Prețurile locuințelor cresc mai repede decât veniturile, iar fondurile de investiții cumpără masiv apartamente și le țin goale. Statul nu intervine eficient, iar tinerii continuă să locuiască cu părinții.
Accesul la o locuință proprie devine tot mai dificil pentru români. În ultimii ani, prețurile apartamentelor și caselor au crescut considerabil față de salarii, ajungând să depășească chiar și unele capitale europene. Această situație este accentuată de apariția unor jucători mari pe piața imobiliară, care schimbă echilibrul dintre cerere și ofertă.
Cumpărătorii invizibili schimbă regulile jocului
Potrivit unei analize Frames, fondurile de investiții au devenit actori principali pe piața rezidențială. Aceste fonduri cumpără apartamente pe bandă rulantă, adesea din faza de proiect, profitând de reducerile acordate pentru plățile rapide și integrale.
Multe dintre aceste locuințe rămân nefolosite ani la rând. Sunt considerate plasamente sigure împotriva inflației sau a incertitudinilor, nu spații de locuit. În București, numărul apartamentelor goale s-a dublat sau chiar triplat în ultimii zece ani, depășind 218.000 de unități.
Astfel, oferta pentru cei care vor să cumpere pentru a locui scade. Cumpărătorii obișnuiți ajung să concureze cu bugete uriașe și cu strategii de stabilire a prețurilor care schimbă regulile pieței.
Prin injectarea de lichidități masive și reducerea dobânzilor aproape de zero, autoritățile au inundat piețele cu bani ieftini care căutau randament. În anul 2012, fondul de investiții Blackstone a profitat de colapsul pieței americane și a cumpărat peste 80.000 de case confiscate de bănci în doar doi ani. Acest moment a marcat nașterea proprietarului instituțional de masă, o corporație care folosește algoritmi de stabilire a prețurilor și departamente juridice uriașe pentru a maximiza profitul investitorilor săi.
Orașele mari ascund noi obstacole pentru cumpărători
Consecințele pentru familii sunt vizibile.
În București, un apartament standard cu două camere situat într-o zonă accesibilă precum Floreasca, Drumul Taberei sau Titan variază în prezent între 120.000 și 180.000 de euro. Raportat la un salariu mediu net local cuprins între 1.200 și 1.400 de euro pe lună, achiziția necesită echivalentul a 8, 9 sau chiar 10 salarii anuale integrale.
La Cluj-Napoca, situația e și mai complicată. Prețul pe metru pătrat a depășit 2.500 – 3.000 de euro în unele cartiere, iar veniturile locale nu mai pot ține pasul cu această creștere rapidă.
Nici orașe ca Brașov, Sibiu, Timișoara, Constanța sau Iași nu mai sunt o alternativă, deoarece raportul dintre prețurile locuințelor și salariile medii s-a înrăutățit semnificativ.
Tinerii rămân prinși între chirii și casa părintească
Tot mai mulți tineri nu reușesc să se mute singuri. Aproximativ 40% dintre adulții între 25 și 34 de ani locuiesc încă cu cel puțin un părinte, din lipsă de acces la credite imobiliare.
Riscul de a pierde locuința este în creștere. Statul a început să transfere direct către firmele de recuperare procesele de recuperare a datoriilor, fără să mai treacă prin notari, ceea ce poate accelera și înăspri procedurile pentru restanțieri.
În același timp, platformele de închirieri pe termen scurt, ca Airbnb, au redus numărul apartamentelor disponibile pentru rezidenți, mai ales în zonele centrale, ceea ce a dus la creșterea chiriilor.
Autoritățile încearcă să reglementeze aceste platforme. Airbnb a introdus reguli care obligă proprietarii să își înregistreze locuințele ca activități turistice, iar apartamentele care nu respectă această cerință nu mai pot fi listate online. Această măsură ar putea aduce înapoi pe piața rezidențială o parte din apartamentele folosite pentru închirieri turistice.
Ce soluții se discută în culisele pieței
Analiza Frames subliniază că este nevoie urgentă de intervenții clare. Piața imobiliară din România are nevoie de reguli ferme pentru a limita speculațiile și pentru a-i proteja pe cei care cumpără sau închiriază.
În ultimii ani am văzut tot mai multe fonduri de investiții în piață care, alături de micii investitori români, cumpără apartamente în serie, beneficiind de discounturi semnificative mai ales pentru că fac plățile în condiții optime pentru dezvoltatori. Acesta este și motivul pentru care multe dezvoltări imobiliare s-au vândut încă din faza de proiect.
Avem nevoie, în primul rând, de o nouă lege a chiriilor care să elimine evaziunea fiscală puternică din piață și să protejeze efectiv chiriașii. În al doilea rând, este nevoie de un Program Prima Casă construit pe realitățile pieței, atât din perspectiva prețurilor cât mai ales a condițiilor de creditare. Un program de credite garantate de stat pentru familiile tinere, care să includă deductibilități fiscale ar fi absolut necesar. În plus, cred că este timpul ca și Consiliul Concurenței să intervină în zona formării prețurilor din perspectiva intereselor platformelor de anunțuri, acolo unde trebuie văzut cât de transparente sunt analizele privind evoluția prețului per metru pătrat.
Piața imobiliară din România trece prin schimbări mari, iar direcția depinde de deciziile autorităților din perioada următoare. Fără politici clare și măsuri concrete, accesul la locuințe va rămâne o problemă majoră pentru generațiile viitoare.
Sursa: gandul.ro