Proprietarii pot renova finisajele apartamentului, în mod obișnuit, fără să strângă semnături de la vecini, dacă lucrările lasă intacte structura și elementele comune ale blocului. Mutarea pereților, intervențiile la instalațiile comune sau schimbarea destinației locuinței au însă alte condiții. Înaintea șantierului trebuie stabilite aprobările necesare și programul lucrărilor zgomotoase.
Legea nr. 196/2018: când trebuie obținute acorduri înainte de șantier
Legea nr. 196/2018 reglementează administrarea condominiilor, adică a imobilelor cu proprietăți individuale și părți comune, potrivit Lovedeco. Articolul 41 obligă proprietarii să protejeze rezistența clădirii, sănătatea locatarilor și locuințele învecinate. Pentru intervențiile constructive trebuie obținute documentele prevăzute de legislație.
Renovările se împart în trei categorii, cu cerințe diferite:
- Întreținere și finisaje. Zugrăvitul, parchetul nou, înlocuirea plăcilor de gresie sau faianță și montarea ușilor interioare nu cer, de regulă, aprobarea vecinilor ori autorizație. Condiția este ca intervenția să nu atingă elementele structurale sau proprietatea comună.
- Recompartimentare. Înainte de ridicarea ori demolarea unui perete despărțitor se verifică rolul său în clădire. Un perete neportant, adică unul fără rol de susținere, poate necesita totuși documentație tehnică și formalități pentru desființare.
- Intervenții structurale sau asupra proprietății comune. Lucrările la pereți portanți, planșee, coloane comune ori fațadă pot cere expertiză tehnică, autorizație și acorduri de la ceilalți proprietari.
Regulile pentru renovări s-au schimbat odată cu intrarea în vigoare, la 25 august 2026, a Legii nr. 169/2026, prin care a fost adoptat noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor. Codul face distincție între intervențiile fără formalități și cele pentru care proprietarul trebuie să notifice primăria ori să obțină autorizație.
Unele recompartimentări interioare pot urma o procedură simplificată: notificarea primăriei, însoțită de documentația tehnică necesară. Această procedură nu permite modificarea fără autorizație a pereților de rezistență și nu înlătură acordurile cerute pentru intervenții la proprietatea comună.
Mutarea unui perete poate necesita acordul întregului bloc
Pentru renovare nu există o cerință generală de a obține semnăturile apartamentelor din toate cele patru direcții. Obligația depinde de elementul modificat și de proprietățile afectate.
Pentru mutarea unui zid neportant care separă două proprietăți individuale, articolul 37 din Legea nr. 196/2018 cere acceptul proprietarilor implicați, expertiză tehnică și autorizație de construire. Asociația trebuie înștiințată.
Dacă zidul separă apartamentul de un spațiu comun, situația reglementată de același articol presupune inclusiv acceptul fiecărui proprietar din condominiu. De aceea, verificarea privește atât rolul peretelui, cât și spațiile pe care le delimitează.
Spargerea unui perete portant, deschiderea unui gol într-un element structural sau modificarea unui planșeu necesită evaluarea specialiștilor și obținerea documentelor obligatorii înainte de execuție. Acceptul vecinilor nu poate substitui autorizația necesară unei asemenea intervenții.
Instalațiile și spațiile comune au aprobări distincte
La renovarea băii sau bucătăriei trebuie separate conductele care aparțin apartamentului de instalațiile folosite de mai multe locuințe. Pentru elementele exclusiv individuale, procedurile sunt în general mai simple. Intervențiile la coloanele de apă, canalizare sau încălzire ale blocului presupun discutarea lucrării cu asociația înainte de execuție.
În cazurile prevăzute de articolul 37, modificarea instalațiilor comune cere documentație tehnică și autorizație de construire. Hotărârea asociației necesită votul a două treimi din membrii acesteia.
Modificările distribuției de gaze sau ale puterii termice a elementelor de încălzire din apartamente implică și comitetul executiv. Este necesar acceptul tuturor proprietarilor afectați direct prin vecinătate.
Fațada, casa scării și acoperișul aparțin categoriei elementelor comune. Faptul că un proprietar plătește lucrarea nu îi permite să decidă singur modificarea lor ori folosirea unui spațiu comun pentru extinderea apartamentului.
Pentru modificările constructive vizate de articolul 39, aprobările cuprind votul favorabil al unei majorități de două treimi din proprietarii membri ai asociației, acceptul fiecărui proprietar direct afectat și autorizația de construire. Reparațiile minore pot avea alt regim dacă nu modifică aspectul sau structura; încadrarea depinde de intervenția efectivă.
Transformarea locuinței în cabinet cere acorduri prealabile
Schimbarea utilizării apartamentului, de exemplu pentru deschiderea unui cabinet sau desfășurarea unei activități economice, intră sub regulile articolului 40 din Legea nr. 196/2018.
Proprietarul are nevoie de avizul comitetului executiv, în formă scrisă, și de acceptul scris al vecinilor afectați direct, obținut în prealabil. Sunt vizați cei care se învecinează cu spațiul atât pe orizontală, cât și pe verticală: în stânga, în dreapta, deasupra și dedesubt, după poziția apartamentelor.
Înaintea schimbării destinației se încheie și convenția privind activitatea desfășurată și numărul de persoane luat în considerare la anumite cheltuieli comune.
Programul de lucru trebuie să respecte și regulamentul blocului
Legea nr. 61/1991 stabilește două intervale naționale de liniște: 13:00-14:00 și 22:00-08:00. Folosirea în aceste perioade a bormașinii, rotopercutorului sau altor unelte puternic zgomotoase poate constitui contravenție.
Regulamentul blocului poate adăuga restricții, de exemplu un interval de odihnă între 12:00 și 14:00. Programul echipei trebuie stabilit și în raport cu regulile aplicabile în imobil.
Nici orele rămase nu permit zgomot nelimitat. Tulburarea fără drept a liniștii locatarilor se sancționează indiferent de momentul zilei.
Normele sanitare prevăd, pentru situațiile cărora li se aplică, un nivel acustic echivalent în interiorul locuinței de 35 de decibeli în intervalul 07:00-23:00 și de 30 de decibeli între 23:00 și 07:00. Aceste repere de măsurare au alte intervale decât orele legale de liniște.
Lângă unealtă, bormașina sau rotopercutorul poate genera aproximativ 90-110 decibeli, în funcție de aparat și de materialul prelucrat. La vecini, sunetul poate ajunge mai slab, însă vibrațiile transmise prin pereți și planșee pot accentua disconfortul.
Caracteristicile aparatului nu demonstrează automat depășirea nivelului măsurat într-un alt apartament. Autoritățile pot însă sancționa tulburarea liniștii fără să efectueze o măsurătoare acustică.
Repetarea deranjului în 72 de ore atrage amenzi mai mari
Legea nr. 92/2026 a majorat unele amenzi privind liniștea publică. Încadrarea depinde de ora faptei și de repetarea acesteia:
- 200-1.000 de lei pentru deranjarea fără drept a locatarilor, inclusiv în afara intervalelor de odihnă.
- 1.000-2.000 de lei pentru zgomotul care tulbură locatarii în orele de liniște stabilite legal.
- 4.000-6.000 de lei dacă abaterea privind orele de liniște se repetă în cele 72 de ore calculate de la constatarea primei fapte. Alternativa prevăzută este prestarea a 70-120 de ore în folosul comunității.
De exemplu, folosirea rotopercutorului la 13:30 poate atrage amendă dacă deranjează vecinii, aceștia sesizează autoritățile, iar fapta este constatată.
Separat de sancțiunea pentru zgomot, proprietarul poate suporta reparațiile pentru fisurile, infiltrațiile sau alte deteriorări provocate de renovare în locuințele vecine ori în zonele comune.
Anunțul se afișează înainte de începerea lucrărilor
Pentru intervențiile obișnuite, informarea vecinilor este o recomandare practică, nu o cerere generală de permisiune. Afișarea la avizier cu câteva zile înainte este utilă mai ales când lucrările zgomotoase se întind pe mai multe zile.
Anunțul trebuie să identifice apartamentul și etajul, să precizeze data estimată de început și de final, programul echipei și telefonul proprietarului. Locatarii pot astfel anticipa perioada de deranj și pot transmite eventualele sesizări.
Pe afiș poate fi trecut, de pildă, programul 09:00-12:00 și 14:00-18:00, dacă respectă orele legale și regulamentul imobilului. Anunțul poate arăta că zgomotul este temporar și că proprietarul intenționează să limiteze disconfortul. Nu ține însă locul documentelor și acordurilor necesare lucrării.
Dacă renovarea presupune întreruperea apei sau afectarea altor utilități, oprirea trebuie coordonată înainte de intervenție cu asociația și persoanele responsabile.
Citește și:
