Tranzacțiile și creditele ipotecare au scăzut semnificativ în mai, comparativ cu anul trecut și cu luna aprilie, în timp ce autorizațiile de construire au crescut, sugerând o perioadă de ajustare atât pentru cumpărători, cât și pentru vânzători.
Piața imobiliară din Neamț trece printr-o schimbare vizibilă. Spre deosebire de evoluția la nivel național, județul se confruntă cu o scădere a numărului de tranzacții și a creditelor ipotecare. Această tendință nu înseamnă că piața s-a blocat, ci mai degrabă că ritmul a încetinit, ceea ce impune o analiză atentă a cauzelor care au dus aici.
Tranzacțiile încetinesc și apar diferențe tot mai mari
Datele ANCPI pentru luna mai 2026 arată că în Neamț scăderea este mai accentuată decât la nivel național. Numărul tranzacțiilor cu apartamente și case a ajuns la 163, cu 8,94% mai puțin față de aceeași perioadă din 2025 și cu 11,41% sub nivelul din aprilie.
La nivel național, s-au raportat 12.379 de tranzacții, cu un plus de 0,15% față de mai 2025 și o creștere de 8,01% față de aprilie. Diferența arată că piața din Neamț are o dinamică proprie, mai lentă, în timp ce la nivel național se menține o oarecare stabilitate.
În acest context, timpul necesar pentru vânzarea unei proprietăți crește, iar puterea de negociere se mută tot mai mult către cumpărătorii care au bani proprii sau avansuri mari.
Creditarea încetinește și schimbă regulile jocului
Scăderea tranzacțiilor este însoțită de o reducere și mai puternică a creditelor ipotecare. În Neamț, în luna mai, s-au înregistrat doar 51 de credite ipotecare pentru apartamente și case, adică cu 12,07% mai puțin decât în mai 2025 și cu 27,14% mai puțin față de aprilie 2026.
Acest indicator arată cât de activă este piața creditelor pentru locuințe, inclusiv refinanțările. O astfel de scădere arată că cei care depind de credit devin mai prudenți și amână decizia de cumpărare.
La nivel național, au fost înregistrate 6.724 de operațiuni ipotecare, cu 9,33% mai puține decât anul trecut, dar cu 1,68% peste aprilie. În Neamț, însă, scăderea e mult mai abruptă, chiar dacă IRCC a coborât ușor de la 5,68% la 5,58% și se estimează că va ajunge la 5,56% în trimestrul al treilea.
Nu doar costul creditului contează, ci și condițiile de eligibilitate mai stricte sau scăderea încrederii în economie pe termen scurt.
Piața terenurilor reacționează la noile condiții
Nu doar locuințele sunt afectate, ci și terenurile intravilane. În mai, s-au tranzacționat 398 de terenuri, cu 25,19% mai puțin ca în mai 2025 și cu 10,76% sub nivelul din aprilie 2026.
Când atât tranzacțiile cu locuințe, cât și cele cu terenuri scad în același timp, prudența investitorilor și a cumpărătorilor devine evidentă. Nu mai e doar o alegere între apartament sau casă, ci apare o reținere generală de a investi în imobiliare la nivel local.
Finanțarea terenurilor intră într-o perioadă de așteptare
Creditele ipotecare pentru terenuri intravilane au scăzut la 121 în mai, adică cu 57,24% sub nivelul din 2025 și cu 3,2% sub cel din aprilie. Pentru dezvoltatorii mici sau cei care plănuiau construcții în etape, acest semnal este clar: deciziile care implică finanțare se amână, iar presiunea pe prețuri scade în zonele speculative.
Construcțiile noi vin din urmă și schimbă echilibrul
Chiar dacă cererea scade, oferta viitoare nu dă semne de retragere. Dimpotrivă, datele INS pentru aprilie 2026 arată o creștere a autorizațiilor de construire pentru locuințe.
În aprilie s-au emis 76 de autorizații, cu 5,56% mai multe decât în aceeași lună a anului trecut și cu 38,18% peste martie. Suprafața utilă autorizată a ajuns la 11.322 mp, cu 4,47% peste aprilie 2025 și cu 35,66% peste martie.
Acest dezechilibru între oferta viitoare în creștere și cererea actuală în scădere va conta în lunile următoare. Dacă autorizările continuă să crească, iar tranzacțiile și creditele rămân slabe, spațiul pentru creșteri de prețuri se restrânge, mai ales pentru proprietățile fără avantaje clare.
Un alt aspect important este puterea de cumpărare. Salariul mediu net din martie a fost de 885,22 euro, cu 3,71% mai mare decât în martie 2025, dar această creștere rămâne sub rata inflației de 9,87%. Puterea reală de cumpărare rămâne sub presiune, chiar dacă dobânda creditului a scăzut ușor.
Reguli noi pentru cumpărători, vânzători și investitori
Pentru cei care caută o locuință pentru uz propriu, lunile iunie și iulie 2026 pot aduce șanse mai bune de negociere. Cererea locală e mai slabă, accesul la credit e tot mai dificil, iar vânzătorii cu termene clare pot fi mai deschiși la ajustări de preț sau concesii.
Totuși, selecția trebuie să fie atentă. E important să fie alese proprietăți evaluate corect, cu acte în regulă și costuri sustenabile pe termen lung. Inflația ridicată continuă să afecteze bugetele familiilor, chiar dacă IRCC a scăzut puțin.
Vânzătorii trebuie să fie realiști în următoarele două luni. Cu doar 163 de tranzacții și 51 de credite ipotecare în mai, lichiditatea locală nu susține prețuri prea mari. Proprietățile bine poziționate și prezentate pot fi vândute, dar doar dacă prețul este corect și există loc de negociere.
Pentru investitori, perioada nu este potrivită pentru extindere rapidă. Finalizările de locuințe din trimestrul 4 al anului 2025 au ajuns la 299 în Neamț, cu 1,01% peste 2024 și cu 14,56% peste trimestrul anterior. Autorizațiile recente arată că oferta de locuințe noi va crește în continuare.
În acest context, randamentul investițiilor trebuie analizat cu atenție. Cele mai bune oportunități apar acolo unde există discounturi reale, în zone cu cerere stabilă pentru închirieri și unde piața e activă chiar dacă lichiditatea generală scade. Iunie și iulie sunt luni pentru analiză atentă, nu pentru decizii pripite.
Piața imobiliară din Neamț trece printr-o fază de ajustare. Nu este vorba de un blocaj, ci de o încetinire care schimbă regulile pentru toți participanții, cel puțin pentru viitorul apropiat.