Când devine copilul proprietarul locuinței prin donație sau moștenire și cât costă fiecare variantă

Dacă îi donezi copilului locuința, semnezi actul la notar, iar înscrierea dreptului în cartea funciară este pasul care îl face proprietar potrivit regulii din Codul civil, cu excepțiile prevăzute de lege. Dacă îi lași locuința moștenire, drepturile lui se transmit la deces, dacă acceptă moștenirea în termen de un an; certificatul de moștenitor dovedește apoi ce parte îi revine.

Prin donație, locuința trece la copil în timpul vieții părintelui. Dacă rămâne pentru moștenire, părintele își păstrează proprietatea până la deces, iar copilul poate împărți locuința cu soțul supraviețuitor sau cu alți copii.

Când trece locuința pe numele copilului

Donația trebuie semnată la notar. Un act încheiat fără această formă nu este valabil. Codul civil leagă dobândirea dreptului asupra imobilului de înscrierea în cartea funciară, atât între părți, cât și față de alte persoane, cu excepțiile prevăzute de lege. Înainte de semnare, cere notarului să îți explice ce efect are înscrierea pentru locuința ta.

La moștenire, copilul primește drepturile succesorale de la data decesului, dacă acceptă în termenul de un an. Înscrierea în cartea funciară nu are aici același rol ca la donație: certificatul de moștenitor dovedește cine a moștenit și ce cotă are, iar înscrierea face vizibilă noua situație a proprietății și este necesară pentru operațiuni ulterioare cu locuința.

Poți dona locuința și să o folosești în continuare

Poți dona copilului dreptul de proprietate și poți păstra prin act dreptul de a folosi locuința toată viața. Acesta se numește uzufruct viager. Copilul primește ceea ce actele numesc nudă proprietate: este proprietar, dar nu poate folosi locuința împotriva dreptului păstrat de părinte.

Dacă actul nu stabilește altceva, părintele poate locui în casă și poate încasa chiria. La decesul lui, uzufructul viager încetează, iar copilul rămâne proprietar deplin. Pentru ca dreptul încetat să nu mai apară în cartea funciară, trebuie cerută radierea lui.

Ce pregătești și în ce ordine mergi la notar

Pentru donație, pregătești actele de identitate și de stare civilă ale părintelui și copilului, actul de proprietate și documentația cadastrală. În funcție de locuință, sunt necesare certificatul fiscal, certificatul de performanță energetică, documentele de la asociația de proprietari și dovezile privind utilitățile. Notarul obține extrasul de carte funciară necesar semnării și verifică drepturile și sarcinile înscrise, inclusiv o eventuală ipotecă.

Pentru moștenire, pregătești certificatul de deces, actele de identitate și de stare civilă ale persoanei decedate și ale celor care pot moșteni, testamentul dacă există, actele locuinței și ale celorlalte bunuri, precum și documentele privind datoriile. Procedura se face la notarul competent pentru zona ultimului domiciliu al persoanei decedate.

1. Înainte de donație, du actele locuinței la notar și cere verificarea proprietarilor, a sarcinilor și a valorii folosite la calculul costurilor.
2. Spune dacă vrei să păstrezi dreptul de a locui în casă și de a încasa chiria. Cere ca drepturile păstrate să fie scrise clar în act.
3. Cere costurile defalcate pentru donație și, separat, pentru donație cu uzufruct. Semnează actul autentic, apoi urmărește înscrierea dreptului copilului în cartea funciară; notarul transmite cererea.
4. Pentru moștenire, după deces, pregătește actele și exercită dreptul de a accepta sau de a renunța în termen de un an. Notarul stabilește moștenitorii și bunurile, îi cheamă pe cei care pot moșteni și eliberează certificatul dacă există dovezile și acordul necesare.
5. După primirea certificatului de moștenitor, cere înscrierea drepturilor asupra locuinței în cartea funciară.

Ce parte pot primi soțul și ceilalți copii

O donație făcută unui singur copil nu se desființează automat dacă există și alți copii. După deces, soțul, descendenții și, în anumite situații, părinții persoanei decedate au dreptul la o parte minimă protejată de lege. Aceasta este jumătate din partea pe care fiecare ar fi primit-o după regulile obișnuite de moștenire. Dacă donația le-a încălcat partea protejată, ei pot cere reducerea ei în măsura necesară.

Separat, o donație făcută fără scutire de luarea ei în calcul la împărțirea moștenirii poate influența părțile soțului și ale copiilor care moștenesc împreună. Asta nu înseamnă că locuința revine automat în moștenire. Cererea de reducere a unei donații care încalcă partea protejată se face, în principiu, în trei ani de la deces sau de când moștenitorii au aflat de donație și de faptul că le încalcă dreptul, în condițiile Codului civil.

Dacă locuința rămâne pentru moștenire, copilul nu primește neapărat întreaga casă. Când există soț supraviețuitor și copii, soțul primește, în principiu, un sfert din moștenire, iar copiii împart trei sferturi. Dacă locuința a fost bun comun al soților, se stabilește mai întâi partea fiecăruia; numai partea persoanei decedate intră în moștenire.

De exemplu, la o locuință de 500.000 de lei deținută numai de părintele decedat, dacă rămân un soț și un copil, soțului îi revin 125.000 de lei din valoarea locuinței, iar copilului 375.000 de lei. Dacă aceeași locuință a fost bun comun și, după stabilirea părților, fiecărui soț îi revine jumătate, în moștenire intră numai 250.000 de lei. Soțul păstrează jumătatea sa de 250.000 de lei și moștenește încă 62.500 de lei; copilul moștenește 187.500 de lei.

Cât costă fiecare variantă

Donația dintre părinte și copil este scutită de impozitul pe transfer, potrivit articolului 111 din Codul fiscal. Rămân onorariul notarului, tariful pentru cartea funciară și eventualele cheltuieli pentru acte sau operațiuni suplimentare. La moștenire, impozitul nu se plătește dacă procedura este încheiată în cel mult doi ani de la deces; după acest termen, este de 1% din valoarea masei succesorale. Termenul de doi ani pentru impozit este diferit de anul în care trebuie exercitat dreptul de a accepta sau de a renunța la moștenire.

La o locuință de 500.000 de lei, deținută numai de părinte, cu un singur copil moștenitor și fără alte bunuri sau datorii, onorariile minimale din anexele Ordinului nr. 177/C/2024 duc la sume diferite. Tarifele se aplică din 26 ianuarie 2024. Exemplul presupune că suma de 500.000 de lei nu este sub valoarea minimă folosită de notar din studiul de piață.

• Donație fără uzufruct: 2.805 lei plus 0,9% din cei 299.999 de lei care depășesc 200.001 lei înseamnă un onorariu minimal de 5.504,99 lei. Tariful pentru înscrierea dreptului copilului este 0,15% din 500.000 de lei, adică 750 de lei. Totalul este de 6.254,99 lei, înainte de TVA și alte cheltuieli.
• Moștenire încheiată în cel mult doi ani: 1.205 lei plus 0,85% din cei 434.999 de lei care depășesc 65.001 lei înseamnă un onorariu minimal de 4.902,49 lei. Cu tariful de înscriere de 750 de lei, totalul este de 5.652,49 lei, înainte de TVA și alte cheltuieli.
• Moștenire încheiată după doi ani: la cei 5.652,49 lei se adaugă impozitul de 1% din masa succesorală de 500.000 de lei, adică 5.000 de lei. Totalul este de 10.652,49 lei, înainte de TVA și alte cheltuieli.

Pentru locuința comună din exemplul de mai sus, în moștenire intră numai partea părintelui decedat, de 250.000 de lei. Onorariul minimal pentru această masă succesorală este de 1.205 lei plus 0,85% din 184.999 de lei, adică 2.777,49 lei. Dacă procedura se încheie după doi ani, impozitul de 1% este 2.500 de lei, nu 5.000 de lei. La acestea se adaugă tariful de carte funciară și, după caz, TVA și alte cheltuieli.

Onorariile din exemple sunt minime, nu sume fixe cerute de orice notar. La donația cu uzufruct, actul poate cuprinde operațiuni tarifate separat; pentru dreptul de folosință păstrat, baza onorariului nu poate coborî sub 20% din valoarea proprietății. Valoarea din studiul de piață, partea deținută efectiv de părinte și operațiunile din act pot schimba costul. Tariful ANCPI pentru înscrierea dreptului unei persoane fizice este de 0,15% din valoarea relevantă, cu minimum 60 de lei. Dacă biroul notarial este plătitor de TVA, la onorariu se adaugă taxa; cota standard este de 21% din 1 august 2025. Cere notarului estimări separate, cu fiecare cost trecut distinct.

Întrebări frecvente

Poate un copil minor să primească locuința?

Da. Pentru copilul sub 14 ani intervine reprezentantul legal; după împlinirea acestei vârste sunt necesare încuviințările prevăzute de lege. Notarul verifică actele cerute în situația copilului.

Pot desface donația dacă fiul nu mă mai îngrijește?

Donația poate fi revocată pentru ingratitudine sau pentru neîndeplinirea fără justificare a unei obligații asumate în act, dar nu se desface automat. Dacă îngrijirea este o condiție pentru tine, discută înscrierea acestei obligații înainte de semnare.

Ce se întâmplă dacă moștenitorii nu se înțeleg?

Dacă moștenitorii contestă drepturile sau bunurile de împărțit, procedura de la notar se suspendă. Disputa ajunge la instanță.

Cine obține extrasul de carte funciară pentru donație?

Notarul obține extrasul necesar semnării actului. Acesta arată drepturile și sarcinile înscrise asupra locuinței.

Surse verificate la 6 noiembrie 2026: Codul civil; Codul fiscal; OUG nr. 138/2024; Ordinul ministrului justiției nr. 177/C/2024 și anexele sale; tarifele Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară; explicațiile Uniunii Naționale a Notarilor Publici din România privind donațiile, succesiunile și taxele notariale; Legea nr. 141/2025.