Proprietarii persoane fizice pot solicita clasificarea pentru cel mult 7 camere și 14 locuri de cazare în apartamente sau camere din locuințe familiale proprii. Capacitatea se cumulează între locuințe, indiferent câte adrese sunt folosite. Primirea turiștilor presupune documente de funcționare, acordurile cerute pentru spațiu și respectarea condițiilor de cazare; veniturile au, separat, obligații fiscale.
Plafonul privind locurile a fost introdus prin Ordinul nr. 948 din 18 iunie 2026, care modifică normele aprobate prin Ordinul nr. 65/2013, potrivit Guvernul României. Anexele au apărut în Monitorul Oficial nr. 559 bis din 8 iulie 2026. Reglementarea anterioară limita capacitatea la șapte camere, fără să stabilească explicit și numărul maxim de locuri.
Clasificarea privește capacitatea cumulată a proprietarului
Un proprietar cu trei camere într-o locuință și patru în alta ajunge la plafonul de camere al acestei proceduri. Limita locurilor privește capacitatea de cazare, nu totalul turiștilor găzduiți de-a lungul unui an.
Procedura este disponibilă persoanei fizice proprietare și fără firmă. Certificatul de clasificare stabilește tipul unității și categoria sa. Acceptarea unui anunț pe Airbnb sau Booking, recenziile și declararea veniturilor fiscale nu țin locul acestui document ori al unei autorizații provizorii valabile.
Depunerea cererii nu permite, singură, începerea activității. Pentru cazarea turiștilor trebuie urmărit documentul de funcționare emis de autoritatea de turism.
Documentația începe cu proprietatea și acordurile pentru locuință
Pentru clasificarea solicitată de o persoană fizică, documentele necesare sunt:
Cererea pe formularul destinat persoanelor fizice, prevăzut în anexa nr. 3^1.
După caz, fișa de încadrare a spațiilor de cazare, pe tipuri și categorii, folosind modelul din anexa nr. 4.
Actul de identitate al solicitantului, în copie. Pentru cartea electronică de identitate se adaugă un document justificativ care dovedește domiciliul. Dacă locuința are coproprietari, sunt necesare și copiile actelor lor de identitate, împreună cu acordurile pentru închirierea în regim hotelier.
După caz, avizul comitetului executiv al asociației și acordurile proprietarilor direct afectați, în scris, cu precizarea activității care va avea loc în spațiul respectiv.
Documentul care atestă proprietatea, din care să rezulte și adresa unității de cazare.
Actele care demonstrează legalitatea construcției. Printre documentele prevăzute se numără autorizația de construire, certificatul de atestare sau adeverința privind edificarea și extrasul de carte funciară; enumerarea nu este limitativă.
Potrivit paginii Guvernului, persoana fizică depune documentația la sediul instituției centrale responsabile de turism. Potrivit DeFapt.ro, Ordinul 1.198/2026, publicat la 17 august, a înlocuit formularul cererii; acesta include documentul privind legalitatea construcției. Solicitarea trebuie pregătită folosind formularele actualizate ale autorității.
Acordurile vecinilor vizează apartamentele direct afectate
Într-un bloc, regula privește proprietarii care se învecinează cu spațiul pe orizontală și pe verticală. Nu este cerută semnătura tuturor proprietarilor din imobil. Documentele trebuie să precizeze activitatea turistică pentru care se solicită clasificarea.
Solicitantul semnează și o declarație pe propria răspundere: confirmă depunerea acordurilor de la toți proprietarii cu care spațiul are pereți comuni și enumeră numerele apartamentelor respective.
Dacă asociația nu este constituită legal, proprietarul declară această situație. Acordurile vecinilor rămân necesare. În ambele situații, declarația trebuie să arate că solicitantul a luat cunoștință de articolul 326 din Codul penal, referitor la falsul în declarații.
Acordul coproprietarilor este o cerință distinctă. De exemplu, pentru un apartament moștenit de doi frați, solicitarea făcută de unul dintre ei trebuie însoțită și de actul de identitate și acordul celuilalt.
Categoria cerută stabilește suprafața și dotările camerelor
Apartamentele și camerele destinate turiștilor sunt clasificate la una, două ori trei stele, potrivit criteriilor îndeplinite. O cameră pentru două persoane trebuie să aibă cel puțin 12 metri pătrați la trei stele; la una sau două stele, suprafața minimă este de 11 metri pătrați.
Plafonul total al proprietarului nu înlocuiește cerințele pentru fiecare cameră. Pregătirea locuinței trebuie să includă următoarele dotări:
- Grupuri sanitare alimentate cu apă rece și caldă.
- Încălzire care respectă normele de prevenire a incendiilor.
- Instalație electrică.
- Acces la internet.
- Dotările necesare găzduirii turiștilor.
- Bucătărie sau spațiu amenajat pentru prepararea hranei, rezervat exclusiv turiștilor.
Potrivit Alba24, normele din 2026 introduc și camera familială, destinată unui număr de maximum doi adulți și doi copii. Aceasta are un pat dublu și un pat suplimentar pentru copii, care poate fi supraetajat. Condiția este asigurarea a minimum 12 metri cubi de aer pentru fiecare persoană.
Autorizația provizorie permite funcționarea pentru o perioadă limitată
Analizarea cererii însoțite de documentația completă are un termen de cel mult 30 de zile calendaristice. După verificarea actelor poate fi emisă autorizația provizorie.
Aceasta permite desfășurarea activității până la controlul la fața locului, pentru maximum 90 de zile. Certificatul de clasificare se eliberează după verificarea condițiilor efective din spațiul de cazare.
Hotărârea Guvernului din 2010, cu numărul 1.267, stabilește amenzi între 40.000 și 50.000 de lei pentru o unitate care funcționează fără clasificare și fără autorizație provizorie.
Documentele și condițiile de igienă rămân obligatorii după deschidere
Actele de clasificare se afișează într-un loc vizibil pentru turiști. În unitățile fără recepție, locul prevăzut este holul.
Unitatea are nevoie de o adresă de e-mail și de cel puțin o pagină web personalizată. Pe pagină trebuie să apară numărul certificatului de clasificare, adresa spațiului de cazare și datele de identificare ale operatorului.
Prosoapele și lenjeria trebuie să fie albe și să reziste la spălare și dezinfecție. Schimbarea lor este obligatorie la eliberarea camerei. Pentru șederile mai lungi se aplică intervalele categoriei de clasificare, cu schimbare suplimentară ori de câte ori este necesar.
Pentru veniturile din 2026 se aplică deducerea forfetară de 30%
Clasificarea turistică și obligațiile fiscale sunt distincte. Când sunt închiriate pe termen scurt între una și șapte camere din locuințe personale, venitul net se stabilește prin deducerea a 30% din venitul brut. Procentul este cota forfetară folosită la calculul fiscal.
Comisionul oprit de platforma care intermediază închirierea se exclude din venitul brut utilizat pentru acest calcul.
Un calcul orientativ pentru un proprietar cu venit brut fiscal de 40.000 de lei, după eliminarea comisionului platformei, arată astfel: deducerea de 12.000 de lei lasă un venit net de 28.000 de lei. Impozitul aferent acestui exemplu este de 2.800 de lei.
În funcție de totalul veniturilor relevante și de plafoanele legale, poate apărea și obligația contribuției de sănătate. Închirierea a mai mult de șapte camere schimbă încadrarea fiscală în activități independente, începând chiar cu anul în care plafonul este depășit.
Declarația pentru veniturile din 2026 are termen la 25 mai 2027
Proprietarul completează și păstrează fișa de ocupare a capacității de cazare. În aceasta se înscriu perioadele de ocupare și datele de identificare ale turiștilor. Veniturile se înscriu și în secțiunea corespunzătoare a Registrului de evidență fiscală.
Pentru încasările aferente anului 2026, Declarația unică trebuie depusă până la 25 mai 2027. Informațiile transmise autorităților de platformele de rezervări nu înlocuiesc declarația proprietarului.
Legea nr. 88/2026 prevede, pentru persoanele identificate fiscal prin codul numeric personal, exceptarea de la obligațiile de utilizare a sistemului RO e-Factura enumerate în lege. Există posibilitatea de a opta pentru sistem. Exceptarea nu înlătură impozitul și nici eventualele obligații privind emiterea facturilor.
Extinderea spațiului cere actualizarea documentelor
Proprietarii deja clasificați trebuie să păstreze concordanța dintre spațiile, capacitatea și serviciile oferite și documentele emise. Hotărârea Guvernului nr. 1.267/2010 cere solicitarea unei noi clasificări în cel mult 30 de zile de la schimbarea împrejurărilor pe baza cărora a fost acordată clasificarea.
Pentru schimbarea structurii spațiilor, emiterea unei noi fișe anexe presupune o cerere semnată de administrator sau reprezentantul legal, fișa standardizată corespunzătoare și un memoriu care justifică modificarea. Se predă și vechea fișă anexă în original. Alternativ, se prezintă dovada publicării în presă a pierderii ori distrugerii documentului declarat nul.
La adăugarea unor spații de cazare sunt necesare și actele privind legalitatea construcției, precum și declarația pe propria răspundere privind respectarea condițiilor obligatorii pentru tipul și categoria înscrise în certificat.
Pentru reclasificare sau schimbarea operatorului, actele privind legalitatea construcției sunt cerute exclusiv dacă se extinde capacitatea ori se modifică destinația. Certificatul existent presupune conformitatea documentelor depuse la emitere, exceptând situațiile în care autoritățile competente constată contrariul prin acte administrative sau hotărâri judecătorești definitive.
Închiderea activității presupune rezolvarea rezervărilor plătite
La încetarea definitivă, titularul solicită radierea certificatului, adică scoaterea sa din evidență. La sediul instituției responsabile de turism se depun cererea, certificatul și fișa anexă în original sau dovada publicării în presă a pierderii ori distrugerii documentelor declarate nule.
Este necesară și o declarație pe propria răspundere că nu există rezervări achitate pentru servicii încă neprestate. Dacă există asemenea rezervări, acestea pot fi preluate de alt operator numai cu acordul turistului, păstrând condițiile contractuale și asigurând confort și servicii similare.
