Schimbările aduse de CATUC modifică regulile pentru autorizări, proiectare, dezvoltări imobiliare, recepții pe etape și obligațiile proprietarilor de clădiri.
România intră într-o etapă nouă în urbanism și construcții, după ani în care investitorii, autoritățile și proprietarii au lucrat cu reguli împărțite în mai multe legi. Noul Cod al Amenajării Teritoriului, Urbanismului și Construcțiilor, cunoscut ca CATUC, a fost adoptat de Parlament pe 30 iulie și publicat în Monitorul Oficial pe 10 august.
Pe scurt, Codul schimbă modul în care se pregătesc investițiile, se emit autorizațiile și se dezvoltă zonele urbane. Eu privesc această reformă ca pe o încercare necesară de a aduce ordine într-un domeniu unde predictibilitatea a contat mereu, mai ales pentru piața imobiliară, finanțare și infrastructură publică.
Un nou început pentru construcții
Peste 30 de ani, dezvoltarea urbană s-a bazat pe un cadru legislativ fragmentat, apărut imediat după 1990. Legea 50/1991 a reglementat autorizarea construcțiilor, dar, după multe modificări, a ajuns greu de aplicat în practică.
Legea 350/2001 a stabilit regulile pentru PUG, PUZ și PUD, însă diferențele față de Legea 50 și posibilitatea derogărilor punctuale au dus la un urbanism dezechilibrat. Pentru investitori, asta a însemnat proceduri lungi, interpretări diferite și costuri greu de prevăzut.
Pentru a pregăti o investiție, era nevoie să fie parcurse acte privind calitatea în construcții, protecția patrimoniului, mediul și regulamente locale. În total, erau necesare 21 de acte normative, iar avizele circulau pe rând, de multe ori pe hârtie.
Noul Cod încearcă să aducă toate aceste reguli într-o formă mai clară. Aici este miza: nu doar o lege nouă, ci o disciplină administrativă nouă, care ar trebui să reducă întârzierile dacă digitalizarea și procedurile interne vor funcționa corect.
Schimbări care ating mediul și planificarea urbană
Printre modificările importante se numără obligativitatea ca autoritățile locale să stabilească zone cu emisii zero sau reduse, în 12 luni. Pentru asta e nevoie de planificare, date și capacitate administrativă, nu doar decizii pe hârtie.
De la 1 ianuarie 2027, clădirile de birouri, spațiile comerciale, industriale, de depozitare și parcările acoperite mai mari de 1.000 mp vor primi autorizație doar dacă au acoperișuri verzi pe cel puțin jumătate din suprafață. Aceasta schimbare influențează direct proiectarea, costurile inițiale și modul în care orașele gestionează căldura, apa pluvială și spațiile construite.
Pentru parcările exterioare de peste 500 mp, va fi nevoie de soluții pentru drenaj, permeabilitate și umbrire pe minimum 30% din suprafață. Codul permite și instalarea de sisteme pentru energie regenerabilă, ceea ce poate fi util pentru proiectele mari, unde energia rămâne un cost sensibil.
CATUC introduce și taxa locală de echipare a teritoriului. Astfel, proiectele mari care creează zone urbane noi vor contribui la finanțarea infrastructurii publice necesare: drumuri, utilități, transport public, școli, spații verzi și infrastructură sanitară.
Ce aduce digitalizarea în autorizări
Unul dintre cele mai așteptate aspecte este Comisia de acord unic, organizată la nivelul consiliilor județene, municipiilor și sectoarelor. Documentațiile vor fi analizate simultan de toți avizatorii, iar la final se va emite un acord unic.
Totul se va desfășura digital, prin Ghișeul unic național. În opinia mea, acesta este unul dintre punctele care va decide dacă reforma va produce efecte rapide sau va rămâne, pentru o perioadă, doar o promisiune administrativă bine formulată.
Codul schimbă și rolul PUD-ului, care devine Proiect Urbanistic Detaliat. Acesta nu mai este aprobat prin Hotărâre de Consiliu Local, ci prin Ordin de Primar, în cel mult 15 zile de la avizul arhitectului-șef.
PUD-ul nu poate modifica orice parametri, ci doar elemente tehnice limitate, inclusiv creșteri de maximum 20% ale POT sau CUT ori modificări minore ale regimului de înălțime. Pentru schimbarea funcțiunii va fi nevoie obligatoriu de PUZ.
Proiecte mari cu reguli noi
Pentru proiectele care trec prin mai multe localități, cum ar fi infrastructura, parcurile industriale sau platformele logistice, Codul introduce PUZ-ul unitar. Astfel, nu mai este nevoie de aprobări separate de la fiecare primărie implicată.
Din punct de vedere economic, această măsură contează mai ales pentru investițiile mari, unde durata autorizării influențează finanțarea, costurile de construcție și calendarul de livrare. Totul depinde însă de modul în care autoritățile vor lucra împreună în practică.
