Codul Urbanismului poate reduce capacitatea de construire pe parcelele mici și medii

Noul mod de calcul al procentului de ocupare a terenului (POT) poate reduce capacitatea de construire pe parcelele mici și medii. Aleile, parcările și alte amenajări exterioare ar urma să consume o parte din POT înainte de amplasarea clădirii, avertizează Sergiu Petrea, președintele Filialei București a Ordinului Arhitecților din România.

Codul Urbanismului reunește într-un singur cadru legislativ domenii reglementate anterior prin acte diferite și reorganizează planificarea, proiectarea, avizarea și autorizarea, potrivit ARENA Constructiilor – stiri din constru. Pentru dezvoltatori, arhitecți și proprietari, schimbarea poate aduce proceduri mai previzibile, însă aplicarea depinde de capacitatea administrațiilor de a pune în funcțiune noile mecanisme.

Avizarea devine integrată, iar documentațiile pot fi depuse digital

Codul introduce mai multe instrumente destinate reducerii întârzierilor administrative:

• digitalizarea procedurilor și depunerea electronică a documentațiilor;
• avizarea integrată și funcționarea electronică a Comisiei de acord unic;
• termene mai clare pentru administrație;
• limitarea solicitărilor succesive de completări;
• clarificarea rolurilor și răspunderilor profesionale.

Sergiu Petrea arată că arhitecții au cerut aceste schimbări din cauza impredictibilității administrative și a modului diferit în care aceleași reguli sunt aplicate de la o autoritate la alta. Simplificarea legislativă poate însă muta blocajele dintr-o etapă în alta dacă nu este susținută de digitalizare reală, personal calificat, capacitate administrativă și practică unitară.

Pentru clădirile civile, Codul întărește rolul arhitectului cu drept de semnătură în coordonarea documentației și în integrarea specialităților implicate în proiect.

Primele luni de aplicare pot scoate la iveală articole necorelate și situații insuficient reglementate. Președintele Filialei București a Ordinului Arhitecților consideră necesar un mecanism rapid prin care problemele întâlnite în practică să fie colectate și corectate.

Regimul tranzitoriu poate bloca noile proceduri de avizare

Codul impune folosirea noilor mecanisme de avizare de la intrarea sa în vigoare, dar acordă autorităților termene ulterioare pentru constituirea structurilor necesare. În plus, articole diferite prevăd două termene necorelate pentru înființarea aceleiași comisii locale de avizare integrată.

Aplicarea Codului nu depinde de adoptarea unor norme ulterioare. Metodologiile, instrucțiunile și ghidurile, împreună cu adaptarea procedurilor administrative, trebuie însă pregătite până la sfârșitul anului 2026 pentru ca regulile să fie interpretate și aplicate unitar la nivel național.

Definiția POT include mai multe amenajări exterioare

Definiția POT este una dintre prevederile pentru care Sergiu Petrea cere o clarificare sau chiar o corectare legislativă rapidă. POT este indicatorul care arată ocuparea terenului prin clădire și influențează capacitatea de construire a parcelei.

În lectura literală a textului publicat, calculul poate include aleile, parcajele, locurile de joacă, mobilierul urban, rastelele pentru biciclete, împrejmuirile, stațiile de încărcare și panourile fotovoltaice. Codul introduce în POT și ariile „mineralizate”, categorie în care intră aleile, parcările, piscinele, terenurile de sport, locurile de joacă și mobilierul urban.

În declarațiile publicate de Arena Construcțiilor, Sergiu Petrea avertizează: „Există deja opinii juridice care semnalează posibilitatea unei erori de redactare în această definiție și așteptăm reacția autorităților”.

Aplicarea literală ar însemna că același POT nominal nu ar mai permite aceeași capacitate de construire ca până acum. Sergiu Petrea a explicat pentru Arena Construcțiilor: „Aici cred că este nevoie de foarte multă atenție. Dacă prevederea este aplicată în sensul literal al textului actual, efectul poate fi considerabil, pentru că același POT nominal nu va mai reprezenta aceeași capacitate de construire ca până acum”.

Efectul ar fi mai mare pe parcelele mici și medii și în proiectele care au nevoie de suprafețe exterioare importante: școli, spitale, clădiri publice, spații comerciale, activități productive și ansambluri de locuințe. Aleile de acces, circulațiile pentru intervenții și parcajele ar putea folosi o parte semnificativă din POT înainte de amplasarea clădirii.

Noua definiție urmărește limitarea impermeabilizării excesive a terenurilor și păstrarea unei suprafețe mai mari de sol natural. Petrea consideră însă că POT și gradul de mineralizare sau impermeabilizare sunt indicatori diferiți. În opinia sa, impermeabilizarea ar putea fi reglementată separat, împreună cu procentul de spațiu verde și cerințele pentru suprafețele permeabile.

Documentațiile urbanistice existente au stabilit valorile POT printr-o altă metodă. Aplicarea noii definiții asupra acelorași procente poate modifica drepturile de construire fără schimbarea documentației urbanistice care le-a stabilit. În declarația acordată Arena Construcțiilor, Petrea a spus: „De aceea cred că această prevedere necesită una dintre cele mai rapide clarificări ale Codului”.

Centrele de expertiză pot sprijini administrațiile cu puțini specialiști

Codul prevede înființarea unor Centre de expertiză publică pentru amenajarea teritoriului și urbanism. Acestea pot furniza baze de date, specialiști, studii de fundamentare, cercetare și monitorizare teritorială, precum și sprijin pentru planurile urbanistice generale, planurile județene și planurile intercomunitare.

Centrele sunt destinate în special administrațiilor cu o capacitate profesională redusă, din orașele mici și din mediul rural. În consiliul director al fiecărui centru este prevăzut și un reprezentant al Ordinului Arhitecților din România.

Noile structuri vor putea primi fonduri publice și vor putea obține venituri proprii din planificare, proiectare și consultanță. Sergiu Petrea cere reguli clare privind transparența, concurența și evitarea conflictelor de interese, astfel încât centrele să completeze administrația și să nu diminueze rolul arhitectului-șef ori al structurilor de specialitate.

PUD-urile vor fi aprobate prin dispoziția primarului

În forma actuală a Codului, planurile urbanistice de detaliu (PUD), definite ca instrumente de proiectare urbană în procedura de autorizare, nu vor mai fi votate de consiliile locale. Aprobarea se va face prin dispoziție de primar, după analiza Comisiei tehnice de amenajare a teritoriului și urbanism, avizul arhitectului-șef și parcurgerea procedurii de avizare prevăzute de Cod.

Prin PUD pot fi modificate, în cazurile prevăzute de Cod, reglementări superioare privind amplasarea clădirilor și regimul de construire. Documentația poate majora POT și/sau coeficientul de utilizare a terenului (CUT) cu maximum 20%. Tot prin PUD poate fi realizată o parcelare de maximum 12 loturi pentru locuințe individuale și funcțiuni conexe.

Petrea consideră justificată aprobarea prin dispoziția primarului atunci când PUD-ul doar detaliază o reglementare deja adoptată. Dacă documentația schimbă parametrii stabiliți prin reglementările urbanistice generale sau zonale, sunt necesare consultarea publică, fundamentarea profesională și accesul public la documentație, avize și argumentele tehnice.

Trecerea de la hotărârea consiliului local la dispoziția primarului simplifică procedura, dar elimină filtrul deliberativ al consiliului și concentrează mai multă responsabilitate la nivelul executivului local. În declarația publicată de Arena Construcțiilor, Sergiu Petrea a rezumat condiția aplicării: „Principiul trebuie să rămână același: simplificarea procedurilor este necesară, dar nu trebuie să diminueze controlul profesional, transparența sau calitatea deciziei asupra orașului”.