Pentru cumpărătorii de apartamente vechi, bugetul de proprietar crește în 2026 prin majorarea impozitului, pe lângă suma plătită pentru locuință. Comparația cu un apartament nou are două componente distincte: prețul pe metru pătrat din același oraș și aceeași perioadă, apoi impozitul aferent vechimii și utilizării clădirii.
Evoluția prețurilor apartamentelor vechi și noi
Comparația dintre apartamentele vechi și cele noi cere prețuri din aceeași perioadă. Evoluția pe zece ani arată cât s-au apreciat locuințele, în timp ce comparația între cele două segmente indică nivelurile de preț din momentul analizat.
În cele șase orașe, datele disponibile indică evoluția prețurilor.
- Brașov: apartamentele vechi s-au scumpit în intervalul analizat. În vara lui 2026, prețurile erau peste cele din vara precedentă. Și apartamentele noi au înregistrat o creștere anuală.
- Cluj-Napoca: prețurile apartamentelor vechi au crescut în intervalul analizat. În vara lui 2026, apartamentele noi erau listate la prețuri mai mari decât cele vechi.
- Constanța: între 2016 și 2026, s-au scumpit atât apartamentele vechi, cât și cele noi.
- Iași: apartamentele vechi și cele noi s-au apreciat în intervalul analizat.
- Timișoara: apartamentele vechi s-au scumpit în intervalul analizat și în ultimul an al acestuia.
- București: prețul apartamentelor vechi a crescut în intervalul analizat. În vara lui 2026, apartamentele noi erau mai scumpe decât cele vechi.
Vechimea schimbă comparația impozitelor din 2026
Prețul de cumpărare și valoarea impozabilă, adică suma asupra căreia se aplică procentul de impozitare, sunt repere diferite. Pentru locuințele persoanelor fizice, baza folosită la calcul a crescut de la 1.000 de lei/mp în 2016 la 2.677 de lei/mp din 2026, conform explicațiilor lui Adrian Vascu, fost președinte al Asociației Naționale a Evaluatorilor Autorizați din România (ANEVAR) și fondator al companiei Veridio.
Primăriile calculează în continuare valoarea impozabilă, raportată la baza indexată cu inflația. Tot administrația locală stabilește cota, în limitele Codului fiscal. Vascu explică faptul că reglementările pentru 2026 nu permit alegerea unei cote mai mici decât cea din anul precedent.
Despre tratamentul fiscal al vechimii și al utilizării imobilelor, Adrian Vascu a explicat: „În forma anterioară a Codului fiscal, existau niște reduceri ale valorii impozabile pentru clădiri mai vechi de 30 de ani, respectiv 50 de ani. Eliminând aceste reduceri, valoarea impozabilă a apartamentului este aceeași indiferent de vechimea acestuia. În cazul clădirilor nerezidențiale deținute de persoane fizice, se menține sistemul de stabilire a valorilor impozabile prin rapoarte de evaluare”.
Exemplele de mai jos sunt calcule orientative pentru 2026 și pornesc fiecare de la un impozit anterior de 170 de lei.
- Apartament mai nou de 30 de ani: într-un bloc cu mai puțin de 3 niveluri și mai puțin de 8 apartamente, înmulțirea cu aproximativ 1,8 duce impozitul la 306 lei.
- Apartament într-un bloc mai vechi de 30 de ani: pentru o clădire cu peste 3 etaje și mai mult de 8 apartamente, multiplicarea cu aproximativ 2,3 duce suma anuală la 391 de lei.
- Apartament cu vechime de peste 50 de ani: impozitul poate ajunge la 510 lei, de aproximativ 3 ori nivelul anterior.
Încadrarea într-un asemenea exemplu presupune verificarea vechimii blocului și, unde calculul o cere, a numărului de niveluri și de apartamente. Sumele ilustrează situațiile descrise; cota stabilită local intră în calculul impozitului fiecărei proprietăți.
Utilizarea economică și proprietarul persoană juridică schimbă încadrarea
O locuință închiriată integral unei firme pentru birou sau cabinet intră în categoria clădirilor nerezidențiale, folosite pentru activități economice. Pentru comparația unei investiții, destinația apartamentului trebuie astfel separată de vechimea lui.
În aceeași categorie sunt incluse, de regulă, spațiile comerciale precum magazinele, buticurile, farmaciile și saloanele de înfrumusețare. Birourile și sediile de firmă sau de persoane fizice autorizate cuprind cabinete medicale, de avocatură, contabilitate, tehnologia informației, consultanță și diverse agenții. Tot aici intră atelierele, spațiile de producție și depozitele, inclusiv service-urile auto, atelierele de mobilă, depozitele de marfă și halele mici.
