Un nou sondaj CBRE arată că 95% dintre investitori intenționează să achiziționeze cel puţin la fel de multe proprietăţi comerciale în 2026 ca în 2025, iar peste jumătate vor crește alocările de capital în sector, semnalând revenirea încrederii după o perioadă de ajustare.
Piaţa imobiliară comercială din Statele Unite dă semne clare de revenire după o perioadă prelungită de incertitudine. Investitorii se pregătesc să revină cu sume noi de capital în 2026, pe fondul stabilizării valorilor de piaţă, îmbunătățirii rezultatelor operaţionale și a semnalelor că dobânzile s-ar putea apropia de un vârf. Aceste concluzii reies din Sondajul CBRE privind Intenţiile Investitorilor în America de Nord pentru 2026, reflectând tendinţe similare cu cele observate pe piaţa imobiliară globală.
Mai multă încredere, dar nu fără rezerve
Sondajul, care acoperă principalele tipuri de proprietăţi, arată că 95% dintre investitori intenţionează să cumpere cel puțin același volum de proprietăți comerciale în 2026 ca în 2025. În plus, 55% dintre investitori plănuiesc să crească sumele investite în sectorul imobiliar comercial față de anul trecut, ceea ce confirmă tendința de creștere a pieţei imobiliare.
Aceste cifre indică o revenire a încrederii după o perioadă de așteptare. Investitorii consideră că piața a depășit cele mai dificile momente și că există oportunităţi reale de valorificat, mai ales în contextul ajustărilor recente de pe piaţa imobiliară.
“Investitorii intră în 2026 cu o perspectivă mai constructivă asupra redresării sectorului imobiliar comercial, chiar dacă incertitudinile politice și macroeconomice persistă. Stabilizarea costurilor datoriei și punctele de intrare atractive consolidează încrederea, în special pentru cumpărătorii care vizează active de înaltă calitate poziţionate pentru creștere pe termen lung.”
Totuși, optimismul este temperat de contextul macroeconomic. Ratele dobânzilor, inflaţia și incertitudinile geopolitice rămân factori care pot influenţa rapid deciziile de investiţie, afectând inclusiv tranzacţii imobiliare majore.
Direcţii noi pe harta investiţiilor
Preferinţele investitorilor se îndreaptă în două direcţii clare. Regiunea Sun Belt rămâne atractivă datorită ritmului ridicat de creștere a populației și economiei. În același timp, orașele gateway, de obicei mai scumpe, devin interesante datorită oportunităţilor apărute după ajustările de preț, consolidând astfel topul pieței imobiliare comerciale din SUA.
Dallas rămâne cea mai căutată piaţă pentru investiţii pentru al cincilea an consecutiv, urmată de Atlanta și San Francisco. Acest clasament arată că investitorii sunt dispuși să plătească mai mult pentru locaţii de top dacă perspectivele pe termen lung sunt solide, reflectând tendințe similare cu cele observate pe piețele imobiliare internaţionale.
Orașe precum Charlotte, Nashville, Tampa și Seattle au intrat pentru prima dată în top 10, confirmând interesul crescut pentru piețele dinamice din Sun Belt, dar și revenirea interesului pentru centrele economice importante de pe coasta de Vest și Est, unde scăderile de preț au creat noi oportunităţi pentru tranzacții imobiliare semnificative.
Ce tipuri de proprietăţi atrag cel mai mult capitalul
Pe segmente, preferințele sunt clare. Proprietățile multifamiliale rămân prima opţiune, cu 74% dintre investitori americani care vizează acest sector pentru 2026. Cererea constantă pentru locuinţe de închiriat și veniturile stabile atrag capitalul către acest tip de active, confirmând rolul esenţial al segmentului multifamilial în piața imobiliară.
Proprietăţile industriale și logistice sunt pe locul doi, fiind selectate de 37% dintre respondenţi. Creșterea comerțului online și cererea de spaţii de depozitare susțin această tendinţă, iar spaţiile comerciale de tip logistic devin tot mai căutate. Retailul atrage 27% dintre investitori, semn că anumite formate comerciale rămân reziliente.
