Proprietarul păstrează suprafața care nu a fost preluată de stat în urma unei exproprieri parțiale, însă vânzarea, dezmembrarea sau autorizarea unei construcții pe terenul rămas pot fi întârziate dacă noua configurație nu a fost încă înscrisă în cartea funciară.
Problema este analizată de Cristian Guia, partener, și Cristian Marin, avocat la Eversheds Sutherland Romania, într-un articol publicat de ARENA Constructiilor – stiri din constru. Dreptul asupra lotului neexpropriat continuă să existe, dar datele cadastrale pot descrie temporar vechiul imobil, înainte de separarea suprafeței transferate statului.
Diferența este importantă pentru proprietar și pentru un potențial cumpărător. Statul devine proprietarul părții incluse în coridorul de expropriere, în timp ce actele și operațiunile privitoare la terenul rămas depind de reflectarea corectă a acestei împărțiri în documentația cadastrală.
Transferul către stat poate avea loc înaintea clarificării cadastrale
Legea nr. 255/2010 este regimul special aplicabil exproprierilor necesare unor proiecte de interes național, județean și local. Printre lucrările vizate se află construirea, reabilitarea, modernizarea și extinderea infrastructurii feroviare publice, a drumurilor și a transportului cu metroul.
Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică reprezintă dreptul comun, iar proiectele majore de infrastructură sunt guvernate, de regulă, de regimul special instituit prin Legea nr. 255/2010.
Procedura are patru etape:
- aprobarea indicatorilor tehnico-economici, a amplasamentului, a sursei de finanțare, a listei imobilelor afectate și a sumelor pentru despăgubiri;
- consemnarea despăgubirilor și afișarea listei proprietarilor;
- transferul dreptului de proprietate asupra suprafeței expropriate către stat;
- finalizarea formalităților procedurii de expropriere.
Pentru o lucrare de interes național, prima etapă poate fi realizată prin hotărâre a Guvernului. După consemnarea sumelor individuale la dispoziția proprietarilor și afișarea imobilelor afectate, expropriatorul transmite notificarea privind intenția de expropriere. Din acel moment curg termenele pentru depunerea actelor care dovedesc dreptul de proprietate și, după caz, pentru eliberarea imobilului.
Decizia de expropriere are forță de titlu executoriu, iar din momentul emiterii, dreptul de proprietate se transferă către stat, cu singura condiție a consemnării prealabile a despăgubirilor.
Transferul are loc chiar dacă proprietarul nu se prezintă, nu depune un titlu valabil sau nu ajunge la o înțelegere cu expropriatorul asupra valorii despăgubirii. Cuantumul poate fi contestat, dar dezacordul nu suspendă preluarea terenului de către stat.
Art. 9 alin. (3) al Legii nr. 255/2010 prevede că transferul operează chiar atunci când „nu se ajunge la o înțelegere privind valoarea despăgubirii”.
Lotul neexpropriat are nevoie de actualizarea informațiilor tehnice
După transfer, expropriatorul solicită intabularea dreptului statului asupra coridorului de expropriere. Intabularea este înscrierea definitivă a dreptului de proprietate în cartea funciară.
Dacă numai o parte din proprietate intră în coridor, în cartea funciară este notată suprapunerea dintre imobilul inițial și suprafața expropriată. Separarea tehnică se face ulterior prin documentații cadastrale individuale.
Reglementările Autorității Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară prevăd două documentații distincte. Pentru partea suprapusă cu acel coridor se întocmește o documentație de primă înregistrare, iar pentru lotul păstrat de proprietar se actualizează informațiile tehnice.
Regula descrisă pentru această etapă este că documentațiile cadastrale individuale sunt întocmite de o persoană autorizată, la solicitarea expropriatorului. Până la încheierea formalităților, proprietarul are în continuare dreptul asupra restului de teren, dar controlul său asupra ritmului actualizării poate fi limitat.
Autorii semnalează o zonă gri: dacă proprietarul lotului rămas poate iniția el însuși actualizarea, dacă are nevoie de acordul prealabil al expropriatorului sau dacă operațiunea rămâne exclusiv în sfera expropriatorului. Ultima poziție este întâlnită în practica unor oficii teritoriale de cadastru.
Dacă proprietarul ar putea promova documentația cu acordul expropriatorului, procedura s-ar debloca mai rapid.
Întârzierea devine relevantă atunci când proprietarul vrea să vândă lotul, să îl dezmembreze sau să obțină autorizarea unei construcții. Pentru asemenea operațiuni, dreptul asupra restului de imobil neexpropriat există, dar exercitarea sa efectivă poate fi blocată sau îngreunată până la actualizarea datelor tehnice ale imobilului suprapus parțial cu coridorul de expropriere.
Autorii: interdicțiile ar trebui raportate la suprafața preluată efectiv
Legea nr. 255/2010 prevede că actele juridice privind un imobil expropriat, încheiate după afișarea hotărârii referitoare la despăgubire, pot fi lovite de nulitate absolută. Nulitatea absolută înseamnă că actul este lipsit de efecte juridice.
În condițiile legii, pentru imobilul supus exproprierii este interzisă și emiterea de avize, acorduri, permise sau autorizații. Aplicarea acestor restricții devine sensibilă când statul preia numai o parte din proprietatea inițială.
În interpretarea lui Cristian Guia și Cristian Marin, noțiunea de imobil expropriat trebuie raportată la suprafața transferată efectiv statului, nu aplicată automat întregului teren dinaintea împărțirii. O interpretare extinsă la proprietatea inițială ar putea opri operațiuni asupra lotului care nu a intrat în coridorul de expropriere.
O promisiune de vânzare poate întâmpina probleme înaintea actualizării
Când tranzacția privește exclusiv suprafața rămasă în proprietate privată, în opinia autorilor, suprapunerea parțială și actualizarea cadastrală ar trebui privite, cel puțin în principiu, ca formalități tehnice menite să reflecte o situație juridică deja produsă. Ele nu schimbă transferul anterior către stat al părții expropriate.
Practica menționată de autori arată însă că distincția nu este aplicată întotdeauna astfel. Au existat situații în care a fost invocată nulitatea absolută a convenției și a fost respinsă notarea în cartea funciară a unei promisiuni de vânzare-cumpărare pentru terenul nesuprapus cu acel coridor.
Autorii consideră discutabilă această practică din perspectiva competenței și atribuțiilor registratorului de carte funciară.
Motivul invocat a fost că promisiunea ar fi avut ca obiect „imobilul expropriat” și fusese încheiată după afișarea hotărârii privind cuantumul despăgubirii. Recepționarea documentațiilor cadastrale individuale și înscrierea noii configurații în cartea funciară pot deveni astfel decisive pentru continuarea tranzacției cu lotul rămas.
Vânzarea, dezmembrarea sau folosirea restului neexpropriat pot fi întârziate mai ales când autoritățile competente nu au o abordare unitară.