Pentru proprietățile firmelor, Adrian Vascu explică o altă schimbare aplicabilă din 2026: locuințele de serviciu, apartamentele oferite gratuit angajaților și blocurile închiriate pentru locuit sunt tratate drept clădiri nerezidențiale, atât la stabilirea valorii impozabile, cât și a cotei. Impozitul poate crește de aproximativ 5 ori, prin trecerea cotei de la 0,2% la 1%.
În cazul clădirilor agricole, a fost eliminată cota fixă de 0,4%. Vascu estimează o creștere a impozitului de cel puțin 2-2,5 ori, indiferent de proprietar, dacă dispare distincția față de celelalte clădiri nerezidențiale și cotele anterioare nu pot fi micșorate.
Din 2027, zona ar urma să cântărească mai mult în calcul
Pentru 1 ianuarie 2027 este pregătită impozitarea clădirilor și terenurilor persoanelor fizice în funcție de valoarea de piață, prin sistemul informatic e-Proprietatea. Majorările de la începutul lui 2026 au fost prezentate de Executiv drept o etapă tranzitorie până la funcționarea evaluării automate.
Calculul ar urma să păstreze două componente: valoarea proprietății, folosită ca bază de impozitare, și procentul aplicat acesteia. Două apartamente cu suprafețe similare, situate în zone cu valori de piață diferite, ar urma să aibă repere de evaluare diferite.
În ianuarie 2026, premierul Ilie Bolojan explica obiectivul ca primăriile și contribuabilii să poată consulta valorile de piață ale imobilelor din fiecare localitate, diferențiate inclusiv după zonă. El susținea că autoritățile locale vor putea ajusta procentul de impozitare, astfel încât creșterea bazei de calcul să nu ducă automat la o majorare generalizată, proporțională, a impozitelor.
Asociația Profesională a Agenților Imobiliari din România (APAIR) apreciază că proprietățile mai valoroase pot avea o bază impozabilă mai ridicată, iar deținerea mai multor proprietăți ar putea implica cheltuieli mai mari. Despre efectul asupra deciziilor de proprietate, asociația arată: „Pentru proprietari, aceste schimbări vor influența deciziile legate de păstrarea, vânzarea sau închirierea locuințelor, în special în cazul imobilelor vechi sau al celor deținute ca investiție”.
Evaluarea automată întâmpină dificultăți în localitățile cu puține tranzacții. În mediul rural se adaugă problemele de cadastru și informațiile despre construcții, iar în orașe sistemul trebuie să diferențieze inclusiv un apartament vechi de unul nou aflat în aceeași zonă.
Implementarea sistemului e-Proprietate este prevăzută în jalonul 237 din PNRR și în angajamentul fiscal-bugetar asumat de Guvernul României în decembrie 2024, aprobat ulterior de Comisia Europeană. Trecerea la valoarea de piață a fost amânată repetat din motive politice și logistice.
Economistul Adrian Negrescu avertiza la începutul lui 2026 că evaluările stabilite de autorități ar putea influența prețurile cerute de vânzători, cu ieftiniri pentru unele imobile și scumpiri pentru altele. În opinia sa, impozitele mai mari în zonele centrale ar putea încuraja mutarea spre periferie, mai ales pentru pensionari și persoane cu venituri reduse, pe fondul taxelor locale și al cheltuielilor cu utilitățile.
Negrescu anticipa și nemulțumiri legate de valorile stabilite de stat și de diferențele crescânde între impozitele locale. El considera implementarea foarte dificilă după amânările logistice și avertiza că păstrarea formulei actuale, completată cu un coeficient de zonă, ar majora taxele și ar accentua problemele sociale.
La cumpărarea prin credit se verifică și indicele din contract
Pentru finanțările legate de indicele de referință pentru creditele consumatorilor (IRCC), comparația bugetului include și actualizarea trimestrială a acestuia. Despre nivelul folosit de la 1 octombrie 2026, Claudiu Trandafir, fost bancher și fondator al Oferte Bancare.ro, a declarat: „Pe IRCC, sincer, nici eu nu aș vorbi acum despre o tendință. Trecerea de la 5,56% la 5,57% de la 1 octombrie este prea mică pentru a indica o schimbare de direcție, iar ROBOR 3M este blocat la 5,84% încă de la sfârșitul lunii iulie”.
Indicele zilnic reprezintă media dobânzilor tranzacțiilor de pe piața monetară interbancară, ponderată cu volumele acestora. Indicele trimestrial se stabilește la sfârșitul fiecărui trimestru ca medie aritmetică a valorilor zilnice din trimestrul anterior, pentru toate zilele lucrătoare, și este aplicat de instituțiile de credit în trimestrul următor.
Citește și:
