Spania plafonează chiriile, dar pierde ofertă pe termen lung. Ce se întâmplă cu proprietarii și chiriașii

Pachetul prin care guvernul Spaniei voia să extindă plafonarea chiriilor la contractele temporare și să oprească evacuarea persoanelor vulnerabile fără o alternativă de locuit a fost respins în parlament. Blocajul intervine după aplicarea legii locuinței din 2023: în Catalonia, chiriile din noile contracte de lungă durată s-au moderat, dar oferta pentru aceste închirieri s-a redus.

Premierul Pedro Sánchez a anunțat luni, 5 octombrie 2026, alegeri generale anticipate pentru 29 noiembrie, după două înfrângeri parlamentare suferite vineri la votul măsurilor de urgență pentru chiriașii vulnerabili, potrivit G4Media. Scrutinul este convocat cu aproximativ un an și jumătate înaintea termenului inițial.

Contractele temporare au câștigat teren în Catalonia

Catalonia a fost prima comunitate autonomă care a aplicat efectiv plafoanele în zonele cu presiune ridicată asupra accesului la locuințe, inclusiv în Barcelona. G4Media descrie o ușoară scădere sau o temperare a chiriilor medii din contractele noi de lungă durată, însoțită de o reducere pronunțată a numărului de anunțuri pentru asemenea locuințe.

În schimb, au crescut puternic ofertele pe 11 luni sau pe camere, care rămân în afara plafoanelor standard. Asociațiile de chiriași susțin că aceste excepții le permit proprietarilor să ocolească limitarea prețurilor. Mișcările sociale critică și nivelul la care intervine protecția: în opinia lor, legea menține chirii deja prea mari, fără să impună o reducere substanțială.

Proprietarii invocă plafonarea veniturilor și riscul de neplată pentru a explica de ce consideră mai puțin atractivă închirierea pe termen lung. Potrivit G4Media, mii de proprietăți au fost orientate către închirieri sezoniere, camere sau platforme turistice, în timp ce alți proprietari au preferat să nu mai închirieze.

Fondurile internaționale și dezvoltatorii privați spun că și-au redus investițiile în proiecte Build-to-Rent, adică locuințe construite direct pentru închiriere, din cauza lipsei de predictibilitate legislativă. G4Media leagă aceste retrageri și de descurajarea construcției de locuințe noi.

Publicația La Vanguardia, citată de G4Media, formulează astfel evaluarea sa asupra pieței locale: „Barcelona a devenit laboratorul intervenționismului locativ: prețurile s-au moderat pe hârtie pe contractele noi, dar oferta tradițională a dispărut practic, mutându-se spre chiriile temporare de sezon”.

Limitele de preț depind de regiune și de proprietar

Piața locuințelor este administrată descentralizat în Spania. Comunitatea Madrid și Andaluzia, regiuni guvernate de opoziție, au contestat legea la Curtea Constituțională și au refuzat să declare zone supuse plafoanelor. Ele susțin că intervenția încalcă libertatea pieței și competențele regionale. Astfel, limitele aplicate în Catalonia nu funcționează în același mod la Madrid.

Legea privind dreptul la locuință, Ley 12/2023 din 24 mai, este prezentată de G4Media drept prima legislație-cadru națională în domeniu de la restaurarea democrației. Adoptată de guvernul de stânga pentru a proteja chiriașii și a echilibra piața, ea a generat critici din partea ambelor categorii implicate în contractele de închiriere și dispute între regiuni.

Pentru actualizarea anuală a chiriei pe durata contractului, legea a înlocuit legătura automată cu inflația cu plafoane stabilite de stat: 2% în 2023 și 3% în 2024. Ulterior, mecanismul prevedea aplicarea unui nou indice de referință, conceput să limiteze majorările determinate de inflație.

Potrivit prezentării făcute de G4Media, o comunitate autonomă poate declara o zonă „tensionată”, adică o zonă în care accesul la locuințe este supus unei presiuni financiare ridicate, pentru 3 ani, cu posibilitatea prelungirii. Este suficientă îndeplinirea uneia dintre două condiții: chiria sau rata ipotecară împreună cu utilitățile depășesc, în medie, 30% din venitul mediu al gospodăriilor, ori prețurile de închiriere sau cumpărare au crescut în ultimii 5 ani cu cel puțin 3% peste inflație.

În asemenea zone, pentru un mic proprietar, chiria din noul contract nu poate depăși valoarea din contractul anterior. Excepția descrisă permite o majorare de maximum 10% dacă au fost realizate lucrări majore de renovare sau de eficientizare energetică. Pentru marii proprietari, noile contracte sunt plafonate prin indicii oficiali de preț stabiliți de Ministerul Transporturilor și Mobilității Urbane.

