Soldurile ipotecare comerciale și pentru locuinţe de închiriat au crescut din nou în trimestrul al treilea al anului 2025, ajungând la 4,93 trilioane de dolari, în timp ce finanțarea pentru apartamente continuă să domine creșterea.
Chiar dacă contextul economic rămâne incert, iar pieţele de capital sunt tensionate, piața imobiliară din SUA își păstrează echilibrul, iar segmentul apartamentelor se distinge printr-o rezistență aparte. Acest sector rămâne principalul motor al finanţării imobiliare comerciale, în timp ce alte segmente întâmpină dificultăţi. Astfel, piaţa creditelor ipotecare comerciale, cu accent pe creditele pentru apartamente de tip multifamilial, demonstrează o reziliență superioară în faţa incertitudinilor generate de inflaţie și de evoluţia ratelor dobânzilor.
Cifrele care schimbă perspectiva în sectorul apartamentelor
Conform celui mai recent raport trimestrial al Asociaţiei Bancherilor Ipotecari (Mortgage Bankers Association – MBA), datoria comercială și multifamilială a crescut cu 53,4 miliarde de dolari în al treilea trimestru, adică 1,1%. Astfel, soldul total a ajuns la 4,93 trilioane de dolari. Aceste date subliniază dinamica pieței de creditare și apetitul investitorilor pentru active generatoare de venituri stabile.
Majorarea a fost determinată în special de segmentul multifamilial, adică finanţarea pentru clădirile de apartamente destinate închirierii. Acest sector a însumat peste trei sferturi din creșterea totală trimestrială, ceea ce arată interesul tot mai mare al finanţatorilor. Cererea crescută pentru locuinţe de închiriat reflectă tendințele demografice și urbanizarea accentuată în marile orașe americane.
Datoria ipotecară multifamilială a crescut cu 40,3 miliarde de dolari, respectiv 1,8%, ajungând la 2,24 trilioane de dolari la sfârșitul lunii septembrie. În prezent, creditele pentru apartamente reprezintă aproximativ 22,5% din totalul datoriei ipotecare comerciale din SUA. Acest lucru evidențiază importanța segmentului rezidenţial multifamilial în portofoliile instituţiilor financiare.
Această tendinţă evidențiază atractivitatea segmentului multifamilial pentru creditori, mai ales într-un context în care volatilitatea afectează sectoare precum birourile sau alte proprietăți comerciale. Veniturile constante din chirii sunt percepute ca un avantaj important pentru instituţiile financiare care caută stabilitate și diversificare a riscului.
Un alt tip de capital intră în joc
Finanţarea susținută de guvern sau de agențiile federale continuă să fie forța dominantă pe piaţă. Portofoliile și titlurile garantate de ipoteci (MBS) emise sau garantate de agenţiile federale și de întreprinderile sponsorizate de stat (GSE) au avut cea mai mare creștere a deţinerilor acest trimestru. Acest lucru evidenţiază rolul major al instituţiilor precum Fannie Mae și Freddie Mac în susținerea pieţei ipotecare multifamiliale.
Aceste instituții au adăugat 27,8 miliarde de dolari la portofoliile lor în trei luni. În același timp, băncile și companiile de asigurări de viață și-au majorat expunerea la creditele comerciale și multifamiliale, în timp ce vehiculele securitizate, precum titlurile garantate de ipoteci comerciale (CMBS), au avut o creștere mai redusă. Implicarea capitalului instituțional și a fondurilor de investiţii rămâne esenţială pentru stabilitatea sectorului.
- Băncile comerciale dețin aproximativ 1,8 trilioane de dolari în aceste credite, adică aproape 37% din piață.
- Companiile de asigurări de viaţă au în portofoliu circa 783 miliarde de dolari.
- CMBS, obligaţiunile colateralizate cu datorii (CDO) și alte titluri garantate de active totalizează în jur de 642 miliarde de dolari.
Portofoliile și titlurile MBS ale agenţiilor și GSE-urilor însumează circa 1,11 trilioane de dolari, adică 23% din total.
Cum se împart deţinerile pe piața apartamentelor
Pe segmentul multifamilial, agenţiile și GSE-urile controlează aproape jumătate din datoria ipotecară multifamilială aflată în circulaţie, cu o valoare de aproximativ 1,11 trilioane de dolari. Băncile și instituţiile de economii (thrifts) dețin aproape 651 miliarde de dolari, iar companiile de asigurări de viaţă circa 263 miliarde de dolari. Sume mai mici revin statelor, autorităţilor locale și vehiculelor securitizate, ceea ce arată diversitatea surselor de finanţare pe piața americană de real estate.
Ce se întâmplă cu finanţarea și cine pierde teren
Creșterea din trimestrul al treilea arată din nou cât de dependent este sectorul multifamilial de capitalul public și quasi-public. În termeni procentuali, portofoliile agenţiilor și GSE-urilor au avut cel mai rapid ritm de creștere, cu 2,6% în trimestrul trei. Băncile și-au mărit expunerea la creditele comerciale și multifamiliale cu puţin sub 1%, iar companiile de asigurări de viaţă au avut o creștere de aproximativ 1,6%. Aceste evoluții confirmă faptul că structura finanțării rămâne dominată de jucători instituționali și de sprijinul guvernamental.
În schimb, trusturile de investiții imobiliare (REIT) și-au redus deținerile, marcând cea mai accentuată scădere dintre principalele grupuri de investitori. Pe zona de credite multifamiliale, agenţiile și GSE-urile au înregistrat cea mai mare creștere în valoare absolută, urmate de bănci și companiile de asigurări de viață. Împrumutaţii corporativi nefinanciari au avut cea mai rapidă creștere procentuală a deţinerilor de credite ipotecare multifamiliale, în timp ce fondurile de pensii ale statelor și autorităţilor locale și-au redus moderat expunerea.
La nivel anual, datoria ipotecară comercială totală a crescut cu aproximativ 4% față de aceeași perioadă a anului trecut, iar soldurile pentru apartamente au avansat cu aproape 6%. Diferenţa arată că finanțarea pentru apartamente rămâne mai activă decât pentru alte segmente comerciale, inclusiv într-un context cu dobânzi ridicate și cerere inegală în funcţie de tipul proprietăţii. Piaţa chiriilor stabile și cererea pentru locuinţe multifamiliale susțin această tendință.
În opinia mea, această reziliență a finanțării pentru apartamente va continua să atragă atenţia investitorilor și analiștilor, mai ales pe măsură ce ciclul economic evoluează și apar noi provocări legate de politicile monetare și de cererea pe piaţa imobiliară.
Piaţa ipotecară comercială din Statele Unite rămâne solidă, cu o creștere susținută de sectorul apartamentelor și de implicarea capitalului public și instituţional. Chiar dacă există incertitudini privind mediul economic și evoluţia ratelor dobânzilor, datele recente arată o preferinţă clară pentru stabilitatea oferită de segmentul multifamilial. Pe termen mediu, cred că această tendință va continua, iar investitorii vor urmări cu atenţie orice schimbare în structura finanțării și a cererii pe piața imobiliară comercială.