Scutirea de întreținere pentru absențe de cel puțin 15 zile pe lună. Ce pot solicita proprietarii și chiriașii

Proprietarii și chiriașii care lipsesc din apartament pot solicita în scris scutirea de cheltuielile de întreținere repartizate pe persoană, în condițiile hotărârii adunării generale a asociației. Perioada pentru care se poate cere scutirea este stabilită de comitetul executiv și trebuie să fie de cel puțin 15 zile pe lună.

Informațiile au fost relatate de Portalul legislativ. Potrivit art. 82 alin. (5) din Legea nr. 196/2018, proprietarii și chiriașii pot solicita în scris scutirea de la cheltuielile repartizate pe persoană, în condițiile hotărârii adunării generale și pentru perioada stabilită de comitetul executiv.

Articolul 82 alin. (5) din Legea nr. 196/2018 leagă această posibilitate de decizia asociației. Pentru aplicarea scutirii contează atât durata absenței, cât și perioada stabilită la nivelul blocului. Minimul prevăzut de lege include și o absență de exact 15 zile.

Hotărârea asociației se verifică înaintea cererii

Primul document de consultat este hotărârea adunării generale, împreună cu decizia comitetului executiv privind perioada de scutire. Președintele asociației are obligația să afișeze la avizier hotărârile adunării generale și ale ședințelor comitetului în maximum 7 zile de la desfășurarea acestora, conform art. 57 lit. n).

Pentru solicitarea scutirii, pașii sunt:

• Verificarea hotărârii adunării generale care permite solicitarea și a perioadei stabilite de comitetul executiv.
• Identificarea pe lista de întreținere a cheltuielilor calculate după numărul de persoane.
• Depunerea unei cereri scrise de către proprietar sau chiriaș, pentru perioada de absență care îndeplinește condițiile stabilite de asociație.
• Verificarea listei lunare de plată pentru a urmări aplicarea scutirii solicitate.

Comitetul executiv stabilește și cotele de participare pe persoană pentru cei care au domiciliul în clădire. Pentru persoanele care locuiesc temporar în imobil, minimum 15 zile pe lună, stabilirea acestor cote se face dacă adunarea generală a hotărât în acest sens. Aceasta este regula privind includerea locatarilor temporari la plată, distinctă de perioada de absență pentru care se solicită scutirea.

Scutirea privește utilitățile repartizate după numărul de persoane

Potrivit art. 82 alin. (1), această categorie acoperă serviciile de utilități publice de care beneficiază persoanele care locuiesc sau desfășoară activități în mod curent în clădire. Condiția este ca respectivele cheltuieli să nu poată fi individualizate pentru fiecare proprietate prin dispozitive de măsurare sau înregistrare, fie din cauza naturii serviciului, fie pentru că lipsesc aceste dispozitive.

Legea include aici următoarele cheltuieli:

• Apa rece, apa caldă și canalizarea.
• Combustibilul folosit pentru prepararea apei calde de consum.
• Energia electrică pentru funcționarea instalațiilor comune, inclusiv a ascensoarelor.
• Colectarea deșeurilor menajere și vidanjarea.

Pe lista lunară, consumurile individuale formează o categorie separată. Pentru identificarea sumelor vizate de cerere contează criteriul după care sunt repartizate: cheltuiala împărțită pe persoane intră sub regula scutirii prevăzute la art. 82 alin. (5), în timp ce consumul individual are propriul criteriu de calcul.

Există și o excepție distinctă pentru energia electrică folosită de ascensor. Prin hotărârea adunării generale, pot fi exceptate de la plata acesteia persoanele care locuiesc la subsol, demisol, parter și mezanin, precum și cele de la etajul 1 în clădirile fără mezanin.

Cheltuielile proprietății comune rămân repartizate după cotă

Cererea pentru absență vizează pozițiile calculate pe persoană. Cheltuielile pe cota-parte indiviză (procentul de proprietate comună aferent apartamentului) au un temei separat. Procentul se calculează prin raportarea suprafeței utile a proprietății individuale la totalul suprafețelor utile ale proprietăților individuale din clădire.

Diferența se vede în cazul liftului: energia electrică pentru funcționarea lui se repartizează pe persoane, în condițiile legii, iar întreținerea și reparațiile se repartizează pe cota-parte indiviză. Absența din apartament nu transformă reparația ascensorului într-o cheltuială eligibilă pentru această scutire.

Articolul 85 include în cheltuielile pe cotă fondurile pentru întreținere, service, reparații și, după caz, consolidare, reabilitare, eficiență energetică și modernizare a construcțiilor și instalațiilor comune.

Sunt vizate subsolul, conductele de distribuție și coloanele de apă, canalizare, încălzire și electricitate, echipamentele de echilibrare hidraulică, casa scării, podul, spălătoria, uscătoria, terasa și ascensorul. Aceeași regulă privește partea comună a interfonului, centrala termică proprie, crematoriul, tubulatura de evacuare a deșeurilor, structura de rezistență, fațadele, acoperișul și alte elemente prevăzute în acordul de asociere.

Tot după cotă se repartizează salariile sau remunerațiile personalului angajat ori contractat: administrator, contabil, instalator, electrician, portar, îngrijitor și personal de curățenie. Intră aici și indemnizațiile președintelui, ale membrilor comitetului executiv și ale cenzorului sau comisiei de cenzori, primele, creditele bancare, contractele ori polițele de asigurări, produsele și accesoriile pentru curățenie și celelalte servicii administrative pentru proprietatea comună.

Regula generală din art. 654 este că, în lipsa unor prevederi legale sau înțelegeri contrare, fiecare coproprietar suportă cheltuielile legate de întreținerea, repararea și exploatarea părților comune proporțional cu cota sa parte. Cheltuielile părților comune folosite exclusiv de unii coproprietari revin acestora.

Lista lunară permite verificarea sumelor repartizate

Administratorul calculează lista de întreținere, o transmite cenzorilor pentru verificare și comitetului executiv pentru aprobare. Afișarea trebuie făcută în maximum 5 zile de la primirea ultimei facturi de la furnizorii de servicii, potrivit art. 66 alin. (1) lit. m).

Dacă proprietarul formulează o sesizare sau o contestație scrisă privind sumele repartizate, președintele asociației trebuie să îi răspundă în scris în maximum 10 zile de la primire. Articolul 57 lit. e) stabilește acest termen pentru sesizările și contestațiile proprietarilor.

Cenzorul sau comisia de cenzori verifică gestiunea financiar-contabilă și urmărește respectarea legii de către conducerea asociației. Proprietarii pot sesiza acest organism când o hotărâre ori o decizie încalcă legea sau le prejudiciază interesele.

Asociația este obligată să respecte criteriile legale de repartizare a cheltuielilor comune. Hotărârile adunării generale adoptate cu încălcarea acestor reguli sunt nule de drept, adică lipsite de efecte juridice.