Pragul general pentru categoria de mare proprietar este de peste 10 imobile rezidențiale sau de peste 1.500 de metri pătrați de suprafață construită, pentru persoane fizice ori juridice. Administrațiile regionale pot coborî pragul la cel puțin 5 locuințe urbane din aceeași zonă tensionată. Acestei categorii i se aplică reguli mai stricte atât pentru chirii, cât și pentru medierea înaintea evacuării.

Reducerile fiscale sunt legate de chirie, vârsta chiriașului și renovare

Pentru a încuraja menținerea locuințelor pe piața închirierilor, legea a modificat reducerile la impozitul pe venitul din chirii. G4Media enumeră următoarele cote și condiții:

• 90%, dacă proprietarul reduce chiria cu cel puțin 5% față de contractul anterior, într-o zonă tensionată.
• 70%, pentru prima închiriere a unei locuințe dintr-o zonă tensionată către tineri între 18 și 35 de ani sau pentru închirierea către administrație ori entități fără scop lucrativ, în vederea folosirii ca locuință socială.
• 60%, dacă au fost efectuate lucrări de reabilitare sau renovare în ultimii 2 ani.
• 50%, reducerea generală pentru celelalte contracte noi, față de 60% anterior.

Locuințele păstrate goale sunt vizate separat. Primăriile pot majora impozitul pe bunuri imobile cu 50% până la 150% din cota obișnuită pentru proprietățile neocupate nejustificat mai mult de 2 ani consecutivi, dacă proprietarul deține cel puțin 4 imobile. Nivelul penalizării depinde de durata neocupării și de numărul locuințelor deținute în localitate.

La încheierea contractului, comisionul agenției imobiliare și cheltuielile de redactare revin exclusiv proprietarului, indiferent dacă este persoană fizică sau juridică. Potrivit G4Media, agențiile nu mai pot cere chiriașului comisionul echivalent cu o lună de chirie plus taxa pe valoarea adăugată.

Evacuarea chiriașilor vulnerabili presupune mediere pentru marii proprietari

Legea din 2023 a prelungit și a complicat administrativ procedurile de evacuare a persoanelor vulnerabile. Marii proprietari trebuie să dovedească parcurgerea unei proceduri de mediere cu autoritățile publice înainte de evacuarea unui asemenea chiriaș.

Notificarea trebuie să precizeze data și ora intervenției. Sunt prevăzute și perioade mai lungi de suspendare a executării judecătorești, pentru ca serviciile sociale să poată oferi o alternativă de locuit. Fondurile de investiții și micii proprietari susțin că procedurile le oferă prea puțină protecție în caz de neplată sau de ocupare ilegală.

Cazul Maricarmen, o femeie de 87 de ani evacuată din locuința sa din Madrid, a amplificat protestele. Ea locuise acolo 70 de ani. Conform relatării BBC preluate de G4Media, proprietarul a folosit o lacună legislativă pentru a majora chiria de la 500 de euro la 2.650 de euro pe lună. Suma a fost redusă ulterior la 1.650 de euro, cu 300 de euro peste pensia ei lunară.

G4Media relatează că zeci de mii de oameni au protestat în ultimele zile la Madrid, Barcelona, Valencia și Malaga pe fondul crizei locuințelor. Cazul femeii a devenit un simbol al dificultăților chiriașilor vulnerabili.

Pachetul respins viza și camerele închiriate separat

Guvernul a propus, sub numele simbolic „Maricarmen”, un nou set de protecții care ar fi extins intervenția asupra contractelor și evacuărilor. Măsurile descrise de G4Media prevedeau:

• Oprirea evacuării persoanelor în vârstă, cu dizabilități sau cu vulnerabilitate socială și economică dovedită, fără ca administrația publică să ofere în prealabil o alternativă de locuit demnă.
• Aplicarea acelorași plafoane și reguli ca la închirierea rezidențială de lungă durată pentru contractele temporare sub 11 luni și pentru camere.
• Obligația proprietarului de a justifica durata temporară prin motive precum studiile sau un contract de muncă pe perioadă determinată. În lipsa justificării, contractul ar fi devenit automat unul de lungă durată.
• Suspendarea noilor licențe de închiriere turistică în marile noduri urbane și retragerea celor ilegale.
• Reducerea procentuală obligatorie a chiriilor în zonele tensionate.

Propunerile nu au devenit o lege organică de sine stătătoare, după votul partidelor Junts, PP și Vox și în lipsa unei majorități solide în camera deputaților. Protestele au continuat în marile orașe spaniole.

Teama de neplată crește cerințele impuse chiriașilor

Ocuparea ilegală a imobilelor fără acordul proprietarului, cunoscută în Spania ca fenomenul okupas, este o altă componentă a disputei. G4Media descrie ocuparea unui imobil nelocuit, gol sau abandonat drept o infracțiune minoră împotriva patrimoniului și indică procese civile sau penale de evacuare care pot dura între 12 și 20 de luni.

Publicația estimează, invocând statistici oficiale, că peste 70-80% dintre cazuri privesc proprietăți ale băncilor sau fondurilor. Disputa pune în opoziție protecția proprietății private și dreptul constituțional la o locuință demnă.

Pentru proprietarii unei a doua locuințe sau ai unui apartament moștenit, temerea privește și situația în care un chiriaș încetează să plătească din prima lună și refuză să plece, denumită inquiokupación. Potrivit G4Media, această teamă a dus la solicitări de garanții bancare, dovezi ale unor venituri salariale ridicate și asigurări împotriva neplății.

G4Media afirmă că prezența unei locuințe sau clădiri ocupate ilegal poate reduce cu 20% până la 40% valoarea de piață a proprietăților vecine. Publicația leagă estimarea de problemele de conviețuire, degradarea spațiilor comune și branșamentele ilegale la rețelele de apă și energie.

Tot G4Media descrie Spania drept una dintre cele mai mari piețe europene pentru alarme rezidențiale și uși din oțel împotriva ocupării ilegale. Au apărut și firme care negociază plecarea ocupanților contra unor sume de bani ori folosesc presiune psihologică și controlul accesului în clădiri. Publicația relatează inclusiv apelarea la persoane din comunitățile de români sau ruși pentru eliberarea unor proprietăți ocupate abuziv.

Opoziția susține că protecțiile acordate familiilor cu vulnerabilitate economică dovedită îngreunează evacuările din imobile ocupate ilegal. PP și Vox au cerut reformarea Codului Penal astfel încât poliția să poată evacua ocupanții în maximum 48 de ore, indiferent de tipul proprietarului sau de statutul imobilului.

Disputa privește atât oferta, cât și locuințele sociale

După spargerea bulei imobiliare din 2008, bănci și fonduri internaționale au cumpărat numeroase locuințe la prețuri relativ mici. G4Media leagă creșterea ulterioară a chiriilor de cererea ridicată din orașe și din zonele turistice de coastă, unde închirierile sezoniere ocupă un loc important.

Interpretările editoriale prezentate de G4Media diferă în privința soluțiilor. Publicația El País critică abordarea exclusiv comercială a locuinței, efectele turismului asupra accesului tinerilor la chirii și refuzul unor administrații regionale de a aplica plafoanele. În privința locuințelor sociale, publicația afirmă: „Piața nu s-a autoreglat; a creat o generație de tineri expulzați din orașe. Locuința a încetat să mai fie un pilon al statului bunăstării pentru a deveni un activ speculativ de înalt randament. (…) Diferența dintre Spania și restul Europei nu este de reglementare, ci de fond public: fără un parcul social de locuințe de cel puțin 15%, orice măsură conjuncturală este doar un plasture pe o rană deschisă”.

Publicația El Mundo pune accent pe securitatea juridică, pe temerile micilor proprietari și pe reducerea ofertei. În evaluarea citată de G4Media, El Mundo susține: „Legea Locuinței a obținut exact opusul celor declarate: mai puține case pe piață, chirii mai scumpe pe canalele alternative și o neîncredere profundă a investitorilor”.

ABC critică transferarea responsabilității sociale către proprietari și acordă atenție cazurilor în care chiriașii nu mai plătesc și refuză să plece. Publicația afirmă, în pasajul reprodus de G4Media: „Statul transferă propria incapacitate de a oferi asistență socială pe spatele proprietarilor privați, obligându-i să finanțeze locuința celor care nu plătesc (…) Atacul sistematic asupra proprietății private și protejarea de facto a ocupanților ilegali afectează profund securitatea juridică și alungă capitalul de care Spania are nevoie”.

La Razón consideră că plafonarea agravează deficitul de ofertă și critică politicile guvernamentale prin formula citată de G4Media: „Se pedepsește proprietarul și se premiază uzurpatorul”. Soluțiile susținute de publicație sunt reducerea reglementării pieței și eliberarea de terenuri pentru construcții noi.