Proprietarii caselor din zone protejate au nevoie, pentru anumite reparații, de notificări și de acordul scris al autorității pentru patrimoniu, chiar dacă lucrarea este exceptată de la autorizația de construire. Pentru monumentele istorice există cerințe distincte, iar intervențiile asupra finisajelor trebuie să păstreze caracteristicile pentru care clădirea este protejată.
Încadrarea imobilului stabilește procedura: monument istoric, clădire obișnuită situată într-o zonă protejată sau imobil din afara acestor zone. Vechimea casei nu înlocuiește această încadrare, iar excepțiile aplicabile unei categorii nu se transferă automat alteia.
Statutul clădirii stabilește ce aprobări sunt necesare
Regulile generale care permit anumite reparații fără autorizare privesc clădirile existente din afara zonelor construite protejate și a perimetrelor de protecție ale monumentelor, potrivit Digi24. Pentru proprietățile din aceste perimetre, unele lucrări de întreținere și reparație presupun informarea prealabilă atât a administrației locale, cât și a serviciului teritorial competent pentru patrimoniu, urmată de acordul scris al acestuia.
La monumente, art. 23 alin. (1) din Legea nr. 422/2001 condiționează intervențiile de obținerea avizului autorității competente și de respectarea lui. Această regulă este invocată în sesizarea de neconstituționalitate a președintelui României privind modificările propuse în materia protejării monumentelor.
Printre regulile aplicabile se află Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, adoptat prin Legea nr. 169/2026. Actul a fost publicat în Monitorul Oficial nr. 661 la 10 august 2026. Din 25 august 2026, Codul se aplică în locul Legii nr. 50/1991.
Reparațiile simplificate păstrează forma și decorația casei
Procedura pentru anumite reparații în zone protejate nu acoperă mărirea clădirii, demolarea sau schimbarea structurii. Lucrările trebuie să lase nealterate volumul construcției, forma ei și ornamentele fațadelor.
Materialele folosite, culorile, textura suprafețelor și dimensiunile elementelor existente trebuie conservate în funcție de intervenția permisă. Pentru reparațiile minore ale finisajelor exterioare ale monumentelor, Codul cere explicit păstrarea materialului, a culorii și a texturii, potrivit prevederilor reproduse în sesizarea prezidențială.
Componentele artistice au propriul regim. Investigarea, cercetarea și expertizarea lor, precum și conservarea sau restaurarea, necesită avizul autorității cu competențe în protejarea patrimoniului cultural.
Exceptarea de la autorizație nu înlătură cerințele tehnice, regulile urbanistice, obligațiile de mediu ori protecția patrimoniului. Beneficiarul răspunde pentru încălcări împreună cu proiectanții și executanții, în regim de răspundere solidară.
Convenția de la Granada, invocată în sesizarea prezidențială, susține întreținerea și restaurarea patrimoniului arhitectural, inclusiv folosirea și dezvoltarea tehnicilor și materialelor tradiționale. Condițiile concrete ale intervenției rămân însă cele stabilite prin actele cerute pentru lucrare.
Acordul pentru anumite reparații are un termen de 60 de zile
Pentru reparațiile minore ale finisajelor exterioare la monumente, procedura descrisă în sesizarea prezidențială presupune notificarea administrației locale și a serviciului teritorial pentru patrimoniu. Acordul acestui serviciu trebuie emis în maximum 60 de zile calendaristice. După expirarea termenului, acordul tacit poate opera în condițiile legii, fără emiterea expresă a documentului.
Același regim este indicat pentru clădirile care nu sunt monumente, dar se găsesc în zone construite protejate sau în perimetrele de protecție ale monumentelor.
Procedura din anexa nr. 2 a Ordinului ministrului culturii nr. 3.167/2026, publicat la 27 august 2026 în Monitorul Oficial nr. 717, prevede examinarea documentației și permite verificări la imobil. Autoritatea poate emite acordul, precizând intervențiile acceptate, condițiile și termenele de execuție, sau poate comunica obligația parcurgerii autorizării.
Începerea lucrărilor este permisă după emiterea acordului scris ori după îndeplinirea condițiilor legale pentru acordul tacit. Depunerea notificării nu ține loc, prin ea însăși, de acord.
Documentația diferă între arhitectură și instalații
Direcția Județeană pentru Cultură Neamț solicită ca documentațiile pentru avizarea intervențiilor la monumente să poarte semnătura și ștampila personalului atestat de Ministerul Culturii. Lista publicată de instituție diferențiază lucrările de arhitectură de cele de instalații.
