererea, în special în a doua jumătate a anului 2026”, a declarat Monica Dudău, Head of Marketing Real Estate Europe în cadrul OLX Group, care include Storia și OLX Imobiliare în România.