Cumpărătorii unui teren desprins dintr-o proprietate deja construită trebuie să verifice indicatorii urbanistici ai întregii parcele inițiale: dezlipirea nu creează automat o suprafață suplimentară construibilă. Pentru lotizarea destinată caselor contează și accesul la drum, documentația urbanistică permisă și dreptul în baza căruia pot fi autorizate lucrările.
Din 25 august 2026 se aplică Codul Urbanismului, adoptat prin Legea nr. 169/2026, potrivit verificatori.ro. Acesta a abrogat în întregime Legea nr. 350/2001 și Legea nr. 50/1991, iar aplicarea noilor prevederi nu depinde de adoptarea normelor metodologice. Inițiativele depuse în Parlament în octombrie 2026 privind servitutea și terenurile fără reglementări valabile rămân propuneri, nu reguli în vigoare.
Accesul la drum condiționează parcelarea prin PUD
La cumpărarea unui lot rezultat dintr-o împărțire pentru locuințe individuale, verificarea începe cu documentația care permite parcelarea. Proiectul urbanistic de detaliu (PUD) poate reglementa o singură împărțire în cel mult 12 loturi, dacă fiecare dintre acestea are acces la un drum existent ori reglementat.
Regula generală pentru împărțirea în minimum trei loturi destinate construirii este elaborarea unui plan urbanistic zonal (PUZ). Parcelarea prin PUD, în limita și condițiile de mai sus, reprezintă excepția. PUZ este necesar și pentru reconfigurarea parcelarului sau introducerea unor terenuri în intravilan.
Pentru dezlipiri și alipiri este obligatoriu certificatul de urbanism. Lipsa acestuia sau încălcarea condițiilor înscrise în el atrage nulitatea absolută a operațiunii cadastrale, adică nevalabilitatea juridică a acesteia. Înaintea tranzacției trebuie verificate atât certificatul, cât și respectarea condițiilor sale la împărțirea terenului.
Servitutea face obiectul unei propuneri de clarificare
Proiectul de modificare inițiat de senatorul Cseke Attila, fost ministru al dezvoltării, propune completarea articolului 245. Scopul este includerea explicită a drepturilor reale care pot permite autorizarea lucrărilor, între acestea aflându-se superficia, uzufructul și servitutea.
Inițiativa răspunde interpretării restrictive potrivit căreia enumerarea actuală ar permite construirea numai în baza drepturilor reale derivate din proprietatea publică. „Enumerarea legală este privită ca fiind strict restrictivă, deși superficia este reglementată tocmai în scopul edificării de construcții pe terenul altcuiva”, a explicat Cseke Attila în motivarea proiectului.
Pentru cumpărător, verificarea dreptului invocat pentru autorizare rămâne distinctă de verificarea accesului lotului la drum. Completarea propusă pentru articolul 245 nu trebuie tratată ca o modificare deja intrată în vigoare.
Certificatul trebuie cerut pentru scopul operațiunii
Codul diferențiază certificatele de urbanism după utilizarea lor:
- Certificatul pentru informare permite consultarea regimului aplicabil imobilului.
- Certificatul pentru operațiuni cadastrale privește inclusiv dezlipirea și alipirea.
- Certificatul pentru clădiri și amenajări privește construirea sau desființarea acestora.
- Certificatul pentru lucrări inginerești privește construirea sau desființarea lor.
- Certificatul pentru construcții cu caracter special constituie o categorie distinctă.
Același certificat poate acoperi mai multe scopuri și mai multe imobile. Pentru informare, termenul este de cinci zile lucrătoare în localitățile cu sistem informatic funcțional și de zece zile lucrătoare până la funcționarea acestuia. Emiterea automată presupune utilizarea unui sigiliu electronic.
Pentru operațiuni cadastrale, termenul este de zece zile lucrătoare. Pentru construire sau desființare sunt prevăzute 15 zile lucrătoare.
Valabilitatea stabilită de emitent poate fi între 12 și 36 de luni, în raport cu scopul certificatului, complexitatea investiției și stabilitatea reglementărilor locale. În cazul investițiilor publice, poate ajunge la 60 de luni.
Prelungirea este permisă o singură dată, pentru maximum 24 de luni. Solicitarea trebuie depusă cu minimum 15 zile lucrătoare înaintea expirării; după această prelungire este necesar un certificat nou.
Certificatul distinge avizele pentru autorizarea lucrărilor de cele pentru aprobarea unui PUZ și precizează circuitul lor: prin Comisia de acord unic sau direct. Un certificat pentru construire care nu cuprinde elementele obligatorii poate fi declarat nul de instanța de contencios administrativ.
Istoricul terenului schimbă suprafața care poate fi construită
Dacă pe proprietate se păstrează o clădire, calculul indicatorilor include atât construcția existentă, cât și proiectul nou. Pentru un lot desprins dintr-un teren deja construit, raportarea se face la proprietatea inițială în ansamblu. Cumpărătorul trebuie să verifice suprafața lotului și construcțiile rămase pe terenul din care acesta a fost desprins.
Procentul de ocupare a terenului (POT) include, potrivit noii definiții, și proiecția elementelor care ies din amprenta clădirii, precum balcoanele sau etajele în consolă. Față de regula anterioară, un proiect cu balcoane mari folosește astfel mai mult din ocuparea permisă a parcelei.
Clarificările ministerului din 22 septembrie 2026 păstrează însă definiția folosită la aprobare pentru planurile urbanistice generale, planurile urbanistice zonale și regulamentele aprobate anterior datei de 25 august 2026. La evaluarea unui teren contează, prin urmare, și data documentației urbanistice aplicabile.
Ministerul a calificat drept eroare materială formularea prin care anumite suprafețe apar ca incluse în POT, deși, în interpretarea sa, ar trebui excluse. Precizarea ministerială nu este act normativ. Rectificarea publicată la 14 octombrie 2026 nu a schimbat această definiție.
Coeficientul de utilizare a terenului (CUT) are 14 categorii de deduceri. Între suprafețele exceptate sunt parcajele subterane și de la demisol, împreună cu rampele lor, spațiile cu înălțime liberă mai mică de 1,80 metri, podurile care nu pot fi amenajate, curțile interioare, balcoanele exterioare și logiile deschise. Balconul poate conta astfel în POT, dar poate fi dedus la CUT. Stabilirea unui CUT mai mare de 4 este permisă numai prin planul urbanistic general (PUG).
PUD permite derogări numai în situații delimitate
PUD se elaborează în procedura de autorizare, ca studiu de specialitate, cu minimum două variante preliminare. Elaboratorii trebuie să fie specialiști atestați de Registrul Urbaniștilor din România. Posibilitățile de modificare a reglementărilor superioare sunt limitate:
POT sau CUT pot crește o singură dată, cu maximum 20% față de limitele admise, pentru acoperirea calcanelor vizibile, alinierea la cornișele vecine, accente pe loturi de colț, capete de perspectivă ori fronturi ale străzilor de categoria I și II.
Înălțimea poate fi modificată în aceleași situații, precum și pentru echipamente de energie alternativă sau îmbunătățirea performanței energetice. Limita explicită de un nivel suplimentar privește separat clădirile publice noi și extinderea celor existente, împreună cu plafonul de 20% și cu excluderea zonelor protejate.
Poziția clădirilor față de aliniament și limitele laterale ori posterioare poate fi adaptată atunci când parcela nu îndeplinește condițiile minime de construibilitate.
Regimul izolat, cuplat sau înșiruit poate fi schimbat în afara zonelor protejate.
Parcelarea pentru locuințe individuale este posibilă în limita și cu accesul la drum descrise anterior.
Procedura poate fi inițiată și pentru o parcelă cu geometrie neregulată ori cu o abatere sub 10% de la suprafața sau frontul stradal minim. Avizul arhitectului-șef are termen de cel mult 15 zile de la depunerea documentației complete. Aprobarea se face prin dispoziția primarului în maximum 15 zile calendaristice după aviz, iar documentația aprobată intră în PUG sau PUZ.
În zonele construite protejate, ca și în perimetrele de protecție a monumentelor, celelalte derogări nu sunt eliminate în totalitate. Este însă necesar avizul Ministerului Culturii sau al serviciilor publice deconcentrate. Pentru construcțiile noi, documentația trebuie să prezinte impactul vizual asupra monumentelor.
Pentru modificările cerute prin PUZ de un inițiator privat este necesar mai întâi avizul de inițiere, bazat pe un studiu de oportunitate. Majorarea indicatorilor este limitată la 20%, o singură dată, iar în zone protejate la 10%, fără schimbarea caracterului zonei.
Un PUG expirat și unul anulat au reguli diferite
PUG-urile existente, inclusiv cele deja prelungite, își păstrează valabilitatea până la actualizare, în limita perioadei de trei ani prevăzute de Cod. Autoritățile trebuie să actualizeze planurile mai vechi de șapte ani în acest interval, până în august 2029. Nerespectarea obligației atrage interdicția de a solicita sau primi finanțări rambursabile ori nerambursabile.
Proiectul parlamentar din octombrie propune completarea articolului 66 pentru terenurile rămase fără documentații valabile, inclusiv după expirarea sau anularea PUG. Modificarea urmărește să permită emiterea certificatelor de urbanism și reglementarea acestor terenuri.
Pentru PUG-urile anulate definitiv înaintea intrării în vigoare a Codului, inițiativa propune un mecanism separat, la articolul 361: documentația anterioară planului anulat ar putea fi aplicată cel mult 24 de luni. Aceasta este o soluție propusă, nu un termen deja aplicabil tuturor terenurilor fără reglementări.
Autorizația și avizele pot trece la noul proprietar
Autorizația de construire are valabilitate de trei ani de la emitere. După notificarea începerii lucrărilor către emitent și autoritatea de control, aceasta acoperă durata de execuție înscrisă în document. Fără notificare, durata se calculează de la emitere.
La vânzare, drepturile și obligațiile autorizației trec de drept la cumpărător. Dacă tranzacția intervine înaintea autorizării, transferul privește certificatul de urbanism și avizele existente. Acestea din urmă rămân valabile până la recepția lucrărilor, dacă nu se schimbă condițiile emiterii.
Emiterea autorizației are termen de maximum 30 de zile calendaristice după depunerea documentației complete. Procedura urgentă, cerută de beneficiar și supusă unei taxe speciale, are termen de până la șapte zile lucrătoare.
Valabilitatea poate fi suspendată o singură dată, cel mult 12 luni. O oprire a execuției care depășește 24 de luni conduce la pierderea valabilității.
Durata execuției poate fi prelungită o dată, cu maximum 12 luni, contra unei taxe reprezentând 30% din taxa inițială. Cererea se depune cu cel puțin 15 zile lucrătoare înainte de expirare.
Schimbarea temei în timpul lucrărilor permite solicitarea unei autorizații de modificare, cât timp autorizația inițială este valabilă, fără o nouă taxă de autorizare. Soluția este disponibilă numai dacă sunt respectate avizele și reglementările urbanistice existente; în caz contrar se reia procedura. Modificările tehnice locale pot fi rezolvate prin dispoziție de șantier.
Notificarea pentru o casă rurală are condiții cumulative
Procedura fără autorizație pentru o singură locuință unifamilială privește clădiri parter sau demisol și parter, fără subsol, cu suprafață desfășurată de maximum 150 mp. Amplasamentul trebuie să fie în intravilan rural, în afara zonelor protejate, iar proiectul trebuie să respecte regulamentul local.
Este necesar fie un proiect-tip oferit de autorități, fie unul individual realizat de un arhitect cu drept de semnătură și de ingineri pentru structură și instalații. Se aplică Ghidul de arhitectură pentru mediul rural, iar proiectul trebuie avizat de arhitectul-șef al județului.
Notificarea poate acoperi și anexe exterioare precum garaje, terase acoperite, pergole, bucătării de vară și piscine, în limita cumulată de 50 mp. Sunt incluse cele sub 20 mp realizate cu fundație; pentru această categorie este prevăzută excepția localităților rurale din zone metropolitane. Taxa procedurii reprezintă jumătate din taxa unei autorizații, iar recepția lucrărilor rămâne necesară.
Execuția în regie proprie este limitată
Lucrările în regie proprie sunt permise pentru locuințele cu parter din mediul rural, precum și pentru garaje, terase și anexe gospodărești cu parter. Pentru orice altă categorie de clădiri este necesar un antreprenor, fără deosebire după clasa de consecințe.
Acordul vecinilor este necesar când expertiza identifică măsuri pentru siguranța construcțiilor existente. Documentul se autentifică la notar. Refuzul poate fi justificat prin încălcarea legii sau prin afectarea imobilului fără soluții de remediere; un refuz nejustificat poate fi înlocuit prin hotărârea instanței de contencios administrativ. Vecinii trebuie să permită accesul experților pentru evaluare.
Obligațiile de asigurare privesc beneficiarul, dezvoltatorul, proiectantul, expertul, verificatorul, responsabilul tehnic cu execuția, dirigintele și antreprenorii. Beneficiarul care va folosi personal casa individuală este exceptat o singură dată, pentru o singură locuință.
Clasa construcției stabilește verificarea și garanția minimă
Clasele de consecințe CC1-CC4 înlocuiesc categoriile de importanță D, C, B și A. Încadrarea urmărește consecința cea mai severă a unei avarieri, dintre efectele asupra vieții și sănătății, pierderile economice, patrimoniului cultural sau natural, vieții sociale și mediului. Până la intrarea în vigoare a metodologiei, se aplică exclusiv anexa nr. 6; construcțiile care nu se regăsesc acolo sunt asimilate de proiectant categoriei celei mai apropiate.
La CC1 nu este obligatoriu un verificator atestat, iar răspunderea pentru normele de proiectare aparține arhitecților și inginerilor autori. Pentru celelalte clase, verificarea revine unui verificator atestat ori unei societăți autorizate și devine progresiv mai aprofundată. La CC4 se cere calcul independent; diferențele de peste 5% impun revizuirea proiectului și repetarea verificării.
Garanțiile minime sunt de un an pentru CC1, trei ani pentru CC2 și cinci ani pentru CC3 și CC4. Pentru plantări sunt prevăzuți doi ani. Termenele încep la semnarea procesului-verbal de recepție la terminarea lucrărilor și se aplică inclusiv dacă în contract nu este menționată garanția.
Răspunderea executanților pentru defectele ascunse este de zece ani după recepție, iar pentru structura de rezistență acoperă existența construcției. Expertul tehnic răspunde pentru concluziile expertizei pe durata de existență proiectată, în limitele calității evaluate la construcțiile existente.
Dirigintele reprezintă beneficiarul sau dezvoltatorul, în timp ce responsabilul tehnic cu execuția lucrează pentru antreprenor. Primul urmărește execuția și întocmește documentele recepției; al doilea coordonează tehnic lucrările. La accidente tehnice, sesizarea autorității de control trebuie făcută în 24 de ore.
Modificările propuse ating și clădirile existente
Proiectul parlamentar ar elimina documentațiile suplimentare pentru construire, supraetajare sau extindere pe parcele aflate într-un front existent, atunci când clădirile adiacente au același regim de înălțime.
„Măsura are caracter de simplificare procedurală și nu înlătură obligația respectării celorlalte reglementări urbanistice, tehnice și juridice aplicabile investiției”, a precizat senatorul despre această propunere.
Pentru monumente și construcții din zone protejate, completările propuse la articolele 284 și 294 prevăd notificarea și acordul scris al autorităților de patrimoniu. Acestea ar stabili condițiile lucrărilor și termenele de execuție.
În cazul construcțiilor realizate fără autorizație sau cu încălcarea ei înaintea Codului, proiectul urmărește aplicarea legii existente la data faptei. Regularizarea, adică aducerea construcției în circuitul legal, ar trebui să țină seama de acest regim.
„Scopul procedurii de regularizare trebuie să fie acela de a aduce în circuitul legal construcțiile care îndeplinesc condițiile urbanistice și tehnice prevăzute de lege, iar nu de a transforma această procedură într-un mecanism prin care unor fapte săvârșite sub imperiul legislației anterioare să le fie aplicat retroactiv un regim sancționator mai sever”, a explicat inițiatorul.
Data cererii stabilește regulile procedurilor începute
Ministerul a clarificat, la 22 septembrie 2026, că solicitările înregistrate cel târziu la 24 august 2026 sunt soluționate după vechea legislație, pe formularele anterioare. Începând cu 25 august se folosesc formularele noi, inclusiv atunci când certificatul a fost emis potrivit vechii legi. Certificatele deja emise rămân valabile.
Documentațiile urbanistice deja în elaborare, avizare sau aprobare urmează legea de la inițiere. Pentru proiectele private, ministerul consideră relevantă data certificatului de urbanism. Avizele deja obținute se păstrează, iar cele rămase pot fi continuate prin avizare integrată.
Când competența de emitere se schimbă după eliberarea certificatului, dar înaintea cererii de autorizare, autoritatea care preia atribuția utilizează certificatul încă valabil. Pentru lucrările deja începute, Codul permite recepții parțiale, în condițiile sale.
Infrastructura și documentele casei intră în verificarea tranzacției
Un teren poate fi introdus în intravilan numai dacă primăria are resursele tehnice și financiare pentru a asigura infrastructura publică. Consiliile locale și cele județene pot stabili o taxă de echipare a teritoriului, folosită exclusiv pentru infrastructura din zona respectivă, mai ales când terenurile intră în intravilan, li se schimbă funcțiunea sau li se majorează indicatorii prin PUZ.
Autoritățile pot negocia și contracte de urbanizare cu investitorii privați. Acestea privesc finanțări suplimentare față de infrastructura minimă care revine investitorului: apă, canalizare, electricitate și căi de comunicație.
Pentru o casă deja construită, recepția trebuie verificată în cele două etape ale sale: la încheierea lucrărilor și, ulterior, la expirarea garanției. La prima etapă, dirigintele predă cartea tehnică și manualul de mentenanță. La vânzare, cartea tehnică a construcției trebuie transmisă noului proprietar.
