Ce verifici în contractul de închiriere înainte să plătești avansul și cum îți recuperezi garanția

Un contract de închiriere care te protejează trebuie să arate exact ce locuință primești, cât plătești, cine suportă facturile și reparațiile, când poate veni proprietarul și cum îți recuperezi garanția. Înainte să dai bani, verifică dreptul celui care semnează, iar la predarea cheilor notează în scris starea locuinței și cifrele de pe contoare.

Verifică cine îți închiriază locuința

Cere actul de identitate al celui care semnează, actul de proprietate și un extras de carte funciară pentru informare. Compară numele proprietarului, adresa și suprafața cu actele și cu locuința vizitată. Uită-te și la sarcinile înscrise în extras. Dacă semnează un reprezentant, cere împuternicirea.

Când sunt mai mulți proprietari, o închiriere de cel mult trei ani cere acordul celor care dețin majoritatea părților din locuință. Pentru o închiriere mai lungă de trei ani este necesar acordul tuturor. Cere semnăturile sau dovada acordului înainte să plătești avansul.

Scrie ce primești și cât plătești

Legea locuinței nr. 114/1996 cere un contract scris. Articolul 21 cere să fie trecute adresa, suprafața și dotările, curtea sau grădina pe care le poți folosi, durata, camerele folosite numai de tine, spațiile comune și persoanele care vor locui acolo. Contractul trebuie să arate și inventarul, regulile pentru predarea și restituirea cheilor, chiria, avansul și obligațiile privind folosirea și întreținerea locuinței.

Scrie suma exactă a chiriei, moneda, ziua plății și contul sau celălalt mod de plată. Dacă chiria este stabilită în valută, treceți și regula după care se calculează suma plătită. Notează separat orice penalitate și regula unei viitoare majorări: proprietarul nu poate schimba singur chiria stabilită, fără o regulă acceptată în contract sau un acord ulterior.

Separă chiria plătită în avans de garanție. Pentru garanție, trece suma, ce datorii ori stricăciuni poate acoperi, actele care justifică orice reținere, termenul de restituire și contul în care primești banii. La o închiriere privată obișnuită, stabilește aceste condiții în contract; limita de trei chirii și restituirea în cel mult trei luni din OUG nr. 40/1999 privesc contractele speciale reglementate de acea ordonanță, nu toate închirierile.

La o chirie de 2.000 de lei pe lună, de exemplu, o garanție egală cu o chirie înseamnă încă 2.000 de lei la intrare. Dacă plătești atunci și prima lună, dai în total 4.000 de lei. La plecare, suma de primit din garanție se calculează scăzând ultimele facturi pe care le datorezi și reținerile justificate; valoarea lor depinde de consum și de starea locuinței.

Scrie separat cine achită curentul, gazele, apa, întreținerea, fondurile asociației, reparațiile comune și penalitățile. Precizează ce facturi primești, cui plătești, până când și cum se socotesc facturile sosite după predarea cheilor. Înțelegerea dintre chiriaș și proprietar nu șterge datoriile proprietarului față de asociație sau față de furnizorii cu care are contract.

Formulare de adaptat în contract: Chiria se plătește în ziua și în contul înscrise aici. Garanția se restituie în termenul stabilit de părți, după scăderea sumelor datorate, însoțite de calcul și de dovezi. Facturile de utilități sosite după plecare se împart după cifrele contoarelor notate la predarea cheilor.

Notează starea locuinței când primești cheile

Semnați un proces-verbal de predare și atașați fotografii datate. Notează starea fiecărei camere, defectele deja existente, mobila și aparatele primite, numărul de chei și cifrele citite pe contoare. La plecare, vechimea firească a lucrurilor nu este totuna cu o stricăciune făcută de chiriaș.

Model scurt de proces-verbal: adresa și data predării; numele celor care predau și primesc; starea camerelor și defectele observate; lista mobilei și a aparatelor; cifrele fiecărui contor; numărul de chei; fotografiile anexate; semnăturile. Folosiți aceleași rubrici când locuința și cheile sunt restituite.

Desparte în contract reparațiile mici, legate de folosirea obișnuită, de lucrările necesare pentru ca locuința să poată fi folosită. Proprietarul trebuie să predea locuința în stare corespunzătoare și să se ocupe de reparațiile care îi revin. Nu accepta plata în avans a unor reparații estimate numai de el, o asigurare la firma impusă de el sau o clauză care îl scapă de obligațiile sale legale: astfel de clauze nu produc efecte.

Pentru zugrăvit, montări sau alte schimbări, cere acordul scris înainte de lucrare. Stabiliți cine plătește, ce rămâne în locuință și dacă primești bani pentru lucrare la plecare.

Stabilește cum are acces proprietarul

Codul civil permite verificarea locuinței la intervale rezonabile, fără să îți tulbure nejustificat folosirea ei. Treceți în contract cum ești anunțat, cu cât timp înainte, în ce interval are loc vizita, pentru ce scop și cine îl însoțește. Scrieți separat cum procedați în caz de urgență.

Formulare de adaptat în contract: Vizita se anunță prin mesaj scris în termenul stabilit de părți și are loc în intervalul convenit, pentru scopul anunțat. Faptul că deține locuința nu îi dă proprietarului dreptul să intre fără acordul persoanei care o folosește; intrarea fără drept poate fi violare de domiciliu.

Scrie cum pleci și cum primești garanția

Trece în contract data expirării, cum se trimit notificările, când se verifică locuința și contoarele și cum se predau cheile. Dacă durata este stabilită, poți înceta închirierea prin notificare cu cel puțin 60 de zile înainte; o clauză care îți ia acest drept nu produce efecte. Dacă durata nu este stabilită, preavizul tău este de cel puțin un sfert din intervalul pentru care plătești chiria.

Pentru un contract fără durată stabilită, proprietarul îți dă un preaviz de cel puțin 60 de zile când chiria se plătește lunar sau mai rar și de cel puțin 15 zile când se plătește la intervale sub o lună. Neplata chiriei sau încălcarea altor obligații poate duce la încetarea contractului în condițiile legii. Evacuarea se face, ca regulă, în baza unei hotărâri judecătorești, nu prin schimbarea yalei.

La plecare, semnați un nou proces-verbal cu starea locuinței, cheile predate și cifrele finale ale contoarelor. Cere calculul scris al garanției și facturi ori alte dovezi pentru fiecare sumă reținută. Păstrează dovada datei la care ai predat cheile.

Urmează pașii înainte de semnare

1. Compară actul de identitate, actul de proprietate și extrasul de carte funciară. Cere împuternicirea reprezentantului sau acordul coproprietarilor, după caz.
2. Verifică în contract locuința, durata, persoanele care vor locui acolo, chiria, avansul, garanția și fiecare categorie de facturi.
3. Stabiliți în scris regulile pentru reparații, schimbări în locuință, vizite, plecare și restituirea garanției.
4. Semnați contractul și procesul-verbal de predare. Atașați inventarul, fotografiile și cifrele contoarelor.
5. Păstrează contractul și anexele, dovezile plății chiriei, garanției și utilităților, notificările, orice modificare semnată ulterior și dovada predării cheilor.

Întrebări frecvente

Trebuie să merg la notar?

Nu. Contractul nu trebuie autentificat la notar ca să fie încheiat. Un contract autentificat sau unul înregistrat fiscal poate fi folosit de proprietar pentru a cere plata chiriei direct în baza lui, în condițiile legii.

Contractul este valabil dacă proprietarul nu îl înregistrează la ANAF?

Da, înregistrarea nu este condiția încheierii. Persoana obligată fiscal depune formularul C168 și copia contractului în cel mult 30 de zile de la semnare sau modificare. Cere dovada depunerii; la coproprietate, contractul trebuie să arate cine depune formularul.

Trebuie să plec dacă proprietarul vinde locuința?

Nu automat. Ca să poți opune contractul cumpărătorului, închirierea trebuie notată în cartea funciară sau, pentru un imobil neînscris acolo, contractul trebuie să aibă o dată certă anterioară vânzării. Stabiliți expres în contract ce se întâmplă la vânzare și verifică dacă închirierea a fost notată înainte să te bazezi pe această protecție.

Ce fac dacă proprietarul nu repară o problemă care mă împiedică să folosesc normal locuința?

Trimite-i o sesizare scrisă și păstrează dovada. Dacă nu ia măsuri în 30 de zile, Legea locuinței permite, în condițiile sale, să faci lucrarea în contul proprietarului și să recuperezi costul din chirie.

Ce fac dacă nu îmi restituie garanția?

Trimite o cerere scrisă cu suma cerută, termenul stabilit în contract și contul tău. Cere calculul și dovezile reținerilor, apoi păstrează cererea, contractul, procesul-verbal de la plecare și dovezile plăților. Pentru suma rămasă neplătită, poți face o cerere în instanță.

Unde mă adresez dacă proprietarul intră fără drept în locuință?

Poți depune o plângere la poliție sau la procuror. Pentru violarea de domiciliu, termenul este de trei luni din ziua în care ai aflat despre faptă.

Surse verificate la 8 noiembrie 2026: Codul civil; Legea locuinței nr. 114/1996; Legea nr. 196/2018 privind asociațiile de proprietari; procedura ANAF de înregistrare a contractelor de închiriere; Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară, serviciul pentru extrasul de carte funciară; OUG nr. 40/1999; Codul penal; Codul de procedură penală.