Volumul creditelor ipotecare a scăzut cu 6% în șapte luni după majorarea TVA la 21%, deși anterior înregistrase o creștere substanțială în ultimii cinci ani. Tranzacțiile imobiliare au intrat pe o pantă descendentă începând cu septembrie 2025.
Odată ce TVA-ul standard a crescut de la 19% la 21% începând cu 1 august 2025, piața imobiliară din România a început să încetinească vizibil. Până atunci, volumul creditelor ipotecare noi și de refinanțare acordate anual de bănci aproape s-a triplat din 2021 până în 2025, ajungând la 58,2 miliarde de lei. După modificările fiscale, dinamica pieței s-a schimbat însă rapid.
Piața imobiliară își schimbă ritmul și apar primele semne de încetinire
În primele opt luni din 2025, piața imobiliară a avut o evoluție apropiată de cea din 2024, cu o creștere ușoară de 0,4% și aproape 106.000 de tranzacții. Din septembrie 2025, însă, numărul tranzacțiilor cu locuințe a început să scadă lună de lună față de perioada similară a anului trecut.
Între septembrie 2025 și martie 2026 au fost vândute 84.242 de locuințe, cu 15,8% mai puține decât cele 100.097 de unități tranzacționate în perioada septembrie 2024 – martie 2025. Acest trend descendent se vede și în comportamentul potențialilor cumpărători pe platforma Storia.
În primele șapte luni din 2025, numărul persoanelor care au contactat vânzători pentru achiziția de locuințe a crescut ușor, cu 2% față de anul anterior, dar din august 2025 până în martie 2026 s-a înregistrat o scădere de 8% de la an la an. Acest interes mai scăzut se reflectă direct și în cifrele privind creditarea ipotecară.
Creditarea ipotecară se lovește de noi provocări
Scăderea tranzacțiilor a tras în jos și creditarea ipotecară. În primele opt luni din 2025, băncile au acordat credite ipotecare noi și de refinanțare de aproape 39,7 miliarde de lei, cu 29,6% mai mult decât în aceeași perioadă din 2024.
După august, lucrurile s-au schimbat vizibil. Între septembrie 2025 și februarie 2026, valoarea creditelor noi și de refinanțare a ajuns la 26,9 miliarde de lei, cu 6,3% mai puțin decât în perioada similară a anului precedent.
O parte importantă din creșterea volumului de credite a venit din refinanțări, folosite atunci când dobânzile pentru creditele noi sunt mai bune decât cele existente. Chiar și așa, dacă ne uităm la soldul total al creditelor pentru locuințe, impactul real asupra pieței este mai temperat.
Deși volumul creditelor noi și al refinanțărilor a crescut cu 177% între 2021 și 2025, soldul total al creditelor pentru locuințe a urcat cu doar 16,5%. Diferența de peste 7 miliarde de lei în 2025 reprezintă cam 12% din totalul creditelor ipotecare noi, subliniind rolul refinanțărilor în dinamica pieței.
Cumpărătorii devin tot mai prudenți și așteaptă noi oportunități
Sondajele realizate de Storia arată că o treime dintre persoanele aflate în căutarea unei locuințe au amânat sau au renunțat la achiziție după modificările fiscale din 2025, în timp ce aproape jumătate dintre respondenți anticipau scăderi ale dobânzilor la creditele ipotecare în 2026. Acest lucru sugerează că interesul pentru cumpărare rămâne prezent, însă o parte din potențialii cumpărători aleg să amâne decizia, în așteptarea unor condiții de finanțare mai favorabile. Evoluția pieței va depinde în mare măsură de contextul economic și de direcția dobânzilor.
Un alt sondaj realizat de Storia în decembrie 2025 a arătat că 43% dintre respondenți anticipau scăderi ale dobânzilor la creditele ipotecare în 2026. Deși dobânzile s-au menținut relativ stabile în ultimii ani, volumul creditelor a scăzut în a doua jumătate a lui 2025.
