Investiţiile în apartamente noi din Cluj-Napoca rămân atractive, cu randamente brute între 4,1% și 5,8%, în funcţie de zonă și de tipul de închiriere – hotelieră sau pe termen lung – potrivit analizei Imobiliare.ro.
Multe persoane interesate de investiții imobiliare se întreabă dacă acum este un moment bun pentru a cumpăra un apartament în Cluj-Napoca. Piaţa trece prin schimbări importante, iar răspunsul, deși pozitiv, vine cu o condiţie esenţială: este nevoie de o analiză atentă a opţiunilor disponibile. Oferta de locuinţe a scăzut constant și este acum cu aproape 50% mai mică față de perioada de vârf din 2021-2022, când cumpărătorii aveau la dispoziție cele mai multe variante pe piața imobiliară locală.
Când cererea depășește oferta, apar noi oportunităţi
Cele mai căutate proprietăţi pe piaţa rezidenţială din Cluj sunt apartamentele noi. Interesul pentru acestea este mare, deoarece la fiecare apartament nou scos la vânzare există, în medie, cel puțin trei potenţiali cumpărători. Acest dezechilibru între cerere și ofertă se reflectă în dinamica pieței imobiliare din România, influențând atât prețurile, cât și potenţialul de câștig pentru investitori.
Într-un astfel de context, cei care se informează bine pot avea de câștigat. În prezent, dacă vrei să cumperi un apartament cu două camere pentru închiriere pe termen lung, prețul mediu este de aproximativ 150.000 de euro. Acesta este reperul pentru astfel de proprietăţi pe piața actuală.
Chiar dacă preţurile de achiziţie pot părea ridicate, chiriile au crescut și ele, ceea ce face ca investiţia să fie, în multe cazuri, justificată din punct de vedere al randamentului, mai ales pentru cei interesaţi de investiţiile imobiliare pe termen lung.
Diferenţe mari între tipurile de închiriere
Randamentul brut este unul dintre cei mai importanţi indicatori pentru orice investitor imobiliar. Acesta se calculează ca raport anual între veniturile din chirie și prețul de achiziţie al proprietăţii. Pentru un apartament cu două camere, cumpărat cu 150.000 de euro și închiriat pe termen lung la 590 de euro pe lună, randamentul brut anual ajunge la 4,7%.
Randamentul variază însă mult în funcţie de zona în care se află apartamentul, dar și de specificul pieţei imobiliare din România, unde diferenţele de prețuri și cerere sunt semnificative de la un cartier la altul.
_
O strategie alternativă, care poate aduce randamente mai mari în anumite zone, este închirierea în regim hotelier. Aceasta se potrivește mai ales apartamentelor situate în centru, unde cererea pentru cazare temporară este mai mare, inclusiv din partea celor care caută apartamente de închiriat pe termen scurt.
Un exemplu: un apartament cu două camere în centrul Clujului costă în jur de 200.980 de euro. Dacă este închiriat hotelier la 80 de euro pe noapte, randamentul brut poate ajunge la 5,8%, presupunând un grad de ocupare de 40% pe an.
Prin comparaţie, pentru același apartament central, închirierea pe termen lung ar aduce un randament brut estimat la 4,07%, conform calculelor Imobiliare.ro. Diferenţa de peste 1,7 puncte procentuale arată potenţialul regimului hotelier, dar și riscurile, cum ar fi fluctuațiile cererii turistice sau costurile suplimentare de administrare, aspecte relevante pentru cei care vizează investiţii imobiliare în oraș.
Cartierele care atrag atenția investitorilor
Dacă ne uităm la randamentele pentru închirierea pe termen lung, două cartiere ies în evidenţă, potrivit datelor Imobiliare.ro și analizate în cadrul emisiunii “Întreabă expertul”.
Sopor este pe primul loc, unde investiția într-un apartament și închirierea acestuia pe termen lung poate aduce un randament brut de până la 4,67%. Acesta este cel mai ridicat randament identificat în oraș pentru acest tip de investiţie, fiind relevant pentru cei interesaţi de dezvoltare imobiliară în Cluj-Napoca.
Mănăștur ocupă locul al doilea, fiind un cartier bine cunoscut și foarte populat. Randamentul brut estimat aici este de 4,49%. Aceste valori reflectă nivelul chiriilor raportat la prețurile de achiziție din aceste zone, esenţiale pentru orice strategie de investiții imobiliare.
Someșeni vine cu alte avantaje pentru investitori
Pentru cei care caută o variantă mai accesibilă, Someșeni reprezintă cea mai ieftină zonă din Cluj-Napoca pentru achiziția unui apartament.
Randamentul brut pentru închirierea pe termen lung în Someșeni este estimat la 4,1%. Deși este mai scăzut decât în Sopor sau Mănăștur, acest randament trebuie pus în contextul unui preț de achiziţie mai mic, ceea ce poate face investiția mai accesibilă pentru cei cu un buget mai restrâns sau care preferă riscuri mai mici, având în vedere și tendințele de pe piaţa imobiliară.
Ce trebuie să știe orice investitor înainte de a lua o decizie
Investiţia în apartamente noi în Cluj-Napoca rămâne atractivă, mai ales când randamentele brute depășesc 5% în anumite situaţii, cum ar fi închirierea hotelieră în zonele centrale. Totuși, decizia de investiţie nu este una simplă și presupune o analiză atentă a mai multor factori, inclusiv contextul mai larg al dezvoltării imobiliare la nivel naţional.
Randamentul depinde de mai multe elemente: zona aleasă, tipul de închiriere, costul iniţial și evoluţia viitoare a pieței. Scăderea ofertei față de 2021-2022 poate susține prețurile, dar limitează și opţiunile pentru cumpărători, fapt ce pune presiune suplimentară pe piaţa imobiliară.
Este important de reţinut că randamentele prezentate sunt brute și nu includ toate costurile asociate deţinerii unei proprietăţi: impozite, asigurări, întreținere, perioade fără chiriași sau cheltuieli suplimentare pentru regimul hotelier. Randamentul net, după deducerea acestor cheltuieli, va fi inevitabil mai mic, aspect semnificativ pentru cei care analizează investiţiile imobiliare.
Pe termen lung, sustenabilitatea investiţiei va fi influențată de factori macroeconomici, cum ar fi evoluţia dobânzilor, dinamica salariilor din Cluj, atractivitatea orașului pentru noi locuitori și investitori, dar și eventuale reglementări noi privind piaţa imobiliară sau închirierile. De aceea, este recomandată o analiză detaliată a pieţei locale și consultarea unor specialiști înainte de a lua o decizie finală privind orice proiecte imobiliare.
În concluzie, investiţiile imobiliare în Cluj-Napoca pot rămâne o opţiune solidă pentru cei care urmăresc randamente stabile și au o strategie clară, adaptată la particularităţile pieţei locale și la riscurile implicate.