Segmentul de birouri continuă să fie privit cu prudență, doar 16% dintre investitori intenționând să aloce capital semnificativ acestui sector în 2026. Incertitudinile privind cererea pe termen lung pentru clădirile de birouri, în contextul muncii hibride, explică această reţinere.
Cei mai mulţi investitori pun accent pe calitate, preferând activele de tip core sau core-plus. Deși există interes pentru investiţii alternative precum self-storage, terenuri, depozite frigorifice sau sănătate, doar 11% dintre respondenţi spun că vor prioritiza aceste opţiuni, preferând sectoarele tradiţionale și spaţiile comerciale consacrate.
Strategii care schimbă jocul în 2026
Strategiile alese pentru 2026 arată o abordare echilibrată. Aproape două treimi dintre investitori mizează pe value-add și core-plus. Value-add presupune achiziţia de proprietăţi subevaluate care necesită investiții pentru a le crește valoarea, iar core-plus înseamnă investiţii în active stabile, dar cu potenţial de optimizare operaţională, o strategie tot mai prezentă în piața imobiliară internaţională.
Această orientare indică preferința pentru riscuri moderate și randamente mai bune decât cele foarte conservatoare, fără a merge spre investiţii cu risc ridicat sau active aflate în dificultate.
O nouă direcţie în strategiile de investiții
Strategiile core, care vizează active premium cu randamente mici, câștigă ușor teren, dar nu domină piața. Interesul pentru strategii oportuniste, distressed sau axate pe datorii a scăzut, semn că investitorii preferă să evite riscurile mari pe măsură ce piața se stabilizează și preferă investiţiile în proprietăți comerciale cu potenţial de creștere constantă.
Finanţarea, între provocări și oportunităţi
Condiţiile de finanțare rămân o provocare importantă. Peste 70% dintre investitori intenţionează să păstreze același raport datorie/capital propriu ca anul trecut, iar aproape jumătate sunt dispuși să accepte temporar un an cu leverage negativ, o situaţie tot mai des întâlnită în tranzacţiile imobiliare globale.
Leverage negativ înseamnă că dobânda la datorie depășește randamentul iniţial al proprietăţii, dar investitorii acceptă acest compromis temporar, mizând pe îmbunătăţirea randamentelor sau scăderea costurilor de finanţare în viitor.
Principalele dificultăţi sunt legate de incertitudinea privind evoluția dobânzilor și reducerea sumelor disponibile pentru refinanțare, pe fondul scăderii valorii proprietăţilor. Acest lucru limitează accesul la finanțare nouă sau la refinanțarea datoriilor existente în condiţii avantajoase, influențând semnificativ piața imobiliară.
Chiar și în aceste condiţii, investiţiile directe din capital propriu rămân preferate pentru cei care vor să profite de ajustările de preț din piaţă. Interesul pentru finanțare mezanină, credite ipotecare sau împrumuturi garantate se menţine, dar nu la fel de ridicat ca pentru investiţiile directe, ceea ce arată o prudenţă crescută în sectorul imobiliar.
Privind spre 2026 cu așteptări realiste
Sondajul CBRE pentru 2026 arată o revenire treptată a încrederii pe piața imobiliară comercială din SUA. Nu vorbim de entuziasm exagerat, ci de o încredere pragmatică, axată pe calitate și pe asumarea unor riscuri moderate. Tendinţele geografice confirmă interesul pentru regiunile cu creștere rapidă și revenirea atenţiei spre centrele economice majore, unde ajustările de preț au creat noi oportunităţi.
Preferinţa clară pentru multifamiliale și industrial/logistică arată încrederea în activele care aduc venituri stabile și sunt susținute de tendințe solide. Prudența față de birouri persistă, iar accentul pe calitate se regăsește în toate segmentele, inclusiv în tranzacţiile imobiliare importante.
Strategiile value-add și core-plus domină, reflectând dorinţa de randamente mai bune fără riscuri extreme. Deși finanțarea rămâne dificilă, disponibilitatea investitorilor de a folosi capital propriu și de a accepta temporar leverage negativ arată că există încredere într-o îmbunătăţire a pieței. 2026 se conturează ca o perioadă de creștere selectivă, bazată pe fundamente solide și o gestionare atentă a riscului pe piața imobiliară.