Ghidul explică ce arată planul urbanistic despre construcțiile și infrastructura unei zone, cum se verifică regulile aplicabile unui teren și de ce întârzierile autorizării pot influența prețul locuințelor, potrivit Digi24.
Certificatul de urbanism precizează ce construcții sunt permise pe un teren și ce restricții îl privesc. Verificarea acestor informații trebuie făcută înainte de achitarea avansului, chiar dacă există deja case pe parcelele alăturate. Potrivit Digi24, începând cu 1 noiembrie 2028, Primăria Municipiului București va emite, prin aparatul de specialitate al primarului general, toate certificatele de urbanism și autorizațiile de construire din Capitală, atribuție care revine până atunci primăriilor de sector.
Planul urbanistic arată ce poate apărea lângă locuință
Planul Urbanistic General (PUG) stabilește regulile de construire pentru zonele unui oraș: unde sunt permise clădiri înalte, unde se pot ridica locuințe individuale și ce amplasamente sunt rezervate pentru parcuri, școli sau spitale. O dotare prevăzută în plan reprezintă infrastructură planificată, nu o investiție deja finalizată.
Consultantul imobiliar Georgian Marcu a explicat rolul acestor reguli în emisiunea „Harta de impact”, din 8 iulie 2026: „Este singurul instrument care cumva ar aduce ceva lumină în piața asta, atât pentru cei care deja locuiesc în oraș, cât și pentru cei care vor să locuiască în oraș. PUG-ul spune clar: asta e zonă de P+2, asta e zonă de P+4, asta e zonă de P+20. După aceea, nu mai ai de ce să faci PUZ în care îți iei tu ce înălțime vrei, cum vrei și așa mai departe”.
Notațiile din declarație indică parterul și numărul de etaje. Pentru cumpărător, regimul de înălțime trebuie verificat pentru zona de interes, nu dedus doar din clădirile existente.
Planificarea include și serviciile publice care deservesc locuințele: „PUG-ul mai are avantajul de a-și integra celelalte studii. Nu cuprinde doar cât rezidențial sau office construiești, ci și unde pui școli, spitale și tot ce ai nevoie să deservești acest oraș pentru a locui sănătos în el”, a adăugat Marcu.
Potrivit Economedia, în București, legătura dintre dezvoltarea construită și transport se face prin Planul de Mobilitate Urbană Durabilă (PMUD). PUG-ul fixează amplasarea construcțiilor, iar documentul de mobilitate servește la proiectarea conexiunilor de metrou, tren metropolitan și a benzilor dedicate autobuzelor.
Studiile noi de trafic trebuie să utilizeze datele din PMUD. Cerința urmărește evaluarea aglomerării generate de noile clădiri și a legăturii acestora cu transportul public.
Parcela se verifică separat, înaintea plății avansului
Existența unor locuințe în vecinătate nu garantează că proiectul dorit este permis și pe terenul scos la vânzare.
Verificarea înaintea unei achiziții urmărește următoarele elemente:
- Pentru teren: destinația permisă, înălțimea construcției, retragerile obligatorii și indicatorii urbanistici ai parcelei.
- Pentru acces și echipare: drumul de acces, utilitățile existente și eventualele documentații urbanistice suplimentare necesare.
- Pentru restricții: zonele de protecție și regulile speciale care se aplică amplasamentului.
- Pentru apartament: concordanța cadastrului cu balcoanele închise, pereții eliminați sau mutați, extinderile, compartimentările modificate, anexele, terasele închise și suprafețele care nu figurează în acte.
- Pentru proprietatea pregătită de vânzare: cadastrul, cartea funciară, suprafețele, modificările interioare, balcoanele ori terasele închise, anexele și autorizațiile existente.
Diferențele dintre configurația reală și documentația cadastrală pot conta la vânzare, evaluare, obținerea creditului sau actualizarea cadastrului. Pentru vânzător, identificarea lor înaintea listării poate evita întârzieri după apariția cumpărătorului.
Așteptarea aprobărilor intră în calculul dezvoltatorului
Durata aprobării unui proiect are și o componentă financiară. „Dacă tu stai 2, 3, 4, 5 ani de zile să aprobi un proiect, tu ai niște costuri pe care le adaugi la prețul terenului”, a explicat consultantul.
Marcu a ilustrat mecanismul printr-un exemplu ipotetic despre valoarea terenului în planul de afaceri: „Ok, ai dat tu astăzi 1 leu pe teren, dar s-ar putea ca peste 5 ani de zile, când ți-l pui în business plan, să ți-l pui la 2 lei, pentru că ai stat toată această perioadă blocat”, a detaliat el.
La data intervenției sale, 8 iulie 2026, proiectul noului PUG pentru București era blocat de 13 ani. Consultantul a cerut prezentarea publică a situației de către primarul general Ciprian Ciucu, profesorul de urbanism contemporan Tiberiu Florescu și arhitectul-șef al Capitalei, Matei Damian.
În aprilie 2025, Nicușor Dan anunțase publicarea studiilor de fundamentare pentru plan. Ulterior, cu aproximativ două luni înaintea intervenției consultantului, Ciprian Ciucu anunțase trimiterea PUG-ului la analiză și intenția de a prezenta rezultatele.
Marcu a susținut că absența PUG-ului a avantajat persoane care au câștigat bani și primari care au câștigat voturi. Consultantul a precizat că unele studii nu erau recepționate, iar motivele vehiculate erau zvonuri, neprezentate oficial.
Digitalizarea urmărește scurtarea autorizării
Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, adoptat de Camera Deputaților la 29 iulie 2026, adună într-un singur cadru reglementări dispersate anterior în 21 de acte normative. Legea nr. 169/2026 a fost publicată la 10 august 2026 în Monitorul Oficial nr. 661, cu intrare în vigoare la 25 august 2026.
Codul înlocuiește două legi distincte: Legea nr. 50/1991, referitoare la autorizarea lucrărilor, și Legea nr. 350/2001, care reglementează amenajarea teritoriului și urbanismul. Sunt abrogate și normele metodologice ale Legii nr. 50/1991, precum și o mare parte din dispozițiile Legii nr. 10/1995, referitoare la calitatea construcțiilor.
Ministerul Dezvoltării va realiza o platformă națională pentru solicitarea digitală a certificatelor, avizelor și autorizațiilor. Sistemul este conceput ca ghișeu unic, iar solicitanții vor achita o taxă unică pentru documentele necesare autorizării.
Ministerul estimează următoarele durate:
- Autorizația de construire: aproximativ 65 de zile, comparativ cu intervalul de 4-8 luni din sistemul anterior.
- Avizarea PUG-ului: 6-12 luni, față de 3-5 ani.
- Aprobarea Planului Urbanistic Zonal (PUZ): aproximativ șapte luni și jumătate.
- Adoptarea Planului Urbanistic de Detaliu (PUD): 1-2 săptămâni, printr-o procedură simplificată.
Pentru investiții, pregătirea studiilor de fezabilitate va putea dura două-trei săptămâni, în loc de trei-șase luni. Acestea vor folosi indicatorii de referință stabiliți de Ministerul Dezvoltării.
Intervalul anunțat pentru autorizații este o estimare a ministerului, nu o durată garantată pentru fiecare cerere. Punerea în funcțiune a componentelor digitale presupune dezvoltarea infrastructurii și adaptarea administrațiilor.
Avizarea integrată se va face și prin comisii de acord unic, obligatorii la consiliile județene, municipii și sectoarele Capitalei. Instituțiile și furnizorii implicați pot analiza documentația într-un cadru comun, în locul gestionării separate a fiecărui aviz de către solicitant.
Reforma este inclusă în Planul Național de Redresare și Reziliență (PNRR). Ministrul Dezvoltării, Cseke Attila, a declarat că îndeplinirea acestei etape permite păstrarea a 972 de milioane de euro din finanțări europene nerambursabile; termenul pentru adoptare era 31 august 2026.
Primăria Generală preia autorizarea din noiembrie 2028
Potrivit Digi24, în Capitală, emiterea tuturor certificatelor de urbanism și autorizațiilor de construire trece de la primăriile de sector la Primăria Municipiului București începând cu 1 noiembrie 2028. Documentele vor fi emise prin structura de specialitate a primarului general.
Măsura aplică rezultatul referendumului local convocat de Nicușor Dan în 2024. Transferul este programat pentru mandatul următor, în urma amendamentului susținut de social-democrați. Președintele partidului, Sorin Grindeanu, a explicat la 29 iulie 2026 că a urmărit ca atribuția să nu ajungă la actualul primar general.
Personalul de specialitate va fi mutat de la sectoare la Primăria Capitalei. Metodologia pentru reorganizare și transfer trebuie aprobată până în iulie 2027.
Ansamblurile mari vor contribui la infrastructura locală
Dezvoltatorii care realizează proiecte de peste 500 de locuințe vor avea o contribuție financiară la infrastructura edilitară locală. Banii vor putea susține creșe, grădinițe, școli și alte investiții pentru viitorii locatari.
Regulile de protejare a spațiilor verzi rămân cele existente, Ministerul Dezvoltării precizând că noul cod nu le modifică.
Codul instituie Registrul Național al Construcțiilor, destinat urmăririi informațiilor despre clădiri pe durata existenței lor. Sunt introduse și reguli de certificare a firmelor, precum și răspunderea legală a proiectanților și a celorlalți specialiști din procesul de avizare.
Pentru investițiile publice, proiectul tehnic rămâne în vigoare în timpul execuției. În cazul litoralului, o reglementare specifică trebuie elaborată în cel mult un an și aprobată într-un interval de maximum cinci ani.
Procedura simplificată depinde de lucrare și amplasament
Codul separă intervențiile fără formalități de autorizare de cele cu procedură simplificată, de lucrările realizabile prin notificare și de construcțiile care necesită autorizație. Exceptarea de la autorizare păstrează obligația respectării cerințelor tehnice, urbanistice, de siguranță, mediu și patrimoniu.
Printre intervențiile pentru care sunt prevăzute simplificări, în condițiile legii, se află sistemele individuale de încălzire, prepararea apei calde, climatizarea, anumite instalații fotovoltaice și panouri solare pentru consum propriu. Sunt vizate și unele pergole ori terase demontabile, ziduri de sprijin, scări de acces, branșamente și racorduri realizate în interiorul proprietății.
La apartamente, montarea climatizării trebuie raportată și la regulile privind fațada, proprietatea comună, zonele protejate și reglementările locale.
Închiderea unitară a balcoanelor și logiilor poate urma procedura notificării în situațiile prevăzute de cod. Contează aspectul unitar al intervenției, regulile fațadei, regulamentul local, situația asociației de proprietari și protecția zonei ori a monumentului, după caz.
În mediul rural, notificarea către autoritatea locală este prevăzută pentru garaje, terase acoperite, pergole, bucătării de vară și anexe de până la 50 de metri pătrați. Autoritatea are 15 zile pentru răspuns.
Pentru o casă unifamilială destinată utilizării proprii, numai cu parter și de cel mult 150 de metri pătrați, sunt prevăzute proiecte întocmite de specialiști sau proiecte-tip oferite de administrația locală. Catalogul acestora va fi organizat pe regiuni istorice, împreună cu Ministerul Dezvoltării și Ordinul Arhitecților din România.
Facilitățile rurale nu se extind automat asupra localităților din zonele metropolitane. Amplasamentul, suprafața și înălțimea construcției trebuie verificate separat, inclusiv pentru terenurile din apropierea municipiului Iași, județul Iași.
Regularizarea presupune condiții și poate aduce taxe mai mari
Autorizația de regularizare este procedura prin care anumite lucrări fără autorizație sau executate diferit de autorizația obținută pot fi aduse în legalitate. Construcția trebuie să îndeplinească regulile urbanistice și cerințele de calitate aplicabile.
Pentru maximum un an de la intrarea codului în vigoare, procedura tranzitorie acoperă o categorie mai largă de construcții. Ulterior, rămân eligibile numai categoriile expres prevăzute: anumite locuințe unifamiliale cu parter sau parter și etaj, de până la 150 de metri pătrați suprafață construită desfășurată, anexe ale locuințelor, anexe gospodărești, anexe ale exploatațiilor agricole și lucrări de închidere a balcoanelor.
În cazul balcoanelor, regularizarea privește anumite situații care îndeplinesc condițiile legale și nu se extind pe domeniul public. Ministerul Dezvoltării a explicat că, pentru unele cazuri din perioada tranzitorie, taxele și cotele pot ajunge la de zece ori nivelul obișnuit.
Pentru clădirile nelegalizate, realizate cu încălcarea procedurilor, impozitul poate fi majorat cu 100%, de la constatare până la regularizare sau desființare. Achitarea lui nu legalizează lucrarea; după expirarea termenelor, în condițiile legii, pot interveni și măsuri de desființare.