Dobânda Anuală Efectivă (DAE) pentru creditele ipotecare noi a fost de 7,41% în 2022, 7,9% în 2023, 7,79% în 2024 și 7,48% în 2025. Indicele IRCC a avut variații minore, de la 5,99% în 2024 la 6,06% în 2025.
TVA-ul crescut schimbă planurile de achiziție pentru mulți români
Un sondaj Storia din octombrie 2025 a evidențiat impactul imediat al creșterii TVA: 22% dintre cei care intenționau să cumpere o locuință au amânat decizia, iar 11% au renunțat complet. Practic, o treime dintre respondenți și-au schimbat planurile de achiziție din cauza modificărilor fiscale.
Contextul economic aduce noi incertitudini
Așteptările privind scăderea dobânzilor s-au bazat pe previziunile BNR de reducere treptată a inflației, ceea ce ar fi permis scăderea ratei dobânzii de politică monetară, fixată la 6,5% din august 2024. Totuși, evenimentele geopolitice au dat peste cap aceste estimări.
Conflictul militar din Iran, început pe 28 februarie 2026, a dus la creșterea prețurilor la carburanți, ceea ce a determinat BNR să estimeze o inflație mai ridicată pentru perioada martie – iunie 2026. Institutul Național de Statistică a raportat o inflație de 9,87% în martie 2026, a opta lună consecutivă de scumpiri.
BNR a revizuit în sus prognoza de inflație pentru finalul lui 2026, de la 3,7% la 3,9%. Totuși, atingerea acestei ținte depinde de stabilitatea geopolitică, iar incertitudinile se resimt și în deciziile celor interesați să cumpere locuințe.
Calitatea vieții și prețurile din marile orașe influențează deciziile
Toate aceste schimbări din piața imobiliară și creditare se desfășoară pe fondul unei stabilități a scorurilor orașelor mari, conform Indexului Storia. Acest index măsoară calitatea vieții, combinând date precum calitatea aerului, traficul și prețurile locuințelor, cu percepția locuitorilor despre siguranță, curățenie și costul vieții.
Orașele cu prețuri de cerere mai mari, ca Cluj-Napoca, au locuitori care resimt mai puternic costul vieții. Cluj-Napoca are cel mai mare scor la indicatorul Imobiliare (53,47 din 100), dar unul dintre cele mai scăzute scoruri la percepția privind costul vieții (55,44). București, cu un scor imobiliar de 32,29, are o percepție asupra costului vieții apropiată de media națională (59,51).
În schimb, orașe precum Sibiu, Râmnicu Vâlcea sau Brașov au un echilibru mai bun între prețurile de cerere și percepția locuitorilor privind costul vieții. Unde prețurile sunt mai mari, presiunea pe costul vieții se simte mai tare.
Datele din Indexul Storia arată că prețurile cerute pentru locuințe reflectă nu doar caracteristicile proprietății, ci și nivelul de conectivitate și infrastructură. Zonele mai scumpe oferă, de regulă, acces mai bun la transport, servicii și puncte de interes, factori tot mai importanți pentru cumpărători.
Piața imobiliară se pregătește pentru noi schimbări
Viitorul pieței imobiliare și al creditării ipotecare din România depinde în mare parte de evoluția inflației și de traiectoria dobânzilor. Tendința descendentă începută în septembrie 2025 pare să continue și în primele luni din 2026, accentuată de incertitudinile geopolitice și de creșterea inflației.
Interesul pentru achiziția de locuințe rămâne, dar mulți potențiali cumpărători aleg să aștepte. Decizia lor finală va fi influențată de revenirea inflației la niveluri mai scăzute și de eventuale reduceri ale dobânzilor ipotecare. Între timp, refinanțarea va rămâne o componentă importantă a pieței, însă cu un impact mai mic asupra creșterii reale.
Foto: 390720648 | © Adina Munteanu | Dreamstime.com