Potrivit DeFapt.ro, din 25 august 2026, proprietarii unui apartament cu balcon închis sau unit cu sufrageria fără actele necesare pot ajunge să plătească un impozit pe clădiri majorat cu 100%. Penalizarea privește întregul apartament, nu doar suprafața balconului, pentru lucrările neautorizate și neregularizate la intrarea în vigoare a noilor reguli, după constatarea situației de către autoritatea locală.
Noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (CATUC), adoptat prin Legea nr. 169/2026, a înlocuit Legea nr. 50/1991, potrivit DeFapt.ro. Acesta separă închiderea exterioară, unitară, a balconului de intervențiile prin care spațiul este integrat în cameră. Prima poate intra într-o procedură simplificată de notificare; demolările suplimentare trebuie analizate distinct.
Majorarea se menține până la regularizare sau desființare
Art. 301 alin. (11) leagă impozitul majorat de situația de construire neautorizată constatată de autoritatea locală. Proprietarul îl plătește până la obținerea autorizației de regularizare, adică a documentului prin care lucrarea existentă este adusă în cadrul legal, sau până la desființarea lucrărilor neautorizate. Plata suplimentară nu legalizează intervenția și nu înlătură celelalte sancțiuni.
Același articol permite emiterea unei autorizații de regularizare pentru închiderea balcoanelor fără extindere pe domeniul public. Sunt obligatorii verificarea lucrării existente, respectarea reglementărilor urbanistice și îndeplinirea cerințelor privind calitatea construcțiilor.
Primăria poate solicita expertize și lucrări de aducere la conformitate. Dacă cerințele legale nu pot fi îndeplinite, se poate ajunge la desființare. Posibilitatea de a regulariza închiderea exterioară nu garantează acceptarea demolării zidăriei prin care balconul a fost unit cu sufrageria.
Pentru alte categorii de construcții, Codul prevede o perioadă excepțională de un an de la intrarea sa în vigoare, cu condiții și costuri speciale. Proprietarii care au făcut intervenții mai ample trebuie să verifice încadrarea întregului ansamblu de lucrări, nu doar a geamurilor montate la balcon.
Diferențele dintre apartament și acte pot întârzia vânzarea
La o tranzacție, cumpărătorul, notarul și banca au nevoie de documente care să clarifice situația juridică și tehnică a apartamentului. O lucrare executată legal, dar neînregistrată în documentația cadastrală actualizată, are o problemă diferită de cea a unei intervenții făcute fără procedura legală.
Pentru o lucrare nelegală, refacerea schiței apartamentului nu înlocuiește regularizarea. Neconcordanțele pot determina solicitarea unor acte suplimentare, amânarea semnării contractului sau dificultăți în acceptarea locuinței drept garanție pentru credit.
Ghidul BCR privind refinanțarea ipotecară menționează verificări suplimentare în cazul închiderii balconului și al modificării compartimentării fără actualizarea documentației. Situația depinde de intervențiile realizate, de documentele existente și de cerințele tranzacției.
De exemplu, dacă releveul, adică planul cu încăperile și dimensiunile apartamentului, arată un balcon separat, dar acesta este integrat în sufragerie, diferența trebuie clarificată înainte de promisiunea unui termen scurt pentru semnare. Cumpărătorul poate solicita rezolvarea actelor sau poate renunța la achiziție.
Notificarea permite anumite închideri, cu documente depuse înaintea lucrărilor
Potrivit art. 294, logiile și balcoanele locuințelor colective pot fi închise unitar pe baza unei notificări, dacă sunt respectate condițiile Codului. Regula se aplică unor construcții existente situate în afara zonelor construite protejate și a celor de protecție a monumentelor istorice. Pentru clădirile și zonele protejate, trebuie verificat separat ce regim se aplică.
Conform art. 295, înainte de începerea lucrărilor sunt necesare:
- Depunerea formularului de notificare.
- Depunerea proiectului tehnic de execuție cu conținut simplificat, realizat de specialiștii competenți.
- Achitarea taxelor prevăzute de lege.
Primăria poate cere clarificări, documente ori avize suplimentare. Poate comunica și necesitatea unei autorizații de construire sau poate respinge notificarea dacă proiectul nu respectă condițiile legale. O înștiințare transmisă după montarea geamurilor nu îndeplinește obligația depunerii prealabile.
Art. 296 prevede aprobarea tacită, adică aprobarea rezultată din lipsa unui răspuns în termenul legal, după 15 zile lucrătoare de la primirea notificării. În această situație, șantierul poate începe după încă 15 zile calendaristice. Dacă sunt solicitate completări ori alte formalități, condițiile aplicabile trebuie îndeplinite integral.