Pentru arhitectură, documentele cerute sunt:
- Certificatul de urbanism și formularul de cerere.
- Documentele de proprietate.
- Extrasul de carte funciară, emis cu maximum 3 luni înainte.
- Releveul situației existente, la scara 1:50 sau 1:100, adică reprezentarea măsurată a clădirii.
- Planul de situație, la una dintre scările 1:200, 1:500 ori 1:1000.
- Montajul fotografic.
- Proiectul de arhitectură, cu documentația scrisă și planșele desenate.
- Studiul istoric, indicat ca opțional, dacă este solicitat.
Pentru instalații, lista instituției cuprinde numai documentele de la primele trei poziții, planul de situație cu aceleași scări admise și montajul fotografic. Cererea-tip este disponibilă la secretariatul direcției sau pe pagina instituției.
Excepția contestată pentru curățarea fațadelor nu este o regulă aplicabilă
Ordonanța Guvernului nr. 43/2024 reorganiza atribuțiile și procedura de avizare, păstrând avizul ca instrument de protecție a monumentelor istorice. Ordonanța nu excepta nicio lucrare de la avizare. Excepțiile pentru întreținerea curentă și curățarea neinvazivă a finisajelor exterioare au fost introduse prin amendamente în legea de aprobare, direct la Camera Deputaților. Pentru proprietari, aceste amendamente trebuie separate de procedurile prevăzute în Cod.
Senatul aprobase ordonanța fără modificări la 24 septembrie 2024. Camera Deputaților a adoptat forma cu amendamente la 16 septembrie 2026, iar legea a fost trimisă pentru promulgare la 26 septembrie 2026.
Sesizarea, prezentată printr-un comunicat al Administrației Prezidențiale, arată că un deputat, nu Guvernul, a propus cinci dintre cele șase amendamente acceptate de comisie. Cine le-a inițiat contează în argumentul referitor la inițiativa legislativă.
Președintele României, Nicușor Dan, a contestat la Curtea Constituțională amendamentele adăugate direct în Camera Deputaților. În sesizare, el precizează că nu atacă ordonanța propriu-zisă, ci aceste modificări, pe care le consideră neconstituționale și insuficient corelate cu notificarea și acordul scris cerute de Cod.
„Avizul și notificarea prealabilă au funcții juridice diferite”, a precizat Nicușor Dan în sesizarea de neconstituționalitate adresată Curții Constituționale.
Amendamentele ar înlocui avizarea cu notificarea pentru întreținerea curentă și curățarea neinvazivă a unor suprafețe deteriorate de factori naturali, înscrieri sau imagini. Condițiile propuse cer protejarea materialului, autenticității și valorii culturale, intervenții reversibile care nu produc degradări și informarea prealabilă a autorităților locale și a serviciilor Ministerului Culturii.
Excepția propusă ar include și imobilele care nu sunt monumente, dar se află în zone protejate. Un ordin ministerial ar urma să stabilească regulile tehnice și procedura de notificare, iar publicarea lui ar trebui să aibă loc în 30 de zile după intrarea legii în vigoare. La stadiul documentat al transmiterii legii spre promulgare și al contestării ei, prevederile propuse nu constituiau un temei pentru începerea lucrărilor.
Sesizarea invocă și obligația dezbaterii în ambele camere parlamentare. Pentru verificarea respectării acesteia, Curtea Constituțională a stabilit prin Decizia nr. 62/2018 că „trebuie avut în vedere (a) scopul inițial al legii, în sensul de voință politică a autorilor propunerii legislative sau de filosofie, de concepție originară a actului normativ; (b) dacă există deosebiri majore, substanțiale, de conținut juridic între formele adoptate de cele două Camere ale Parlamentului; (c) dacă există o configurație semnificativ diferită între formele adoptate de cele două Camere ale Parlamentului”.
Tot în argumentarea sesizării este invocată Decizia nr. 472/2008 a Curții Constituționale: „Dezbaterea parlamentară a unui proiect de lege sau a unei propuneri legislative nu poate face abstracție de evaluarea acesteia în plenul celor două Camere ale Parlamentului nostru bicameral. Așadar, modificările și completările pe care Camera decizională le aduce asupra proiectului de lege adoptat de prima Cameră sesizată trebuie să se raporteze la materia avută în vedere de inițiator și la forma în care a fost reglementată de prima Cameră. Altfel, se ajunge la situația ca o singură Cameră, și anume Camera decizională, să legifereze, ceea ce contravine principiului bicameralismului (…) și a competențelor stabilite pentru cele două Camere, potrivit art. 75 alin. (1) din Legea fundamentală”.
La clădirile obișnuite, reparațiile au alte limite
În afara zonelor protejate, gardul poate fi reparat cu păstrarea materialelor și a formei existente; excepția nu oferă o permisiune generală pentru construirea unuia nou. La acoperișuri, învelitori și terase, reparațiile exceptate trebuie să păstreze forma și aspectul.
Trotuarele, scările de acces și terasele exterioare pot beneficia de reparații, înlocuiri sau reabilitare cu menținerea calității și formei arhitecturale a elementelor fațadei. Tâmplăria interioară poate fi reparată ori schimbată. Pentru cea exterioară, forma și dimensiunile golurilor și ale tâmplăriei trebuie păstrate, chiar dacă materialul se schimbă.
Reparațiile și înlocuirile finisajelor interioare, inclusiv tencuieli, zugrăveli, vopsitorii, placaje și pardoseli, sunt exceptate de la autorizare. La exterior, această posibilitate este condiționată de menținerea elementelor fațadei și a culorilor clădirii.
Regimul permite repararea ori înlocuirea instalațiilor interioare, a sobelor și a coșurilor aferente, precum și repararea branșamentelor și racordurilor exterioare în interiorul proprietății. Sunt incluse montarea încălzirii locale, a echipamentelor pentru apă caldă menajeră, a aparatelor individuale de climatizare și a contoarelor pentru utilități.
Instalațiile pentru prevenirea și stingerea incendiilor pot fi executate în acest regim pentru obținerea autorizației de securitate la incendiu. Exceptarea de la autorizația de construire nu înlocuiește documentul privind securitatea la incendiu.
Suprafața lor totală este limitată la 20 mp, iar înălțimea la 2,5 metri. Condițiile se aplică împreună: lipsa fundației, structură de lemn sau metal, utilizare provizorie și posibilitatea demontării.
Exemplul orientativ de calcul este o magazie de 12 mp alături de o bucătărie de vară de 8 mp: împreună ating plafonul admis. Două anexe de câte 20 mp ar totaliza 40 mp și ar depăși excepția.
Sancțiunea depinde de actul omis și de lucrare
Codul diferențiază abaterile, astfel că amenda maximă nu se aplică automat oricărei intervenții greșite:
Dacă fapta nu este infracțiune, executarea unei lucrări fără autorizația obligatorie sau cu încălcarea acesteia poate fi amendată cu 50.000-1.000.000 de lei. Sancțiunea ține seama de gravitate și de efectul asupra vecinătăților. Înainte, amenda era cuprinsă între 1.000 și 100.000 de lei.
Pentru fiecare nivel construit peste înălțimea autorizată se aplică, în plus, o amendă de 50.000-500.000 de lei.
Lipsa unei notificări obligatorii sau nerespectarea proiectului notificat atrage o amendă de 5.000-50.000 de lei.
În cazurile prevăzute de lege, neanunțarea începerii anumitor lucrări exceptate de la autorizație se sancționează separat cu 50.000-100.000 de lei.
Pentru abaterile privind notificările menționate nu se poate aplica avertismentul. Construirea ori desființarea fără autorizație sau contrar acesteia la monumente și la celelalte categorii protejate indicate expres de Cod poate atrage răspundere penală, cu închisoare între trei luni și un an ori amendă penală. Continuarea lucrărilor după oprirea dispusă de control constituie, de asemenea, infracțiune.
Achitarea amenzii nu asigură păstrarea lucrării
Autoritățile pot opri execuția și pot impune aducerea lucrărilor în limitele autorizației ori ale proiectului notificat. În funcție de situație, pot cere autorizarea pentru regularizare, adică intrarea în legalitate, sau desființarea.
Nu orice lucrare poate fi adusă în legalitate: această posibilitate există numai pentru categoriile admise, dacă sunt îndeplinite condițiile legii. Se verifică respectarea normelor urbanistice, a cerințelor fundamentale pentru construcție și a obligațiilor de mediu. Pentru categoriile rămase în afara regimului obișnuit, Codul permite o derogare pentru maximum un an de la data intrării sale în vigoare, cu cerințe și costuri proprii.
O lucrare care nu îndeplinește condițiile pentru menținere poate fi desființată, inclusiv prin hotărâre judecătorească, pe cheltuiala celor responsabili. Înscrierea în cartea funciară rămâne condiționată de îndeplinirea cerințelor legale, indiferent de plata amenzii.
