Reducerea prețului unei locuințe care nu se vinde trebuie calculată pornind de la banii care îi rămân proprietarului după tranzacție. Înainte de acceptarea unei oferte, sunt necesare două verificări: comparația cu apartamentele concurente și estimarea cheltuielilor care se scad din prețul încasat.
Prețul cerut se verifică prin comparație cu locuințele concurente
Pentru reevaluarea prețului de listare contează proprietățile care concurează efectiv cu locuința scoasă la vânzare. Potrivit UNU Imobiliare, comparația urmărește starea apartamentului, suprafața, etajul și microzona. Aceste repere permit evaluarea poziționării ofertei înainte de negociere.
Studiul de piață folosit de notar are altă funcție: furnizează valori minime relevante pentru calculul fiscal. El nu stabilește automat prețul comercial potrivit fiecărui apartament și nu reprezintă o ofertă de cumpărare.
Camerele notarilor folosesc studii întocmite de evaluatori autorizați, cu valori minime consemnate pe piața specifică în anul anterior. Actualizarea se face cel puțin anual. Pentru stabilirea prețului cerut rămâne necesară comparația dintre locuințele concurente, iar pentru baza impozabilă, verificarea notarială.
Suma acceptabilă se stabilește după scăderea obligațiilor vânzătorului
Potrivit UNU Imobiliare, din prețul brut negociat se scad impozitul estimat, comisionul convenit cu agenția, cheltuielile pentru acte, eventualul credit rămas de rambursat și costurile remedierilor. Rezultatul este suma netă disponibilă proprietarului după închiderea tranzacției.
La un apartament ipotecat, o parte din preț poate ajunge direct la bancă, potrivit mecanismului convenit. Soldul creditului reduce încasarea efectivă a vânzătorului, dar nu se deduce din baza impozitului pe transfer. Nici prețul plătit la cumpărare și nici renovările nu se scad în formula obișnuită a articolului 111 din Codul fiscal.
Documentele băncii și soldul estimativ trebuie obținute înainte de stabilirea sumei nete acceptabile. Stingerea creditului și radierea ipotecii, adică eliminarea acestei garanții din cartea funciară, se coordonează între creditor, notar și părți. Radierea presupune și un cost distinct.
Exact trei ani de proprietate înseamnă încă un impozit de 3%
Pentru persoanele fizice care vând imobile din patrimoniul personal, cota este de 3% când deținerea nu depășește trei ani. După depășirea acestui interval, se aplică 1%. Prin urmare, împlinirea exactă a celor trei ani păstrează tranzacția în categoria cotei mai mari.
Regimul privește construcțiile de orice tip, de la apartamente și case până la vile și garaje, terenurile aferente acestora, inclusiv curți și grădini, precum și terenurile fără construcții, agricole, intravilane sau extravilane.
Din 1 ianuarie 2023, deducerea generală de 450.000 lei nu mai există. Modificarea a fost introdusă prin Ordonanța Guvernului nr. 16/2022, aprobată prin Legea nr. 370/2022. Procentul se aplică întregii valori relevante fiscal, nu numai câștigului obținut la revânzare.
Următoarele calcule sunt orientative și presupun că prețul declarat nu este inferior valorii minime relevante din studiul notarial:
Pentru 300.000 lei, deținerea timp de doi ani înseamnă 9.000 lei impozit; la cinci ani, suma este 3.000 lei.
Pentru 400.000 lei, vânzarea după doi ani implică 12.000 lei, față de 4.000 lei după cinci ani. Diferența dintre aceste situații este 8.000 lei.
Pentru 500.000 lei, calculul după un an este 500.000 × 3% = 15.000 lei. După cinci ani, rezultă 500.000 × 1% = 5.000 lei. Diferența de impozit este 10.000 lei; aceeași cotă redusă se aplică și exemplului cu patru ani de deținere.
Pentru 700.000 lei, impozitul estimat este 21.000 lei în categoria de până la trei ani inclusiv, respectiv 7.000 lei după depășirea pragului.
Pentru 1.000.000 lei, vânzarea după exact trei ani presupune 30.000 lei impozit, comparativ cu 10.000 lei după zece ani.
Dacă suma înscrisă în contract este sub minimul din studiul de piață notarial, baza calculului devine valoarea din studiu. Reducerea prețului negociat nu înseamnă, în această situație, că impozitul se va calcula automat la noua sumă convenită.
Data dobândirii se verifică înainte de promisiunea unui preț net
Durata deținerii privește dreptul de proprietate al vânzătorului, nu vechimea blocului. Actul de dobândire trebuie verificat înainte de alegerea cotei; mutarea, plata primei facturi sau finalizarea renovării nu sunt repere pentru acest calcul.
Pentru anumite construcții realizate de proprietar, reperul poate fi procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor. Donațiile, moștenirile, retrocedările și proprietățile construite în etape necesită verificarea regulii aplicabile titlului respectiv.
În apropierea pragului fiscal, o zi poate schimba categoria de impozitare. Eventuala amânare a semnării trebuie însă corelată cu obligațiile din antecontract și cu finanțarea cumpărătorului, fără încălcarea termenului contractual.
În coproprietate, fiecare vânzător are un calcul raportat la partea sa. De exemplu, pentru un imobil de 500.000 lei deținut în două cote egale, baza aferentă fiecărui proprietar este 250.000 lei. Dacă situațiile juridice sau datele dobândirii diferă, notarul le examinează separat. Când cotele nu sunt precizate, se pot aplica regulile privind împărțirea egală.
Impozitul și celelalte cheltuieli se bugetează separat
La vânzarea notarială obișnuită, impozitul este în sarcina vânzătorului și se achită la biroul notarial, în cadrul semnării. Notarul face calculul, încasează suma înainte de autentificare și o virează bugetului de stat. Actul nu poate fi autentificat fără dovada achitării.
Potrivit SKIA, notarul are termen până în ziua de 25 din luna următoare pentru a vira impozitul. După această vânzare, proprietarul nu declară din nou suma respectivă prin declarația unică.
Pe lângă impozit, estimările orientative pentru documentele vânzătorului sunt:
- Extrasul de carte funciară necesar autentificării: aproximativ 40 lei.
- Certificatul energetic, obligatoriu la vânzare: 200-500 lei.
- Adeverința asociației de proprietari privind lipsa datoriilor: aproximativ 50 lei.
- Certificatul fiscal emis de primărie, pentru situația taxelor locale: gratuit sau aproximativ 20 lei.
Cumpărătorul suportă în mod obișnuit onorariul autentificării și intabularea, adică înscrierea dreptului său în cartea funciară. Repartizarea cheltuielilor negociabile se confirmă însă în proiectul contractului și în deviz, nu se presupune din practica generală.
Onorariul notarului remunerează serviciul prestat, în timp ce impozitul pe transfer ajunge la buget. Normele tarifare pentru autentificare sunt prevăzute de Ordinul nr. 177/C/2024. La onorariu se poate adăuga taxa pe valoarea adăugată (TVA), distinctă de impozitul vânzătorului.
Dacă achiziția se face prin credit, cumpărătorul bugetează și evaluarea, asigurările, autentificarea contractului de ipotecă și înscrierea garanției. Actualizările cadastrale, procurile și comisionul agenției sunt, de asemenea, cheltuieli separate.
Scutirile pentru donații și succesiuni nu se transferă automat unei vânzări
Donațiile dintre soți sunt scutite de impozitul pe transfer. Aceeași scutire se aplică donațiilor între rude sau afini, dacă legătura este de cel mult gradul al III-lea inclusiv. Autentificarea și actele, la fel ca operațiunile de carte funciară, trebuie plătite în continuare.
Alte situații scutite sunt reconstituirea proprietății prin legi speciale, precum Legea nr. 18/1991, desființarea retroactivă a actelor de transfer, constatarea proprietății în condițiile articolului 13 din Legea nr. 7/1996 și prima operațiune de dare în plată în condițiile Legii nr. 77/2016. Darea în plată permite stingerea obligațiilor din credit prin transferul bunului, în condițiile acestei legi.
Pentru moștenire, scutirea privește succesiunea dezbătută și finalizată în cel mult doi ani de la deces. După acest termen, se aplică impozitul de 1% pentru proprietățile imobiliare din masa succesorală. Vânzarea ulterioară de către moștenitori are propriul calcul fiscal.
Terenurile agricole extravilane au și o regulă specială: la revânzarea înainte de împlinirea a opt ani de la cumpărare intervine un impozit suplimentar de 80%, aplicat diferenței pozitive dintre valoarea de vânzare și cea de cumpărare.
Regimul patrimoniului personal nu trebuie aplicat automat societăților sau tranzacțiilor repetate cu caracter economic. Vânzările dezvoltatorilor și activitatea economică a persoanelor fizice pot necesita o analiză separată privind TVA.
Simularea notarială precedă antecontractul
Pentru estimare se transmit notarului actul de dobândire, documentația cadastrală, încheierea de intabulare, informațiile despre coproprietari și prețul discutat. Verificarea titularilor și a cotelor precedă promisiunea unei sume nete.
Antecontractul trebuie să precizeze prețul total, avansul, restul de plată, moneda sau mecanismul conversiei, termenul final și conturile folosite. Separat, se stabilește cine achită cheltuielile negociabile. La o proprietate ipotecată, circuitul plăților se corelează cu rambursarea către creditor și radierea garanției.
Când cumpărătorul folosește un credit, trebuie lăsat timp pentru evaluare, verificarea juridică făcută de bancă și emiterea documentelor. Dacă sunt implicate două bănci, termenele lor se corelează înainte de fixarea predării.
Devizul se actualizează când se modifică prețul, data semnării, structura actului sau documentele de proprietate. Pentru negocierile în euro, echivalentul în lei trebuie recalculat aproape de semnare, potrivit regulilor aplicabile contractului.
După tranzacție, vânzătorul păstrează contractul autentic și dovezile încasărilor, inclusiv ale sumelor direcționate către bancă. Cumpărătorul urmărește înscrierea proprietății, declararea ei fiscală locală și schimbarea contractelor de utilități. Impozitul local anual pe clădire rămâne o obligație distinctă de cel reținut la transfer.
