Chiriașii și proprietarii stabilesc preavizul pentru încetarea închirierii în funcție de durata contractului, de cine cere încetarea și de intervalul pentru care se plătește chiria. Verificarea acestor condiții înainte de notificare determină termenul minim care trebuie respectat până la încheierea raportului contractual.
Informațiile au fost relatate de Portalul legislativ. „Dacă închirierea este pe durată determinată, locatarul poate denunța unilateral contractul prin notificare, cu respectarea unui termen de preaviz de cel puțin 60 de zile”, a transmis Codul civil.
Primul pas este identificarea tipului de contract. Codul civil reglementează închirierea fără durată determinată la art. 1.824, iar închirierea pe durată determinată la art. 1.825. Denunțarea unilaterală înseamnă încetarea contractului la inițiativa uneia dintre părți, prin notificarea celeilalte, cu respectarea condițiilor legale.
Chiriașul poate încheia anticipat închirierea pe durată determinată
Pentru chiriașul care vrea să plece înainte de termenul convenit, art. 1.825 din Codul civil permite denunțarea contractului prin notificare, cu un preaviz de cel puțin 60 de zile.
Pentru proprietarul care vrea să folosească locuința personal sau pentru familia sa, verificarea începe cu o condiție suplimentară: contractul pe durată determinată trebuie să prevadă posibilitatea denunțării unilaterale pentru aceste nevoi locative.
Dacă există această clauză, art. 1.825 alin. (2) trimite la termenele aplicabile proprietarului din art. 1.824 alin. (2), în funcție de intervalul pentru care s-a stabilit plata chiriei.
La contractul fără termen, preavizul diferă între părți
Pentru închirierea fără durată determinată, notificarea se face cu respectarea următoarelor termene:
- Chiriașul respectă un preaviz de cel puțin un sfert din intervalul pentru care s-a stabilit plata chiriei, dacă părțile nu au convenit altfel.
- Dacă părțile nu au convenit altfel, proprietarul respectă un preaviz de minimum 60 de zile când intervalul pentru care s-a stabilit plata chiriei este de o lună sau mai mare.
- Dacă părțile nu au convenit altfel, proprietarul respectă un preaviz de minimum 15 zile când intervalul pentru care s-a stabilit plata chiriei este mai mic de o lună.
Prin urmare, pentru alegerea termenului contează perioada de plată stabilită în contract. Cele două termene ale proprietarului se aplică și denunțării pentru nevoi locative proprii sau ale familiei, în condițiile clauzei contractuale descrise anterior.
Regula generală din art. 1.277 permite oricăreia dintre părți să denunțe unilateral un contract pe durată nedeterminată, cu un preaviz rezonabil. În privința limitărilor contractuale, articolul prevede: „Orice clauză contrară sau stipularea unei prestații în schimbul denunțării contractului se consideră nescrisă.”
Lipsa duratei din contract are reguli proprii
Dacă părțile au omis durata, fără să fi dorit o închiriere pe durată nedeterminată, art. 1.785 stabilește cum se determină aceasta în lipsa uzanțelor, adică a practicilor obișnuite aplicabile.
Pentru locuințele nemobilate, închirierea se consideră încheiată pentru un an. În cazul camerelor sau apartamentelor mobilate, durata corespunde unității de timp pentru care s-a calculat chiria. Această verificare precedă alegerea regulii de preaviz.
Dacă locuința este în coproprietate, art. 641 cere, pentru denunțarea contractului de închiriere, acordul coproprietarilor care dețin majoritatea cotelor de proprietate.
Eliberarea locuinței stabilește până când se datorează chiria
Chiriașul trebuie să achite chiria în cuantumul și la termenul convenite și să restituie locuința la încetarea contractului. Art. 1.831 alin. (2) prevede plata chiriei contractuale până la eliberarea efectivă, precum și repararea prejudiciilor de orice natură cauzate proprietarului până la acea dată.
Pentru reparațiile locative, art. 1.826 consideră nescrisă clauza prin care chiriașul este obligat să recunoască sau să plătească anticipat sume stabilite exclusiv pe baza estimărilor proprietarului.
Încetarea contractului produce efecte și față de persoanele care locuiesc împreună cu chiriașul. Potrivit art. 1.832, atât încetarea închirierii, cât și hotărârea judecătorească de evacuare se aplică tuturor acestor persoane, indiferent dacă au sau nu un titlu propriu de locuire.
Pericolul pentru sănătate permite rezilierea în condițiile legii
Art. 1.827 permite chiriașului să rezilieze închirierea dacă structura sau starea imobilului constituie o primejdie gravă pentru sănătatea celor care lucrează ori locuiesc acolo. Dreptul poate fi exercitat, în condițiile legii, chiar dacă chiriașul renunțase la el.
Proprietarul poate cere instanței rezilierea dacă chiriașul, membrii familiei sale sau persoanele cărora le-a permis folosirea, deținerea ori accesul în locuință fac imposibilă conviețuirea cu locuitorii aceluiași imobil sau ai imobilelor vecine. Aceeași posibilitate există dacă împiedică folosirea normală a locuinței ori a părților comune.
Locuințele de sprijin au condiții distincte de încetare
Legea locuinței reglementează separat locuințele de sprijin, destinate persoanelor sau familiilor evacuate prin executare silită după neachitarea obligațiilor din credite ipotecare, a căror situație economică nu permite cumpărarea ori închirierea unei locuințe în condițiile pieței. Aceste locuințe au o suprafață utilă de cel mult 100 mp.
Pentru această categorie, art. 56^4 permite rezilierea la cererea chiriașului cu notificare prealabilă de minimum 60 de zile. Proprietarul poate cere rezilierea în următoarele situații:
- Chiriașul nu respectă clauzele contractului.
- Chiriașul nu achită valoarea nominală a chiriei în termen de 90 de zile de la comunicare.
- Cheltuielile comune rămân neachitate timp de 90 de zile, dacă plata lor revine chiriașului prin contract.
- Comportamentul chiriașului face imposibilă conviețuirea sau împiedică folosirea normală a locuinței.
Beneficiarii locuințelor de sprijin nu pot subînchiria, transmite dreptul de locuire sau schimba destinația spațiului. Încălcarea acestor interdicții atrage rezilierea contractului și suportarea eventualelor daune aduse locuinței și clădirii.
