Proprietarul care își pune locuința garanție pentru creditul altcuiva poate pierde imobilul prin executare silită dacă împrumutul nu este plătit. Întinderea răspunderii depinde de obligațiile semnate: garantarea cu locuința și asumarea personală a datoriei au consecințe diferite asupra bunurilor proprietarului.
Actele semnate stabilesc dacă răspunderea depășește locuința
Informațiile au fost relatate de Portalul legislativ. Garantul exclusiv ipotecar pune un imobil la dispoziția creditorului drept garanție. Codebitorul își asumă personal plata datoriei, iar fideiusorul garantează personal obligația debitorului. Potrivit articolului 2.324 din Codul civil, persoana obligată personal răspunde cu bunurile sale mobile și imobile, prezente și viitoare.
Verificarea contractelor trebuie să stabilească dacă proprietarul semnează numai în calitate de constituitor al ipotecii sau își asumă și o obligație personală de plată. Calitatea de proprietar al casei aduse drept garanție nu lămurește, singură, întinderea obligațiilor contractuale.
Contractul de ipotecă trebuie să identifice persoana care constituie garanția și creditorul, să precizeze cauza obligației garantate și să descrie suficient de exact bunul ipotecat. Codul civil sancționează cu nulitatea lipsa acestor elemente, ceea ce înseamnă că actul nu îndeplinește cerințele legale de valabilitate.
Verificarea privește și cartea funciară. Articolul 885 stabilește că, sub rezerva excepțiilor legale, drepturile reale asupra imobilelor înscrise în acest registru se dobândesc prin înscriere, pe baza actului sau faptului care o justifică.
Vânzarea casei nu înlătură dreptul creditorului de a o urmări
Conform articolului 2.360 din Codul civil, creditorul poate urmări imobilul ipotecat chiar dacă acesta trece la alt proprietar. Drepturile reale constituite sau înscrise ulterior ipotecii sale nu împiedică exercitarea acestui drept.
Executarea trebuie să respecte formalitățile legale. O clauză prin care creditorul și-ar rezerva dreptul de a deveni proprietarul irevocabil al bunului sau de a-l valorifica fără aceste formalități este considerată nescrisă, adică nu produce efectul urmărit prin contract.
Nici clauza care i-ar permite creditorului să intre în posesia imobilului sau să își însușească veniturile acestuia înainte de începerea executării nu produce efecte, potrivit articolului 2.385. Creditorul păstrează însă dreptul de a urmări persoana obligată personal la plata datoriei, în condițiile legii.
Dacă bunul ipotecat este distrus sau deteriorat, indemnizația de asigurare ori despăgubirea este destinată plății creanțelor garantate, în ordinea priorității creditorilor. Debitorul nu poate dispune de aceste sume înaintea stingerii creanțelor respective fără acordul tuturor creditorilor ipotecari ori privilegiați.
Plata datoriei permite eliberarea garanției, cu o excepție contractuală
După ce primește plata, creditorul trebuie să consimtă la eliberarea bunului de garanție, conform articolului 1.505 din Codul civil. Excepția privește situația în care părțile au convenit ca garanția să asigure executarea unei alte obligații. De aceea, clauza privind obligațiile acoperite de ipotecă trebuie verificată și la închiderea creditului.
Pentru locuință, radierea înseamnă eliminarea ipotecii din cartea funciară. Dacă părțile nu ajung la un alt acord în termenul legal, prin darea în plată a imobilului ipotecat în favoarea creditorului, consumatorului i se sting datoriile din credit, inclusiv accesoriile, fără costuri suplimentare.
Codul civil permite radierea ipotecii imobiliare și atunci când nu se produce evenimentul de care depinde nașterea obligației garantate sau a ipotecii, când se produce evenimentul care determină stingerea lor, când creditorul dobândește bunul grevat ori renunță expres sau tacit la ipotecă, precum și în celelalte cazuri prevăzute de lege.
Termenul de cel mult 10 zile pentru solicitarea radierii la operatorul arhivei, prevăzut de articolul 2.419, aparține regimului ipotecilor mobiliare. El nu reprezintă termenul de radiere din cartea funciară a ipotecii unei case. Tot în materia ipotecilor mobiliare se află articolul 2.397, care reglementează cererile scrise privind soldul creanței și confirmarea sau rectificarea bunurilor garantate.
Persoana obligată împreună cu alții sau pentru alții, care are interes să stingă datoria, beneficiază, în condițiile articolului 1.596, de subrogație legală: preia drepturile creditorului pentru plata făcută. Dacă plata este numai parțială, creditorul inițial își exercită cu prioritate drepturile aferente părții rămase neplătite.
Darea în plată presupune cedarea proprietății și îndeplinirea unor condiții
Legea nr. 77/2016 reglementează transferul imobilului către creditor pentru stingerea datoriei din credit. Procedura privește raporturile consumatorilor cu instituțiile de credit, instituțiile financiare nebancare și cesionarii creanțelor, adică cei care au preluat dreptul de a încasa datoria. Creditele acordate prin programul Prima casă sunt excluse.
Condițiile de admisibilitate trebuie îndeplinite cumulativ:
- Creditorul și consumatorul trebuie să aparțină categoriilor cărora li se aplică legea.
- Suma împrumutată inițial nu trebuie să fi depășit echivalentul în lei al 250.000 euro, calculat la cursul Băncii Naționale a României din ziua încheierii contractului.
- Creditul trebuie să fi fost luat pentru achiziționarea, construirea, extinderea, modernizarea, amenajarea sau reabilitarea unei locuințe. Alternativ, indiferent de destinația banilor, trebuie să fie garantat cu cel puțin un imobil cu destinație de locuință.
- Consumatorul nu trebuie să fi fost condamnat definitiv pentru infracțiuni legate de creditul respectiv.
- Trebuie îndeplinită condiția impreviziunii, referitoare la schimbarea împrejurărilor în care se execută contractul.
Legea indică drept caz de impreviziune creșterea cursului valutar aplicabil cumpărării monedei creditului cu peste 52,6% față de data contractului. Comparația folosește cursurile publicate de Banca Națională a României la încheierea contractului și la transmiterea notificării.
Un alt caz privește creșterea obligației lunare de plată cu peste 50%, ca urmare a majorării dobânzii variabile. Atât pragul valutar de peste 52,6%, cât și cel privind obligația lunară de plată trebuie să se fi menținut în ultimele 6 luni înaintea notificării.
Echilibrarea și continuarea contractului au prioritate. Dacă împrumutul este garantat cu două sau mai multe bunuri, pentru darea în plată trebuie oferite toate bunurile ipotecate în favoarea creditorului.
Garantul poate începe demersurile cu acordul debitorului
Codebitorii și garanții personali sau ipotecari pot întreprinde demersurile prevăzute de Legea nr. 77/2016 cu acordul consumatorului principal ori al succesorilor acestuia. Procedura presupune notificarea creditorului și convocarea la notar.
Pașii și termenele sunt următoarele:
- Notificarea se transmite prin executor judecătoresc, avocat sau notar public. Ea trebuie să detalieze îndeplinirea condițiilor legale și intenția de transfer al proprietății pentru stingerea datoriei.
- Se stabilesc intervale orare în două zile diferite pentru prezentarea reprezentantului creditorului la notarul propus de debitor.
- Prima convocare se fixează la cel puțin 30 de zile libere și la cel mult 90 de zile.
- Cu minimum 3 zile libere înaintea primei convocări, părțile transmit notarului informațiile și înscrisurile necesare încheierii actului.
- Debitorul suportă costurile notariale și, după caz, costurile executorului judecătoresc sau ale avocatului.
Neprezentarea debitorului la termenele indicate echivalează cu renunțarea la notificare. Părțile revin de drept la situația anterioară.
Notificarea suspendă urmărirea, iar creditorul poate contesta procedura
De la primirea notificării se suspendă dreptul creditorului de a se îndrepta împotriva codebitorilor și a garanților personali ori ipotecari. Executările silite aflate în derulare, inclusiv popririle, se suspendă automat de la comunicarea notificării.
În perioada prevăzută de lege se suspendă plățile către creditor și procedurile judiciare sau extrajudiciare împotriva consumatorului ori a bunurilor sale. Protecția se menține până la soluționarea definitivă a contestației creditorului. Legea interzice și înscrierea debitorului notificator în Biroul de credit sau în alte baze de date negative în perioadele de suspendare pe care le reglementează.
Creditorul poate contesta îndeplinirea condițiilor de admisibilitate. Dacă obține admiterea definitivă a contestației, părțile revin la situația anterioară, iar procedurile împotriva debitorului și garanților pot începe sau pot fi reluate.
Penalitățile și daunele-interese rezultate din parcurgerea procedurii notificării pot fi pretinse, în această situație, numai dacă creditorul dovedește reaua-credință a debitorului la depunerea notificării.
Dacă instanța respinge definitiv contestația, creditorul trebuie să se prezinte la notar în termen de 10 zile, conform notificării prealabile a debitorului.
Instanța poate constata stingerea datoriei și transferul imobilului
Când creditorul nu se conformează procedurii, debitorul poate cere judecătoriei de la domiciliul său o hotărâre care să constate stingerea obligațiilor din credit și transferul proprietății către creditor. Cererea se judecă de urgență, cu citarea părților, și este scutită de taxa judiciară de timbru. Pe durata soluționării se menține suspendarea prevăzută de lege.
Posibilitatea de a cere constatarea stingerii datoriei există și pentru consumatorul al cărui imobil ipotecat a fost executat, dar care este urmărit în continuare pentru sumele rămase. Instanța verifică îndeplinirea condițiilor privind impreviziunea.
După finalizarea dării în plată în condițiile legii, se stinge datoria față de creditor, inclusiv dobânzile și penalitățile, fără ca acesta să mai poată solicita bani suplimentari. De efectul prevăzut de articolul 10 beneficiază și codebitorul sau fideiusorul care a garantat obligația principală.
Pentru această procedură, acțiunea în regres împotriva debitorului principal, prin care garantul urmărește recuperarea a ceea ce a suportat pentru acesta, poate fi formulată numai după stingerea integrală a datoriei potrivit Legii nr. 77/2016.
