Prețurile cerute pe piața imobiliară din Dolj rămân ridicate, însă numărul de tranzacții și ipoteci a scăzut semnificativ în aprilie 2026. Accesul tot mai dificil și cererea redusă pun presiune asupra pieței locale.
Piața imobiliară din Dolj trece printr-o perioadă dezechilibrată, cu prețuri de listare încă mari, dar cu tot mai puțini cumpărători care reușesc să finalizeze achiziții. În aprilie 2026, prețul mediu cerut pentru apartamentele din Craiova a ajuns la 2.171 euro pe metru pătrat, cu 14,87% peste nivelul din aceeași lună a anului trecut. Cu toate acestea, această creștere nu se vede și în numărul de tranzacții, deoarece contractele încheiate au scăzut cu 18,27% față de aprilie 2025. Diferența dintre evoluția prețurilor și dinamica cererii devine tot mai evidentă.
Ce se ascunde în spatele cifrelor din Dolj
În Dolj, în aprilie 2026 s-au realizat doar 161 de tranzacții cu locuințe individuale, cu 18,27% mai puține decât în aceeași perioadă a anului trecut și cu 13,44% sub nivelul din martie. Aceasta arată că vânzările scad mult mai repede decât prețurile cerute, semn că oferta nu s-a adaptat la realitatea actuală, iar vânzătorii încă au așteptări ridicate.
Un alt semnal de încetinire vine din zona finanțărilor. Numărul de ipoteci pentru locuințe individuale a ajuns la doar 102 în aprilie, în scădere cu 25,55% față de aprilie 2025 și cu 31,08% față de martie 2026. Acest indicator arată clar că activitatea finanțată scade, nu este doar o pauză de moment a cumpărătorilor, ci se conturează o tendință de retragere a cererii solvabile.
Contextul economic explică această situație. Rata IRCC a scăzut ușor la 5,58% în trimestrul al doilea din 2026 și va ajunge la 5,56% în trimestrul al treilea, ceea ce reduce puțin costul creditului. Totuși, inflația ridicată, de 9,31% în februarie 2026, continuă să reducă puterea de cumpărare. Astfel, chiar dacă dobânzile nu mai cresc, veniturile reale nu țin pasul cu scumpirea locuințelor.
Accesul la locuințe devine tot mai complicat
Un indicator important pentru dificultatea de a cumpăra o locuință este raportul dintre salariul mediu net și prețul pe metru pătrat. În ianuarie 2026, pentru un metru pătrat de apartament în Craiova erau necesare 2,26 salarii medii nete, față de 1,86 în ianuarie 2025 și 2,04 în decembrie 2025. În același timp, salariul mediu net în Dolj a fost de 947,7 euro, cu 0,97% mai mic decât în ianuarie 2025. Acest context face ca achiziția să fie tot mai greu de realizat, mai ales pentru cei care depind de credit.
Comparativ cu restul țării, Doljul resimte o încetinire mai accentuată a pieței. La nivel național, tranzacțiile cu locuințe individuale au scăzut cu 8,03% în aprilie 2026 față de anul trecut, în timp ce în Dolj scăderea a depășit 18%. Aceeași tendință se vede și la ipoteci: național, scăderea a fost de 10,78%, iar în Dolj peste 25%. Asta arată că piața locală este afectată mai puternic de problemele de accesibilitate și de selecția mai strictă a cumpărătorilor.
Astfel, pentru vânzători și dezvoltatori, este esențial să urmărească nu doar tendințele generale, ci și particularitățile pieței locale, unde criteriile de accesibilitate și exigența cumpărătorilor s-au înăsprit considerabil.
Construcțiile noi și terenurile vin cu alte semnale
Pe segmentul locuințelor noi, datele arată o încetinire a ritmului de autorizare. În martie 2026, în Dolj au fost emise 81 de autorizații de construire pentru clădiri rezidențiale, cu 18,18% mai puține decât în martie 2025 și cu 7,95% sub nivelul din februarie. Suprafața utilă autorizată a fost de 10.261 metri pătrați, în scădere cu 29,34% față de aceeași perioadă a anului trecut și cu 50,13% față de luna anterioară. Acest lucru reduce riscul unei supraoferte rapide, dar nu rezolvă problema cererii scăzute.
În trimestrul al patrulea din 2025, numărul locuințelor finalizate a fost de 365, cu 48,37% mai multe decât în 2024 și cu 34,19% peste trimestrul al treilea. Astfel, piața a intrat în 2026 cu un stoc recent livrat mai mare, dar cu un flux nou de autorizări mai slab, ceea ce crește concurența între locuințele deja disponibile.
Terenurile aduc alte semnale din piață
Segmentul terenurilor confirmă prudența investitorilor. În aprilie 2026, tranzacțiile cu terenuri intravilane din Dolj au ajuns la 405, cu 21,21% mai puține față de aprilie 2025 și cu 14,38% sub nivelul din martie 2026. Ipotecile pentru terenuri intravilane au fost 205, cu 6,39% mai puține decât anul anterior și cu 2,84% sub luna precedentă. Scăderea pe ambele segmente arată o reducere generalizată a apetitului pentru investiții imobiliare, nu doar o problemă punctuală pe rezidențial.
Negocierea devine esențială în perioada următoare
Pentru cei interesați să cumpere o locuință, următoarele luni, mai ales mai și iunie, pot fi potrivite pentru selecție și negociere, nu pentru decizii grăbite. Prețurile cerute nu au scăzut semnificativ, dar reducerea tranzacțiilor și a ipotecilor arată că proprietățile cu prețuri prea mari tind să stea mai mult pe piață. De aceea, este recomandat să fie urmărite apartamentele listate de mai mult timp, cu acte în regulă și cu vânzători dispuși să negocieze, mai ales dacă achiziția depinde de credit și bugetul e afectat de inflație.
Vânzătorii ar trebui să fie realiști în următoarele luni și să evite să testeze piața cu prețuri exagerate. Cei care își aliniază prețul la nivelul pieței și oferă avantaje clare, precum poziționare bună, stare bună și disponibilitate rapidă, au șanse mai mari să vândă înainte ca perioada de expunere să crească. În schimb, cei care mizează doar pe creșterile anuale riscă să fie depășiți de concurența stocului existent și de cererea tot mai selectivă.
Pentru investitori, este important să acorde atenție randamentului la achiziție și lichidității la vânzare, nu doar să conteze pe creșterea prețurilor. O piață în care volumul tranzacțiilor și ipotecile scad mai repede decât prețurile poate aduce oportunități bune de achiziție, dar acestea apar mai ales la activele vândute cu discount clar, în zone cu cerere stabilă de închiriere și costuri de renovare controlate. În această perioadă, disciplina la negociere și selecția atentă a proprietăților vor conta mai mult decât evoluția generală a pieței.