La o chirie de 2.500 lei pe lună, impozitul anual este 2.400 lei. Ce obligații fiscale are proprietarul

Proprietarii care obțin venituri din închirieri obișnuite în 2026 datorează un impozit echivalent cu 8% din venitul brut, la care se poate adăuga contribuția de asigurări sociale de sănătate (CASS). Pentru o locuință cumpărată în vederea închirierii, acestea sunt obligații fiscale de inclus în calculul investiției. Cine declară și virează impozitul depinde de chiriaș: persoană fizică sau firmă.

Cota de impozitare nu a crescut în 2026. Ea rămâne de 10%, aplicată venitului net, după o deducere forfetară de 20% din brut. Această deducere reprezintă cheltuieli recunoscute automat, fără documente justificative pentru fiecare reparație sau cheltuială de administrare.

La 2.500 lei pe lună, impozitul ajunge la 2.400 lei pe an

Pentru un contract care acoperă întregul an, punctul de plecare este chiria contractuală înmulțită cu 12 luni, indiferent de momentul încasării efective. Calculul orientativ pentru o chirie lunară de 2.500 lei urmează trei pași:

• Stabilirea venitului brut anual: 2.500 lei × 12 luni = 30.000 lei.
• Scăderea cheltuielilor forfetare: deducerea este de 6.000 lei, iar venitul net rămas pentru impozitare este de 24.000 lei.
• Aplicarea cotei la venitul net: 24.000 lei × 10% = 2.400 lei impozit anual, echivalentul a aproximativ 200 lei lunar.

În cazul utilităților, contează cine are obligația să le suporte. Sumele achitate de chiriaș pentru utilități aflate legal sau contractual în sarcina proprietarului se includ în venitul brut al acestuia. Dacă plata lor revine explicit chiriașului, nu se adaugă la chiria impozabilă.

Depozitul de garanție nu reprezintă în mod obișnuit un venit. Tratamentul se schimbă dacă suma este folosită pentru achitarea chiriei, de exemplu pentru ultima lună contractuală: atunci trebuie declarată ca venit impozabil.

Contribuția la sănătate se stabilește separat de impozit

Pentru încadrarea la CASS se ia în calcul venitul net din chirii, cumulat cu alte venituri relevante, precum dividendele sau dobânzile. Contribuția are o cotă de 10%, dar aceasta se aplică unei baze fixe, exprimată în salarii minime, nu întregii chirii încasate.

Treptele de calcul pentru 2026 sunt:

• Venit anual sub 24.300 lei: fără CASS obligatorie.
• Venit anual între 24.300 și 48.599 lei: contribuție de 2.430 lei, corespunzătoare unei baze de șase salarii minime.
• Venit anual între 48.600 și 97.199 lei: contribuție de 4.860 lei, la o bază de 12 salarii minime.
• Pentru treapta veniturilor de peste 97.200 lei: contribuție de 9.720 lei, calculată la 24 de salarii minime.

Salariul minim folosit la aceste plafoane este de 4.050 lei, valoarea valabilă la 1 ianuarie 2026. Creșterea la 4.325 lei din 1 iulie 2026 nu modifică pragurile pentru veniturile acestui an.

Regula referinței de la începutul anului este prevăzută la articolul 135¹ alineatul (3) din Codul fiscal, modificat prin Ordonanța de urgență nr. 128/2024 și aplicabil din 2025. Valoarea majorată va conta pentru plafoanele aferente anului 2027 dacă rămâne în vigoare la 1 ianuarie 2027.

Un proprietar salariat poate avea de achitat și această contribuție: plata pentru veniturile salariale nu înlătură obligația aferentă chiriilor atunci când sunt îndeplinite condițiile de plafon. În schimb, veniturile din chirii nu generează contribuția de asigurări sociale pentru pensii (CAS).

Tipul chiriașului stabilește cine virează impozitul

Dacă locuința este închiriată unei persoane fizice, proprietarul declară venitul prin Declarația unică, formularul 212, și achită impozitul. Termenul este 25 mai din anul următor realizării venitului, respectiv 25 mai 2027 pentru chiriile din 2026. Prin aceeași declarație se stabilește și CASS, când este datorată.

În baza Ordonanței de urgență nr. 115/2023, la închirierea către o firmă sau altă entitate cu obligații contabile, impozitul este reținut la sursă: chiriașul îl scade din suma plătită proprietarului și îl virează statului. Plata se face până pe 25 ale lunii următoare. Acest mecanism se aplică din 2024.

Pentru impozitul astfel reținut, proprietarul nu mai completează Declarația unică și poate cere firmei un document care să ateste reținerea. Obligația de declarare rămâne însă pentru alte contracte încheiate cu persoane fizice.

Firma chiriașă nu reține CASS. Dacă proprietarul se încadrează la plata contribuției, declararea acesteia îi revine în continuare, chiar dacă impozitul pentru chirie a fost deja achitat de firmă.

Chiria în valută se transformă în lei după reguli diferite

Dacă chiria este stabilită în valută ori în lei ca echivalent al unei valute, venitul brut anual se determină la cursul mediu anual BNR aferent anului în care este realizat venitul.

Un exemplu orientativ cu 500 euro lunar și un curs mediu anual de 5,0415 lei pentru un euro indică un venit brut de 30.249 lei și un impozit de aproximativ 2.420 lei. Cursul este cel al exemplului de calcul, nu o valoare de folosit automat pentru orice contract.

Dacă plătitorul chiriei este o persoană juridică, se aplică excepția: conversia se face la cursul BNR din ziua anterioară plății.

Înregistrarea contractului are termen separat de plata taxelor

Contractul trebuie înregistrat la administrația fiscală, ANAF, în cel mult 30 de zile de la semnare, prin formularul C168. Obligația există separat de declararea venitului și de virarea impozitului.

O prelungire contractuală sau o schimbare a chiriei trebuie înregistrată tot în maximum 30 de zile de la modificare. La încheierea raportului de închiriere se comunică încetarea contractului.

Pentru o proprietate deținută în comun, contractul desemnează un singur coproprietar care se ocupă de înregistrare. Fiscal, fiecare coproprietar declară venitul și plătește impozitul pentru cota sa.

Neînregistrarea poate atrage o amendă contravențională și estimarea venitului de către administrația fiscală, inclusiv pe baza consumului de utilități. Contractele de arendă sunt exceptate de la această obligație de înregistrare.

Închirierea turistică are altă deducere și o limită de camere

Pentru închirierea turistică a cel mult șapte camere, cheltuielile forfetare reprezintă 30% din venitul brut. Cota de impozitare se aplică astfel unei părți de 70% din venit, rezultând un impozit efectiv de 7% din brut. Veniturile se declară prin Declarația unică.

Contractele pentru camere închiriate în scop turistic pe perioade mai scurte de 30 de zile nu se înregistrează la ANAF. Există însă obligația de a ține fișa de ocupare a capacității de cazare.

Dacă sunt închiriate pe termen scurt mai mult de șapte camere, veniturile intră în categoria activităților independente și au un regim fiscal diferit.

La închirierile obișnuite, numărul contractelor nu mai schimbă încadrarea fiscală din 2024. Vechea regulă care trata depășirea a cinci contracte drept activitate independentă a fost abrogată; veniturile rămân în categoria cedării folosinței bunurilor.