Legea 169/2026, cunoscută ca Noul Cod al Urbanismului, a intrat în vigoare pe 25 august 2026 și aduce simplificări importante pentru construcții, dar și neclarități care pot încetini tranzacțiile imobiliare, potrivit analizei Grupului Pinwell.
Noul Cod al Urbanismului apare într-un moment în care piața imobiliară are nevoie de reguli mai clare, proceduri mai rapide și decizii administrative previzibile. Totuși, primele reacții din piață arată că unele prevederi nu sunt suficient de bine corelate, iar acest lucru poate duce rapid la costuri suplimentare pentru proprietari, dezvoltatori și investitori.
Gabriel Voicu și Victor Vremera, reprezentanți ai Grupului Pinwell, spun că noile reguli pot ajuta piața pe termen lung, mai ales într-un context deja complicat. Numărul autorizațiilor de construire pentru locuințe a scăzut cu 9,6% în primul semestru, iar oferta de apartamente noi din București s-a redus cu 26%, ceea ce pune presiune pe toate deciziile privind terenurile, proiectele și finanțarea.
Neclarități care schimbă regulile jocului
Analiza Pinwell arată mai multe erori de redactare și pasaje contradictorii în actuala formă a Codului. Acestea apar în zone tehnice importante, de la modul de calcul al procentului de ocupare a terenului (POT), până la regulile pentru parcelarea terenurilor.
Problema principală este că același tip de operațiune poate fi încadrat diferit, în funcție de articolul invocat și de interpretarea autorității locale. În practică, un dosar depus pentru același teren poate primi un răspuns într-o primărie și alt răspuns în alta, chiar dacă situația este identică.
Această incertitudine nu rămâne doar la nivel juridic. Ea duce la timp pierdut, costuri suplimentare, contracte amânate și, uneori, blocaje în tranzacții care depind de un certificat sau o autorizație.
Dintr-o perspectivă practică, piața poate funcționa doar dacă actorii pot anticipa pașii administrativi. Când procedurile nu sunt clare, investitorii devin mai prudenți, iar proprietarii sunt puși în situația de a negocia fără să știe cât va dura procesul.
Detalii care pot schimba tot procesul
Un exemplu clar semnalat de Pinwell privește parcelarea terenurilor. Analiza arată că Noul Cod permite această operațiune prin două proceduri diferite, cu reguli și responsabilități distincte, ceea ce poate întârzia procesul cu luni de zile.
„Dacă în urmă cu o săptămână, când un proprietar mă întreba cum arată procesul de vânzare pentru terenul lui, îi puteam da un termen și niște direcții clare. Acum, îi pot spune că răspunsul depinde de interpretarea primăriei, pentru că Noul Cod indică mai multe rute procedurale, unele dintre ele necesitând procese mult mai îndelungate decât altele. Iar această incertitudine încetinește orice tranzacție și, în timp, se reflectă și în preț” , Victor Vremera, Co-CEO Pinwell
Din punctul meu de vedere, acesta este exact tipul de risc care nu se vede imediat în statistici, dar apare repede în negocieri. Un cumpărător cere discount pentru incertitudine, un vânzător amână decizia, iar un dezvoltator poate pune în așteptare un proiect până când primește un răspuns administrativ clar.
Articole care lasă loc de interpretare
Analiza Pinwell arată că articolul 216 definește parcelarea ca pornind de la trei loturi și o condiționează de un certificat pentru plan urbanistic zonal. Articolul 256 cere planul zonal doar peste trei loturi, dar în alineatul următor îl cere la orice parcelare.
În același timp, articolul 218 prevede că proiectul urbanistic de detaliu poate acoperi până la 12 loturi de case. Aceste suprapuneri lasă loc de interpretare, iar dacă nu se clarifică rapid, fiecare autoritate locală poate ajunge să aplice propriile reguli.
Pași care pot încetini tranzacțiile
Efectele nu se limitează la terenurile care urmează să fie parcelate. Reprezentanții Pinwell atrag atenția că pot fi afectate și tranzacțiile care depind de obținerea unui certificat sau a unei autorizații, adică situații frecvent întâlnite în piața imobiliară.
Până când aceste neconcordanțe vor fi rezolvate, sunt de așteptat întârzieri sau chiar blocaje în cazul tranzacțiilor aflate în desfășurare. Este o perioadă de adaptare, dar una care trebuie gestionată cu atenție, mai ales de către autoritățile locale.
„Noul Cod aduce acum niște îmbunătățiri pe care piața le aștepta de zece ani. Dacă ne uităm în perspectivă, vedem cum lucrurile se vor apropia de o normalitate care elimină dezvoltatorii și investitorii speculativi și lasă loc celor care au o strategie reală, făcând astfel din piața tranzacțiilor una mai sigură pentru toți jucătorii. Totuși, în acest moment, ne putem aștepta la erori și la blocaje considerabile, mai ales că textul permite interpretări diferite. Astfel, dacă lucrurile rămân așa, vom ajunge, probabil, într-un punct în care fiecare primărie își construiește propria practică și ajungem să lucrăm cu tot atâtea interpretări câte autorități avem” , Gabriel Voicu, Co-CEO Pinwell
Mesajul este clar: reforma este necesară, dar aplicarea ei trebuie să fie coerentă. Fără o interpretare unitară, piața riscă să treacă de la vechile probleme la unele noi, mai tehnice, dar la fel de costisitoare.
Riscuri care se văd deja în piață
Fondatorii Pinwell consideră că noua formă a Codului de Urbanism aduce schimbări absolut necesare, însă aplicarea imediată poate genera efecte negative. Printre acestea se numără blocaje, creșteri de costuri sau reticența unor investitori de a începe proiecte noi.
Pentru o piață care depinde de finanțare, autorizații și termene, lipsa de claritate administrativă este un risc major. Dacă termenele se prelungesc, costurile se pot regăsi în prețuri, iar proiectele mai fragile pot fi amânate.
Principalele efecte semnalate în acest moment sunt:
- întârzieri în analizarea dosarelor pentru terenuri și proiecte;
- interpretări diferite de la o primărie la alta;
- costuri suplimentare generate de proceduri mai lungi;
- posibile blocaje în tranzacțiile care depind de certificate sau autorizații;
- prudență mai mare din partea investitorilor în proiecte noi.
Aceste riscuri nu anulează beneficiile Codului, dar arată că orice reformă tehnică are nevoie de texte bine corelate și de ghidare clară din partea autorităților. Altfel, piața va cheltui timp și bani pentru a înțelege reguli care ar trebui să fie clare de la început.
Ce urmează pentru piața imobiliară
Noul Cod al Urbanismului poate fi un pas important spre o piață mai previzibilă, cu mai puțini actori speculativi și cu mai mult loc pentru dezvoltatori care au planuri solide. Aceasta este partea pozitivă a reformei.
Pe termen scurt însă, neclaritățile identificate trebuie rezolvate rapid, pentru că tranzacțiile imobiliare depind de termene, costuri și încredere. Dacă fiecare primărie aplică propriile reguli, predictibilitatea scade exact când piața are nevoie de stabilitate.
Pinwell este un ecosistem integrat de real estate, care operează prin cinci divizii: Realty, New Homes Advisers, Development & Contractors, Finance și Investment. Structura este gândită pentru piața locală și se adresează tuturor actorilor din real estate, acoperind întregul lanț imobiliar, de la brokeraj și consultanță pentru dezvoltatori și piața liberă, până la construcții, finanțare și investiții, într-un singur sistem operațional.
Sursa: Știripesurse.ro