Proprietarii de locuințe au în 2026 o bază de impozitare majorată, iar estimările pentru apartamentele analizate înaintea intrării în vigoare a modificărilor indicau impozite de aproximativ 1,8 până la 3 ori mai mari. Suma unui apartament depinde de suprafața construită desfășurată, amplasare, cota decisă local și utilizarea imobilului.
„Astfel, în 2016, baza era 1.000 de lei pe metru pătrat. Din 2026, va fi de 2.677 lei pe metru pătrat. Cota de impozitare se selectează de către primării din intervalul 0,08% – 0,02%. Noua prevedere legislativă nu permite însă adoptarea unor cote mai reduse decât cea din anul precedent. Astfel, creșterea bazei de impozitare va conduce automat la creșterea impozitului”, a declarat Adrian Vascu, fost președinte ANEVAR și fondator Veridio, pentru HotNews.
Potrivit AvocatNet, obligația pentru anul 2026 revine celui care avea clădirea în proprietate la 31 decembrie 2025. Calculul diferă între o locuință, un spațiu pentru activități economice și un apartament utilizat în ambele scopuri.
Calculul pornește de la suprafață și ajunge la cota locală
Pentru locuințele și anexele persoanelor fizice, impozitul reprezintă un procent din valoarea impozabilă, adică suma asupra căreia se aplică taxa. Această valoare este stabilită de primărie, folosind regulile din Codul fiscal.
Calculul se urmărește în trei etape:
Suprafața construită desfășurată, exprimată în metri pătrați, se înmulțește cu valoarea pe metru pătrat corespunzătoare din tabelul Codului fiscal.
Rezultatul se ajustează cu un coeficient de corecție, un factor care ține cont de rangul localității și de zona unde se găsește imobilul.
Asupra valorii impozabile astfel stabilite se aplică procentul aprobat prin hotărârea consiliului local.
Pentru clădirile rezidențiale și anexele deținute de persoane fizice, cota este cuprinsă între 0,08% și 0,2%, potrivit AvocatNet. HotNews precizează că baza folosită la calculul valorii impozabile este indexată cu inflația.
La sfârșitul lui 2025 s-a decis creșterea valorilor impozabile pentru locuințele deținute de persoane fizice. Reforma impozitării clădirilor, planificată pentru 2026, a fost însă abandonată.
Exemplele pentru apartamente pornesc de la 170 de lei
Calculele din decembrie 2025 estimau efectul modificărilor prevăzute pentru 1 ianuarie 2026. Ele porneau de la un impozit anual de 170 de lei, achitat în 2025, și diferențiau apartamentele după vechimea și caracteristicile blocului:
La un apartament mai nou de 30 de ani, dintr-un bloc cu sub 3 niveluri și sub 8 apartamente, estimarea folosea un multiplicator de 1,8: 170 de lei × 1,8 = 306 lei.
Pentru un apartament dintr-un bloc construit cu mai mult de 30 de ani în urmă, cu peste 3 etaje și peste 8 apartamente, multiplicatorul estimat era 2,3. Impozitul rezultat era de 391 de lei.
În cazul unui apartament mai vechi de 50 de ani, suma estimată era de 510 lei, aproximativ de 3 ori mai mare.
Aceste sume sunt exemple, nu cuantumuri aplicabile automat tuturor apartamentelor. Suprafața, coeficientul aferent amplasării și procentul aprobat local rămân elementele calculului individual.
Despre tratamentul vechimii și evaluarea spațiilor economice, Vascu explica în aceeași intervenție: „În forma anterioară a Codului fiscal, existau niște reduceri ale valorii impozabile pentru clădiri mai vechi de 30 de ani, respectiv 50 de ani. Eliminând aceste reduceri, valoarea impozabilă a apartamentului este aceeași indiferent de vechimea acestuia. În cazul clădirilor nerezidențiale deținute de persoane fizice, se menține sistemul de stabilire a valorilor impozabile prin rapoarte de evaluare”.
Folosirea locuinței ca sediu poate schimba calculul
O clădire rezidențială servește locuirii. Încadrarea nerezidențială privește utilizarea economică, iar destinația mixtă înseamnă că același imobil are și suprafețe de locuit, și suprafețe pentru activități economice.
Pentru proprietatea mixtă a unei persoane fizice, impozitul total rezultă din adunarea a două componente: taxa aferentă părții rezidențiale și cea aferentă părții nerezidențiale. Proprietarul indică suprafața utilizată economic printr-o declarație pe propria răspundere.
Înregistrarea unui domiciliu fiscal la adresă, fără desfășurarea unei activități economice acolo, păstrează calculul aferent locuințelor. În schimb, dacă proprietarul nu declară suprafața nerezidențială a clădirii mixte, se aplică procentul de 0,3% la valoarea impozabilă determinată după regulile rezidențiale.
Pentru spațiile economice contează evaluarea și data dobândirii
Categoria nerezidențială include magazine, buticuri, farmacii și saloane de înfrumusețare. Tot aici intră birourile și sediile de firmă sau de persoană fizică autorizată, inclusiv cabinete medicale, de avocatură, contabilitate, informatică, consultanță și agenții.
Atelierele, spațiile de producție și depozitare sunt tratate în aceeași categorie: service-uri auto, ateliere de mobilă, depozite de mărfuri și hale mici. Încadrarea privește și casa sau apartamentul închiriat integral unei firme pentru birouri ori cabinet.
Pentru asemenea imobile deținute de persoane fizice, cota este cuprinsă între 0,2% și 1,3%. Baza poate fi valoarea finală a lucrărilor pentru construcțiile realizate în perioada 2020-2024 sau valoarea stabilită printr-un raport de evaluare întocmit în același interval. Pentru proprietățile dobândite în ultimii cinci ani, poate fi folosită valoarea din actul de transfer.
În cazul unei clădiri nerezidențiale mai vechi de cinci ani ori cumpărate cu cel puțin cinci ani în urmă, dacă nu a fost depus un raport de reevaluare, calculul folosește cota de 2%. Aceasta se aplică valorii impozabile determinate ca și cum imobilul ar avea destinație rezidențială.
Locuințele firmelor sunt tratate ca spații nerezidențiale
Din 2026, imobilele rezidențiale din patrimoniul firmelor intră în regimul nerezidențial, atât pentru stabilirea valorii impozabile, cât și pentru cotă. Sunt vizate locuințele de serviciu, apartamentele oferite gratuit angajaților și blocurile închiriate pentru locuit.
În estimarea lui Adrian Vascu, trecerea cotei de la 0,2% la 1% poate însemna un impozit de aproximativ 5 ori mai mare pentru aceste proprietăți.
Pentru clădirile agricole este eliminată cota fixă de 0,4%. Vascu estima că, indiferent de proprietar, impozitul ar crește de cel puțin 2-2,5 ori dacă aceste clădiri ar fi tratate la fel ca celelalte imobile nerezidențiale, iar cotele aplicate anterior nu ar putea fi reduse.
Plata pentru 2026 are două scadențe
Impozitul pe clădiri se poate achita în două părți egale. Termenele din 2026 sunt 31 martie pentru prima tranșă și 30 septembrie pentru a doua.
Citește și:
