Reglementările aduse de Legea 207/2025 au generat blocaje semnificative în sectorul construcțiilor, crescând prețurile locuințelor și reducând considerabil veniturile fiscale ale statului, potrivit avertismentelor venite din partea experților și a mediului de afaceri.
Deși scopul inițial al Legii Nordis era să protejeze cumpărătorii de locuințe, efectele reale s-au dovedit a fi contrare. În loc să ajute, legea a pus piedici importante întregului sector imobiliar din România. Situația actuală, așa cum a remarcat președintele FIDES, arată o combinație de factori care acționează simultan și pun presiune pe piață.
Piața construcțiilor sub presiune tot mai mare
Asociațiile de profil și specialiștii au tras semnale de alarmă. Legea nr. 207/2025, considerată ambiguă în mai multe privințe, a dus aproape la oprirea construcțiilor rezidențiale. Rezultatele se văd deja: prețurile locuințelor cresc rapid, iar veniturile statului din taxe scad puternic.
Legea Nordis a urmărit să crească gradul de protecție pentru cumpărători, prin modificarea normelor privind calitatea construcțiilor și cadastrul. Totuși, analiza pieței arată că efectul a fost invers, blocând fondurile necesare dezvoltărilor. Consecințele sunt clare și nu pot fi ignorate.
- Multe șantiere au rămas nefinalizate, lucrările fiind oprite.
- IMM-urile din domeniu sunt împinse spre insolvență.
- Prețurile locuințelor noi riscă să urce considerabil în următoarea perioadă.
- Statul pierde venituri importante din TVA, impozit pe profit și taxe salariale.
Miza nu mai este doar supraviețuirea companiilor din imobiliare. Trebuie precizat că sectorul imobiliar generează în mod direct peste 7% din PIB și aproape 20% cu industriile antrenate pe orizontală. Se află în pericol chiar stabilitatea economică a României.
Reguli noi pentru avansuri și efectele asupra dezvoltatorilor
Un element important al legii este modul în care sunt gestionate avansurile. Acum, legea permite încasarea avansului integral la semnarea promisiunii de vânzare, dar impune restricții clare privind folosirea acestor bani.
- Doar 25% din avans poate fi folosit pentru structura clădirii.
- Alți 20% sunt destinați exclusiv instalațiilor.
Restul de 55% rămâne într-o zonă de interpretare ambiguă.
În realitate, dezvoltarea unui proiect imobiliar implică mult mai multe costuri, iar limitările din lege nu acoperă toate cheltuielile necesare. Cheltuielile nu se limitează doar la structură și instalații.
- Proiectarea complexului presupune costuri importante.
- Obținerea avizelor și autorizațiilor implică timp și bani.
- Finanțarea și cheltuielile operaționale cresc odată cu avansarea proiectului.
- Lucrările conexe, cum ar fi infrastructura sau amenajările, sunt esențiale pentru finalizare.
Lipsa unor clarificări explicite face ca riscul blocării capitalului și al apariției litigiilor să fie foarte mare.
Când un proiect planificat pe doi ani este blocat sau întârziat din lipsa fondurilor, costurile suplimentare sunt inevitabile. Livrarea locuințelor întârzie, iar oferta de pe piață scade vizibil.
Rezultatul, avertizează specialiștii, este o presiune suplimentară pe prețuri și pe chirii.
Investitorii de încredere se confruntă cu piedici greu de depășit
Datele din piață arată amploarea efectelor negative. În 2025, tranzacțiile imobiliare au scăzut cu cel puțin 30%. O mare parte din această scădere se datorează modificării regimului TVA, care a lovit segmentul de mijloc al pieței.
- Mulți cumpărători s-au grăbit să încheie tranzacțiile înainte de majorarea TVA, ceea ce a dus la o reducere puternică a activității spre finalul lui 2025.
- În ianuarie 2026, vânzările au scăzut cu 25% la nivel național, față de aceeași lună a anului trecut.
Paradoxal, Legea Nordis îi afectează în primul rând pe dezvoltatorii serioși, exact pe cei care respectă legea. Experții atrag atenția că legea, în forma actuală, este greu de aplicat din cauza lipsei de claritate privind utilizarea avansurilor, procedurile pentru preapartamentare și responsabilitățile autorităților de control.
Ceea ce vedem astăzi este rezultatul unei furtuni perfecte – cum se spune în engleză (n.red. – perfect storm) – context creat deopotrivă prin decizii fiscale și blocaje administrative.
O piață imobiliară prinsă într-un blocaj fără precedent
- Scăderea de 30% a tranzacțiilor în 2025 nu este doar o cifră statistică, ci dovada că modificarea regimului TVA a nimicit pur și simplu segmentul de mijloc al pieței, pentru că mulți clienți s-au aglomerat în a putea încheia tranzacții pe vechiul procent, mai mic, lăsând finalul de an cu foarte puține vânzări.
- Începutul lui 2026 ne indică o realitate dură: o scădere de 25% la nivel național a vânzărilor de unități individuale în luna ianuarie, față de anul precedent.
Totuși, nu este vorba doar de creșterea TVA, ci și de noua legislație, pornită din cazul Nordis. Prevederile acesteia au gripat atât fluxul vânzărilor sau activitatea operațională a sectorului dezvoltărilor, cât și funcționarea instituțiilor Statului, în speță ANCPI
Reguli care pun pe pauză investițiile și dezvoltarea
Constantin Sebeșanu a subliniat și o altă problemă majoră a legii: aplicarea fără diferențiere între tipurile de cumpărători.
Legea nu distinge între subiecții de drept. Mai simplu spus, nu face diferența între cumpărătorii persoane fizice și investitorii calificați persoane juridice.
Această diferențiere este esențială pentru buna funcționare a pieței.
- Cumpărătorii persoane fizice, de regulă fără experiență, au nevoie de protecție suplimentară.
- Investitorii calificați, adică firmele cu activitate imobiliară, investesc informat încă din fazele inițiale pentru randamente mai bune.
- Legea tratează însă ambele categorii la fel, ceea ce complică procesele pentru investitori și pune presiune pe instituții precum ANCPI.
FIDES propune introducerea unei distincții clare:
Noi vom propune introducerea noțiunii de „investitori calificați”, reprezentând firmele care desfășoară activități imobiliare în scop comercial.
Aceștia sunt afectați de lege, fără a fi fost în grupul-țintă, pentru că se îngreunează circuitul investițiilor. Legea este și trebuie gândită în favoarea persoanelor fizice, a celor care, așa cum am spus, chiar sunt vulnerabili în fața eventualelor derapaje sau ilegalități.
Modificarea rapidă a legii este esențială, mai ales că inițiativa a fost una parlamentară, ceea ce complică elaborarea normelor metodologice.
- Stabilirea clară a momentului când pot fi folosiți banii din avansuri.
- Definirea unei formule de calcul pentru plafoanele maxime ale cheltuielilor eligibile.
- Implementarea unei proceduri transparente de aprobare a acestor cheltuieli.
În lipsa acestor clarificări, ce pot fi rapid introduse prin ordonanță de urgență, întreaga industrie va rămâne blocată, cu consecințe grave pentru România.
Este clar că, fără intervenții rapide și adaptate la realitățile pieței, Legea Nordis riscă să adâncească problemele din sectorul imobiliar și să afecteze stabilitatea economică a României pe termen lung. Corectarea rapidă a cadrului legislativ și adaptarea normelor la nevoile reale ale investitorilor și cumpărătorilor sunt pași esențiali pentru relansarea pieței și pentru asigurarea unui climat investițional predictibil.
Sursa: gandul.ro