Închiderea balconului fără acte poate dubla impozitul locuinței. Ce pași sunt necesari pentru legalizare

Proprietarii care au închis balconul sau l-au integrat în sufragerie fără procedura legală pot ajunge să plătească un impozit pe clădiri majorat cu 100% pentru întregul apartament. Penalizarea privește locuința înregistrată la Direcția de Impozite și Taxe Locale, nu doar suprafața balconului.

Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (CATUC) este în vigoare din 25 august 2026, potrivit DeFapt.ro. Adoptat prin Legea nr. 169/2026, acesta a abrogat Legea nr. 50/1991. Pentru proprietar contează ce lucrare a făcut: închiderea balconului pe exterior se analizează separat de demolarea zidăriei pentru a-l uni cu o cameră.

Constatarea autorității locale declanșează majorarea impozitului

Articolul 301 alineatul (11) vizează situațiile de construire neautorizată care nu fuseseră regularizate la intrarea în vigoare a Codului. Obligația fiscală este legată de constatarea neregulilor de către autoritatea locală competentă.

Impozitul majorat se datorează până la obținerea autorizației de regularizare, documentul prin care lucrarea existentă este adusă în legalitate, sau până la desființarea lucrărilor neautorizate. Plata lui nu legalizează intervenția și nu înlătură celelalte sancțiuni.

Lucrarea concretă stabilește dacă este necesară autorizația

Potrivit articolului 294, închiderea unitară a logiilor și balcoanelor din locuințe colective poate urma procedura simplificată a notificării. Ea se aplică unor construcții existente situate în afara zonelor construite protejate și a zonelor de protecție a monumentelor istorice. În cazul clădirilor și zonelor protejate, regimul aplicabil se verifică separat.

Închiderea balconului înseamnă amenajarea limitei sale exterioare. Integrarea în sufragerie poate presupune scoaterea tâmplăriei dintre spații, demolarea parapetului de sub fereastră, lărgirea golului sau modificarea instalațiilor. Acceptarea închiderii exterioare nu acoperă automat aceste intervenții.

Un arhitect și, după caz, un expert tehnic trebuie să stabilească, înaintea lucrărilor, rolul elementelor care urmează să fie eliminate. Aprecierea echipei de renovare că un element nu este perete de rezistență nu înlocuiește evaluarea tehnică.

Pentru autorizarea intervențiilor asupra unei clădiri existente, documentația poate include releveul (planul încăperilor și al dimensiunilor apartamentului), precum și expertiza sau nota tehnică a unui expert atestat. Excepțiile prevăzute pentru anumite compartimentări ușoare, demontabile, nu se extind automat la demolarea zidăriei dintre balcon și sufragerie.

Montarea tâmplăriei prevăzute într-un proiect unitar se poate încadra în notificare. Eliminarea suplimentară a zidăriei de sub fereastră trebuie declarată și analizată distinct. Încadrarea depinde de lucrările efective, chiar dacă oferta constructorului le numește renovare.

Proiectul trebuie să respecte fațada întregului bloc

Modificarea aspectului fațadei se face unitar pe întreg condominiul (clădirea cu proprietăți individuale și părți comune). Documentația tehnică trebuie elaborată de arhitecți cu drept de semnătură și trebuie să stabilească soluția de închidere, aspectul, materialele și eventualele restricții locale.

Balcoanele deja închise de vecini nu dovedesc că acele lucrări au fost legale și nu înlocuiesc documentația pentru o intervenție nouă.

Pentru modificările constructive prevăzute la articolul 39 din Legea nr. 196/2018, proprietarul are nevoie de acordul a două treimi dintre proprietarii membri ai asociației, precum și de acordul tuturor proprietarilor direct afectați. Aceste acorduri trebuie puse în legătură cu procedura aplicabilă, fie notificare, fie autorizare. Doar semnătura administratorului nu este suficientă în locul lor.

Notificarea se depune înainte de începerea lucrărilor

Pregătirea renovării și încheierea ei presupun următorii pași:

• Prezentarea actelor apartamentului unui arhitect, împreună cu toate intervențiile dorite, inclusiv demolările și modificările instalațiilor.
• Stabilirea procedurii și a documentelor necesare împreună cu serviciul de urbanism, în funcție de lucrare și de regimul clădirii.
• Obținerea acordurilor cerute pentru intervenția în condominiu și pregătirea proiectului corespunzător.
• Parcurgerea notificării sau obținerea autorizației, după caz. Conform articolului 295, notificarea presupune depunerea formularului și a unui proiect tehnic de execuție cu conținut simplificat, realizat de specialiștii competenți, precum și achitarea taxelor prevăzute de lege.
• Îndeplinirea formalităților de recepție, adică verificarea și acceptarea lucrărilor finalizate, și a actualizărilor documentare necesare. Codul cere recepție și pentru lucrările executate în baza notificării.

Un telefon la primărie sau o înștiințare trimisă după montarea geamurilor nu îndeplinește procedura prealabilă. Primăria poate solicita clarificări, documente ori avize suplimentare, poate comunica necesitatea unei autorizații sau poate respinge notificarea dacă proiectul nu respectă condițiile legale.

Potrivit articolului 296, notificarea este aprobată tacit dacă trec 15 zile lucrătoare de la primirea ei. În acest caz, lucrările pot începe după alte 15 zile calendaristice. Dacă se solicită completări sau sunt necesare alte formalități, toate condițiile aplicabile trebuie îndeplinite.

Amenzile diferă în funcție de obligația încălcată

Articolul 357 stabilește mai multe categorii de amenzi, în funcție de încadrarea faptei:

• De la 5.000 la 50.000 de lei pentru executarea lucrărilor fără notificarea prealabilă necesară sau cu nerespectarea proiectului notificat, conform alineatului (1) litera a), coroborat cu alineatul (4) litera a).
• De la 50.000 la 1.000.000 de lei pentru lucrări executate fără autorizația necesară sau cu încălcarea acesteia, conform alineatului (1) litera b) și alineatului (4) litera b). Încadrarea depinde de gravitate și de impactul asupra vecinătăților; plafonul maxim privește categoria generală a lucrărilor neautorizate.
• De la 50.000 la 100.000 de lei pentru neîndeplinirea obligației de notificare prealabilă privind începerea anumitor lucrări pentru care nu este necesară autorizația, abatere sancționată distinct la alineatul (1) litera d).

Pentru intervențiile vechi trebuie analizate data executării, legea aplicabilă, prescripția (termenul în care fapta poate fi sancționată) și regulile privind legea contravențională mai favorabilă. Noile cuantumuri nu se aplică automat unui balcon închis cu ani în urmă doar pentru că lucrarea este observată în 2026.

Pe lângă amendă, autoritățile pot opri lucrările și pot impune respectarea proiectului, regularizarea sau desființarea intervențiilor nelegale. Neconformarea poate duce la un proces, iar cheltuielile de desființare pot reveni persoanei vinovate.

Continuarea lucrărilor după oprirea dispusă de organele competente poate atrage răspunderea penală. Plata amenzii nu rezolvă situația juridică: proprietarul poate suporta și costurile expertizelor, ale conformării sau ale refacerii situației legale, pe lângă banii deja cheltuiți pentru amenajare.

Regularizarea depinde de conformitatea lucrării existente

Articolul 301 include închiderea balcoanelor fără extindere pe domeniul public între lucrările pentru care poate fi emisă o autorizație de regularizare. Aceasta presupune verificarea intervenției existente și respectarea reglementărilor urbanistice și a cerințelor privind calitatea construcțiilor.

Primăria poate solicita expertize și lucrări care să aducă intervenția la conformitate. Dacă cerințele nu pot fi respectate, lucrarea poate ajunge să fie desființată. Faptul că închiderea balconului poate fi legalizată nu înseamnă că va fi acceptată și demolarea făcută în plus pentru unirea lui cu sufrageria.

Pentru alte categorii de construcții, Codul prevede și o perioadă excepțională de un an de la intrarea sa în vigoare, cu condiții și costuri speciale. Intervențiile mai ample trebuie încadrate după întregul ansamblu al lucrărilor, fără extinderea automată a regulii pentru simpla închidere a balconului.

Actele apartamentului trebuie verificate înaintea vânzării

O lucrare realizată legal, dar cu documentația cadastrală neactualizată, are o situație diferită de una executată fără procedura legală. Pentru intervenția neautorizată, refacerea schiței apartamentului nu înlocuiește regularizarea.

Cumpărătorul, notarul și banca au nevoie de documente care să clarifice situația juridică și tehnică. Neconcordanțele pot determina solicitarea unor acte suplimentare, amânarea tranzacției sau dificultăți în acceptarea locuinței drept garanție pentru credit. BCR arată, în ghidul său privind refinanțarea ipotecară, că închiderea balconului ori modificarea compartimentării fără actualizarea documentației poate genera verificări suplimentare.

Dacă în releveu balconul apare separat, dar în locuință este unit cu sufrageria, proprietarul trebuie să lămurească diferența înainte să promită semnarea contractului într-un termen scurt. Cumpărătorul poate solicita rezolvarea actelor sau poate renunța să mai cumpere.

Înainte de scoaterea la vânzare a unui apartament deja modificat, actul de proprietate, releveul, documentele lucrărilor și situația din teren trebuie comparate cu ajutorul unui specialist în cadastru și al unui arhitect. Notarul trebuie consultat din timp, iar cerințele tranzacției se stabilesc în funcție de intervențiile realizate și de documentele existente.