Recepții pe etape și proceduri simplificate
O noutate pentru dezvoltatori este posibilitatea recepției pe stadii de execuție pentru construcțiile realizate cu aceeași autorizație, dar prin contracte diferite. Astfel, un dezvoltator poate recepționa o fază completă fără să aștepte finalizarea întregului proiect.
Exemplele sunt clare: un bloc dintr-un ansamblu, o aripă a unui complex sau o etapă de infrastructură. Măsura poate crește flexibilitatea financiară, poate reduce riscul de blocaj și permite o gestionare mai bună a fluxului de numerar în real estate.
Pentru lucrările cu impact redus, Codul permite realizarea acestora fără autorizație, pe baza unui aviz de amplasare sau a unei notificări prealabile. Este o simplificare utilă, mai ales pentru intervenții mici care nu justifică o procedură administrativă complicată.
Printre lucrările vizate se numără:
- rastele pentru biciclete;
- stații de încărcare;
- puncte de măsurare a calității aerului;
- sisteme de precolectare a deșeurilor;
- mobilier urban și amenajări temporare pentru evenimente.
În mediul rural, notificarea poate acoperi, în condiții stricte, garaje, pergole, bucătării de vară, piscine și chiar locuințe unifamiliale de maximum 150 mp. Este important ca regulile să fie explicate clar, pentru ca simplificarea să nu fie confundată cu lipsa oricărei obligații.
Obligații noi pentru proprietari și reguli mai stricte
Noul Cod aduce obligații clare privind urmărirea comportării în timp a construcțiilor. Proprietarii clădirilor comerciale și rezidențiale trebuie să țină la zi cartea tehnică, să facă expertize periodice și să documenteze toate intervențiile asupra imobilului.
Această responsabilitate pune accentul pe Property Management, adică pe administrarea tehnică și continuă a clădirilor. Într-o piață imobiliară matură, întreținerea nu mai poate fi tratată ca o formalitate, ci ca parte din valoarea economică a proprietății.
Regulile devin mai stricte pentru construcțiile neautorizate. Autorizația de regularizare este permisă doar dacă sunt respectate reglementările urbanistice și cerințele tehnice, iar perioada tranzitorie este de cel mult un an.
Taxele pentru regularizare sunt de zece ori mai mari decât în cazul autorizării legale, iar impozitul pe clădire se dublează până la intrarea în legalitate. După perioada tranzitorie, construcțiile nelegalizate pot fi desființate, iar termenul pentru sancționarea abaterilor crește de la 3 la 5 ani.
Totodată, Codul elimină posibilitatea intabulării prin adeverințe de edificare. Decizia întărește disciplina documentelor, dar va cere mai multă atenție din partea proprietarilor, dezvoltatorilor și cumpărătorilor.
Estimări de costuri și repere noi pentru piață
CATUC schimbă și modul în care sunt tratate studiile de fezabilitate. Acestea rămân etape de fundamentare, nu de proiectare, iar o aplicație informatică va genera automat tema de proiectare și bugetul estimat, pe baza costurilor de referință pe metru pătrat.
Bugetul stabilit devine reper obligatoriu pentru proiectare și execuție, cu excepția situațiilor justificate. Pentru dezvoltatori, acest mecanism poate reduce variațiile mari de cost, întârzierile și nevoia de reaprobări, mai ales în proiectele complexe.
Codul introduce și un sistem național de indici de referință pentru investiții, bazat pe date statistice și tehnico-economice. Acesta va permite repere unitare pentru costuri și estimări comparabile între proiecte similare.
Sistemul poate ajuta la monitorizarea prețurilor materialelor și manoperei, precum și la identificarea diferențelor nejustificate între costurile estimate și cele din execuție. Pentru piață, aceasta înseamnă disciplină și un instrument de control al riscurilor.
Testul real începe cu aplicarea noilor reguli
Noul Cod al urbanismului marchează o reformă amplă, dar efectele sale nu vor depinde doar de textul legii. Vor conta viteza digitalizării, capacitatea autorităților locale, pregătirea profesioniștilor din domeniu și modul în care dezvoltatorii își vor adapta proiectele.
Într-un scenariu bun, regulile noi pot aduce autorizări mai clare, costuri mai previzibile, o relație mai echilibrată între dezvoltare și infrastructură publică și mai multă responsabilitate în administrarea clădirilor. Într-un scenariu dificil, întârzierile administrative și lipsa de coordonare pot reduce, cel puțin temporar, beneficiile promise.
Consider că direcția este corectă, cu toate rezervele firești. Piața imobiliară are nevoie de reguli stabile, de proceduri digitale funcționale și de un cadru care să lege investițiile private de nevoile reale ale orașelor. CATUC oferă acest cadru; de acum, testul va fi aplicarea lui.