Plata amenzii nu legalizează casa fără autorizație. Ce trebuie verificat înainte de înscrierea în cartea funciară

Proprietarul unei case construite fără autorizație nu obține legalizarea acesteia prin plata amenzii. Înainte de înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară, trebuie verificate măsurile impuse prin procesul-verbal, condițiile urbanistice și tehnice ale construcției, apoi actul de atestare aplicabil și documentația cadastrală.

Executarea lucrărilor se face pe baza unei autorizații de construire sau de desființare, cu excepțiile prevăzute de lege. Pentru construcțiile ridicate fără autorizație, decizia de menținere ori desființare aparține autorității competente sau, după caz, instanței, pe baza planurilor urbanistice și a regulamentelor aferente. Plata sancțiunii nu înlocuiește această decizie, potrivit Legii nr. 50/1991.

Procesul-verbal stabilește și obligații privind lucrările

Prima verificare privește încadrarea faptei pentru care a fost aplicată amenda, potrivit Portalului legislativ. Proprietarul trebuie să vadă în procesul-verbal ce lucrări au fost sancționate și ce măsuri au fost dispuse pentru construcție.

Această încadrare privește contravențiile, adică abaterile sancționate administrativ, dacă faptele nu au fost săvârșite în condiții care le fac infracțiuni. Pentru menținerea construcțiilor, lucrărilor și amenajărilor provizorii după expirarea termenului din autorizație sau după terminarea lucrărilor autorizate, în situația în care afectează domeniul public, ori pentru adaptarea lor în alte scopuri decât cele prevăzute în autorizație, amenda este de la 1.000 lei la 100.000 lei, în raport cu perioada de depășire a termenului și impactul generat.

Proprietarul trebuie să urmărească în procesul-verbal trei elemente:

• Oprirea executării lucrărilor, dispusă odată cu amenda pentru construirea fără autorizație sau cu nerespectarea acesteia.
• Măsura impusă pentru construcție: după caz, încadrarea lucrărilor în prevederile autorizației ori desființarea lor.
• Termenul stabilit pentru îndeplinirea măsurilor, înscris în procesul-verbal de constatare a contravenției.

Dacă termenul de intrare în legalitate expiră fără obținerea autorizației necesare, art. 28 alin. (3) prevede aplicarea măsurii desființării. Când obligațiile dispuse după sancționare nu sunt îndeplinite, organul care a aplicat sancțiunea sesizează instanța pentru încadrarea lucrărilor în autorizație sau pentru desființarea construcției realizate nelegal.

Inspectoratul de Stat în Construcții poate opri lucrările executate cu încălcarea legii ori a cerințelor de calitate, fără proiect tehnic de execuție sau în baza unor autorizații emise nelegal.

Certificatul de urbanism arată condițiile aplicabile amplasamentului

Pentru verificarea posibilității de autorizare, proprietarul trebuie să pornească de la situația terenului și a construcției. Certificatul de urbanism comunică regimul juridic, economic și tehnic al acestora, cerințele urbanistice ale amplasamentului și avizele sau acordurile necesare. Tot prin acest document este indicată obligația de a contacta autoritatea competentă pentru protecția mediului.

Procedura de autorizare începe cu obținerea certificatului de urbanism și se încheie cu emiterea autorizației de construire. Autorizația se bazează pe documentația pentru executarea lucrărilor și trebuie să respecte documentațiile de urbanism avizate și aprobate.

Între aceste două acte, procedura cuprinde etapele prevăzute de lege:

• Obținerea punctului de vedere al autorității de mediu pentru investițiile care nu sunt supuse evaluării impactului asupra mediului.
• Notificarea autorității administrației publice despre menținerea solicitării de autorizare, dacă autoritatea de mediu a stabilit necesitatea evaluării și a emis îndrumarul aferent.
• Obținerea avizelor și acordurilor, precum și a actului autorității de mediu pentru investițiile evaluate din acest punct de vedere.
• Elaborarea documentației pentru autorizarea executării lucrărilor.
• Depunerea documentației la autoritatea administrației publice competente.

Avizele stabilite prin certificatul de urbanism se obțin înainte de depunerea documentației de autorizare. Ele pot privi racordarea la utilități, accesul la căile de comunicații, securitatea la incendiu, protecția civilă, sănătatea populației și cerințele zonelor cu restricții speciale.

Acolo unde funcționează comisia de acord unic, autoritatea locală poate obține avizele prin ghișeul unic. Pentru această variantă se depun documentația de autorizare și documentațiile specifice de avizare, în format tipărit și electronic.

Specialistul verifică amplasarea și documentația tehnică

Pentru construcția concretă, verificarea cu un specialist trebuie să urmărească încadrarea în indicii urbanistici, amplasarea și relația cu vecinătățile, structura de rezistență și soluțiile de racordare la utilități. Aceste elemente fac parte din documentația tehnică pentru autorizare, alături de organizarea funcțională, arhitectura, dotarea și echiparea construcției.

Art. 7 alin. (1) stabilește emiterea autorizației în cel mult 30 de zile de la depunerea documentației pentru autorizarea lucrărilor. Termenul privește autorizația, nu înscrierea casei în cartea funciară.

Documentele prevăzute pentru autorizare includ certificatul de urbanism și dovada titlului asupra imobilului, adică actul care justifică dreptul asupra terenului ori construcției. După caz, sunt necesare și extrasul de plan cadastral și extrasul de carte funciară de informare, actualizate la zi, dacă legea nu dispune altfel.

Înscrierea cere actul de atestare potrivit situației casei

Înainte de solicitarea înscrierii, proprietarul unei construcții fără autorizație trebuie să ceară autorității locale competente clarificarea actului de atestare care poate fi emis pentru situația respectivă. Art. 37 alin. (6) leagă înscrierea dreptului de proprietate de certificatul aplicabil și de documentația cadastrală.

Pentru construcția autorizată, certificatul de atestare trebuie să confirme respectarea autorizației și existența procesului-verbal de recepție la terminarea lucrărilor. După caz, legea prevede certificatul de atestare a edificării, eliberat de autoritatea locală competentă, care confirmă situația juridică actuală a construcției și respectarea dispozițiilor legale.

Pentru ca lucrările autorizate să fie considerate finalizate, trebuie realizate toate elementele prevăzute în autorizație și efectuată recepția.