Proiectul trebuie să respecte fațada întregului bloc
Închiderea unitară presupune o soluție pentru aspectul întregului condominiu, adică al clădirii cu proprietăți individuale și spații comune. Modificarea fațadei se face pe baza unei documentații tehnice elaborate de arhitecți cu drept de semnătură, cu respectarea regulilor aplicabile.
Proiectul trebuie să stabilească soluția de închidere, aspectul, materialele și eventualele restricții locale. Balcoanele deja închise de vecini nu dovedesc legalitatea acelor intervenții și nu înlocuiesc documentația pentru o lucrare nouă.
Dacă modificarea constructivă intră sub incidența art. 39 din Legea nr. 196/2018, trebuie obținut acordul a două treimi dintre proprietarii membri ai asociației, precum și al fiecărui proprietar direct afectat. Aceste acorduri se corelează cu notificarea sau autorizarea cerută pentru lucrare. Doar semnătura administratorului nu este suficientă.
Demolarea dintre balcon și sufragerie se analizează separat
Închiderea balconului amenajează limita sa exterioară. Integrarea în sufragerie poate presupune eliminarea tâmplăriei dintre spații, demolarea parapetului de sub fereastră, lărgirea golului sau modificarea instalațiilor. Permisiunea pentru prima intervenție nu le acoperă automat pe celelalte.
Înaintea intervenției, un arhitect și, după caz, un expert tehnic trebuie să stabilească rolul elementelor care urmează să fie eliminate. Aprecierea echipei de renovare că un element nu are rol de rezistență nu înlocuiește evaluarea tehnică.
La intervențiile în clădiri existente, dosarul pentru autorizație poate cuprinde planul cu situația actuală, numit releveu, și expertiza ori nota tehnică întocmită de un expert atestat. Faptul că anumite compartimentări ușoare și demontabile beneficiază de excepții nu înseamnă că acestea acoperă și demolarea zidăriei dintre balcon și cameră.
Un proprietar care montează tâmplăria prevăzută într-un proiect unitar se poate încadra la notificare. Dacă dorește și eliminarea zidăriei de sub fereastră, trebuie să declare și să analizeze distinct această lucrare. Încadrarea depinde de intervențiile efective, nu de denumirea de renovare din oferta constructorului.
Amenzile diferă în funcție de obligația încălcată
Art. 357 stabilește mai multe categorii de sancțiuni, în funcție de fapta concretă:
- Amenda este între 5.000 și 50.000 de lei dacă lucrările sunt făcute fără notificarea prealabilă cerută sau cu abateri de la proiectul notificat, potrivit alin. (1) lit. a) și alin. (4) lit. a).
- Pentru lucrări executate fără autorizația necesară ori cu încălcarea ei, intervalul este de la 50.000 la 1.000.000 de lei, conform alin. (1) lit. b) și alin. (4) lit. b). Contează gravitatea faptei și efectul asupra vecinătăților. Plafonul de 1.000.000 de lei aparține categoriei generale a lucrărilor neautorizate, nu se aplică oricărui balcon închis fără acte.
- Neîndeplinirea obligației de notificare prealabilă a începerii unor lucrări pentru care nu este necesară autorizația se sancționează cu 50.000 până la 100.000 de lei, conform alin. (1) lit. d).
Pentru intervențiile vechi trebuie analizate data executării, legea aplicabilă, prescripția, adică termenul în care poate fi aplicată sancțiunea, și regulile privind legea contravențională mai favorabilă. Cuantumurile noi nu se aplică automat unui balcon închis cu ani în urmă numai pentru că este observat în 2026.
Plata amenzii nu legalizează lucrarea. Autoritățile pot opri șantierul și pot impune respectarea proiectului, regularizarea sau desființarea intervențiilor nelegale. Neconformarea poate duce la instanță, iar cheltuielile de desființare pot fi suportate de persoana vinovată.
Continuarea lucrărilor după oprirea dispusă de organele competente poate atrage răspunderea penală. Proprietarul poate suporta, pe lângă amenajarea inițială, amenda, expertizele și cheltuielile pentru refacerea situației legale.
Verificarea actelor precedă renovarea sau scoaterea la vânzare
Pentru o intervenție nouă, arhitectul trebuie să primească actele apartamentului și descrierea completă a lucrărilor dorite, inclusiv demolările și modificările instalațiilor. Procedura aplicabilă și documentele necesare se stabilesc împreună cu serviciul de urbanism.
După realizarea lucrărilor trebuie îndeplinite formalitățile de recepție, adică verificarea și acceptarea lucrării finalizate, și actualizările documentare necesare. Codul cere recepție inclusiv pentru intervențiile executate în baza notificării.
În cazul unui apartament deja modificat, actele se verifică înainte ca locuința să fie pusă în vânzare. Cu sprijinul unui specialist în cadastru și al unui arhitect, proprietarul confruntă actul de proprietate, releveul și documentele lucrărilor cu ceea ce există în apartament; notarul trebuie consultat din timp.
Citește și:
