Verificarea unui apartament poate ajunge la câteva mii de euro. Ce se controlează înainte de cumpărare

Cumpărătorii unui apartament pot identifica înainte de achiziție probleme ale structurii care ar necesita ulterior consolidări costisitoare. Verificarea trebuie să cuprindă clădirea întreagă: renovarea unei locuințe vechi și finisajele unui apartament nou pot acoperi deficiențe care nu se observă la vizionare.

Inginerul constructor Marian Pintilei recomandă verificări diferite în funcție de stadiul imobilului. Pentru o clădire veche, evaluarea poate presupune o expertiză cu probe din elementele de rezistență. Pentru un proiect în construcție, recomandă urmărirea execuției de către un specialist independent. Documentele tehnice completează verificarea făcută pe teren.

La blocurile vechi, expertiza poate depăși inspecția vizuală

Dacă există suspiciuni legate de fisuri sau de starea structurii, Pintilei recomandă o evaluare aprofundată. Aspectul îngrijit al apartamentului nu înlocuiește verificarea stâlpilor, planșeelor și fundațiilor.

În funcție de investigațiile necesare, verificarea poate cuprinde:

• Examinarea vizuală a clădirii de către un specialist, ca prim nivel de evaluare.
• Îndepărtarea acoperirilor de pe anumite elemente, pentru examinarea structurii, și teste care pot afecta local materialul sau îl pot verifica fără deteriorare.
• Recoltarea unor mostre din stâlpi ori din zona fundațiilor, determinarea rezistenței betonului și calcule pentru stabilirea clasei de risc seismic.

Pentru apartamentele vechi, inginerul consideră preferabilă expertiza in situ, adică investigația efectuată direct asupra clădirii, inclusiv prin descoperirea fundațiilor și examinarea elementelor portante. Încadrarea într-o clasă de risc rezultă din evaluarea construcției, nu din starea finisajelor apartamentului.

Despre cheltuiala unei asemenea investigații, Marian Pintilei, inginer constructor, a explicat într-un interviu pentru Ziare.com: „Este un cost care poate ajunge la câteva mii de euro, ca să-ți ofere informațiile necesare pentru a putea acționa în consecință. Dar dacă te trezești în cinci ani că începe să se încline blocul sau încep să apară fisuri care necesită consolidare și așa mai departe, în momentul ăla zarurile sunt aruncate și privești doar consecințele deciziei”.

Listele clădirilor evaluate seismic reprezintă o altă verificare înainte de cumpărare. Pot fi consultate evidențele Administrației Municipale pentru Consolidarea Clădirilor cu Risc Seismic din București, precum și bazele de date realizate în alte orașe. Pintilei amintește că în anii ’90 au fost expertizate și încadrate în clase de risc imobile din Capitală și din alte localități.

La proiectele noi, specialistul poate urmări lucrările înainte să fie acoperite

Pentru cumpărătorul care încheie un precontract și primește acces la etapele de execuție după ridicarea blocului la roșu, recomandarea inginerului este angajarea unui specialist independent. Acesta poate observa problemele în timpul lucrărilor și poate cere explicații atunci când apar.

„E mai facil și mai benefic din punct de vedere economic să plătești niște specialiști”, a spus Pintilei despre apelarea la specialiști înaintea achiziției.

Verificarea contractului și controlul construcției au obiecte diferite. Inginerul recomandă consultarea unui notar sau avocat înainte de semnare, iar pentru calitatea execuției indică un diriginte de șantier, specialistul care reprezintă beneficiarul pe șantier și verifică lucrările.

Ca exemplu pentru riscurile contractuale, Pintilei invocă situația Nordis și susține că același apartament a fost vândut de zece ori. El apreciază că, deși construcțiile sunt reglementate în detaliu, aplicarea regulilor poate fi afectată de factorul uman și de corupție.

În explicația sa, dirigintele poate solicita informații relevante pentru cumpărător și poate urmări documentele care permit identificarea provenienței materialelor, de la producător până la folosirea lor în clădire. Aceeași verificare independentă este recomandată și la construirea unei case, alături de activitatea proiectanților și constructorilor.

Hidroizolația, instalațiile și elementele structurale care vor fi acoperite de finisaje sunt lucrări ascunse. După închiderea pereților sau aplicarea finisajelor, calitatea lor nu mai poate fi apreciată printr-o simplă privire; cei care le-au executat și controlat cunosc modul în care au fost realizate.

Pintilei recomandă verificarea instalațiilor, dar acordă prioritate structurii: „Pentru că instalațiile, firele, le mai schimbi, țevile le mai schimbi, dar, dacă trebuie schimbat un stâlp, devine o problemă foarte mare, foarte costisitoare”, a explicat el.

Pentru hidroizolația unui acoperiș de tip terasă, inginerul descrie proba prin inundare: apa este menținută timp de 72 de ore pentru observarea infiltrațiilor. Dacă apar scurgeri, hidroizolația este îndepărtată și refăcută. Exemplul arată o verificare care trebuie făcută înainte ca lucrarea să fie considerată încheiată.

Cartea construcției permite confruntarea actelor cu lucrările executate

În cazul unei locuințe noi, fie în execuție, fie finisată, Pintilei indică drept document de bază Cartea construcției. Dirigintele angajat pentru evaluare poate stabili ce acte trebuie solicitate dezvoltatorului sau proprietarului complexului.

Inginerul descrie cele patru capitole astfel:

• Capitolul A privește proiectarea și documentele tehnice ale proiectului.
• Capitolul B urmărește execuția, prin consemnări și procese-verbale asumate de specialiști.
• Capitolul C reunește actele privind calitatea materialelor și traseul lor de la fabrică la șantier, până la încorporarea în construcție.
• Capitolul D privește comportarea clădirii și măsurile de utilizare pe parcursul existenței sale.

Pentru un bloc terminat, recomandarea este solicitarea actelor de calitate, a proceselor-verbale și a proiectelor pentru scara în care se află apartamentul. Acestea pot fi examinate de un diriginte, un inginer sau un arhitect, care formulează concluziile evaluării.

Configurația clădirii contează în evaluarea riscului seismic

Pintilei atrage atenția asupra unor blocuri construite înainte de 1977 și în perioada imediat următoare, cu parter slab. Este configurația în care magazinele de la nivelul străzii aveau nevoie de deschideri mari, vitrine și mai puține elemente verticale decât nivelurile de deasupra. Potrivit inginerului, diferența a contribuit la degradări și la cedări parțiale în zona parterului.

El apreciază că imobilele realizate din panouri prefabricate au avut un comportament bun la seisme datorită flexibilității lor. În comparație, spune că dezvoltatorii actuali preferă mai frecvent structurile monolit, realizate direct pe șantier, în locul elementelor produse în fabrică.

Pintilei explică și răspândirea blocurilor-tip din perioada comunistă: brutalismul urmărea uniformizarea spațiilor de locuit, iar proiectele erau aplicate, cu variații, în mai multe orașe.

În privința limitei protecției oferite de o construcție, inginerul a precizat: „nu există construcții care să fie 100% sigure la cutremure, pentru că cutremurele pot fi devastatoare. Adică, ce trece de 9 grade pe scara Richter, deja măsori pagubele pe care le face cutremurul și nu intensitatea lui. Și, în acest caz, oamenii, pentru construcții de importanță deosebită, cum ar fi atomocentrale, baraje, spitale sau alt gen de construcții de importanță deosebită, fac niște analize prin care dimensionează construcțiile încât să cadă părți ale ei. Problema la cutremur este că trebuie să disipi o cantitate foarte mare de energie, adică să o iei și să iasă din construcție în altă parte. Și se fac prin diferite metode lucrurile astea, inclusiv această analiză prin care dimensionează structura astfel încât să cadă prima dată părți secundare ale unei construcții”.

Pintilei explică și că efectele unui seism diferă în funcție de distanța față de zona în care se produce. Pentru zona seismică Buzău-Vrancea, el compară resimțirea la Focșani ori în apropiere, la 100 de kilometri, cu cea de la Baia Mare, la 500 de kilometri.

Normele s-au modificat după cutremurele care au afectat România

Evaluarea blocului are și un reper datat: normele în vigoare când a fost proiectat. Primele instrucțiuni tehnice provizorii au apărut după seismul din noiembrie 1940. P13-63, intrat în vigoare în 1963 și ajustat în 1970, a fost primul normativ complet de proiectare seismică.

Acesta utiliza forțe de calcul reduse și lua în considerare perioade scurte de oscilație. Cutremurul din 4 martie 1977 a evidențiat limitele acelei abordări pentru seismele vrâncene. Au urmat P100-78 și P100-81, cu cerințe de calcul sporite, zonare revizuită și reguli pentru structuri mai flexibile, capabile să se deformeze fără cedare bruscă.

Seismele din 1986 și 1990 au adus observații folosite ulterior la elaborarea P100-92, inclusiv pentru evaluarea construcțiilor existente. Pintilei amintește că dezvoltarea normelor a folosit atât înregistrări ale cutremurelor, cât și experimente pe platforme seismice în laborator.

Alinierea la cerințele europene a continuat prin P100-1/2006 și P100-1/2013. Evaluarea a inclus mai detaliat pericolul seismic local și comportamentul structurii, iar perioada de revenire luată în calcul a trecut de la 100 de ani în versiunea din 2006 la 225 de ani în cea din 2013. Evoluția prezentată include P100-1/2025, pentru armonizarea cu Eurocod 8, cu cerințe care presupun folosirea unor cantități mai mari de materiale.

Aceste repere nu înlocuiesc investigația imobilului: pentru apartamentele vechi, recomandarea lui Pintilei rămâne examinarea efectivă a fundațiilor și a elementelor de rezistență, în cadrul expertizei.