Cererea tot mai mare de date pentru inteligența artificială a transformat brokerii imobiliari în vânători de terenuri și energie, aducând comisioane importante în zone unde nimeni nu se aștepta.
Dennis Wilkin lucra pe ferma sa de 270 de acri din Saline Township, Michigan, când doi bărbați au venit la el cu o camionetă. I-au prezentat o ofertă de cumpărare și un chestionar amănunțit. Wilkin nu știe sigur dacă reprezentau Related Digital, divizia de centre de date a Related Companies, condusă de Jeff Blau, sau o firmă de brokeraj imobiliar. Pentru el, acest aspect nu a contat prea mult. “Sincer, nu m-a interesat”, a spus Wilkin. “Mi-au dat o ofertă și chestionarul lor, iar eu le-am trimis înapoi o contraofertă.” Acum, ferma lui Wilkin este sub contract pentru a fi vândută către Related Digital, unde va fi construit un campus de centre de date evaluat la miliarde de dolari pentru a susține OpenAI, creatorul ChatGPT. Suma exactă nu a fost dezvăluită, dar această tranzacție imobiliară ilustrează schimbările profunde din sectorul agricol american.
Tot mai mulți ochi pe terenurile agricole
Astfel de tranzacții sunt din ce în ce mai des întâlnite. O rețea tot mai mare de brokeri imobiliari comerciali, uneori chiar la volanul camionetelor, lucrează discret, de multe ori sub acorduri de confidențialitate, ca să finalizeze aceste afaceri de amploare. Centrele de date, până de curând considerate o piață de nișă, au ajuns să fie printre cele mai profitabile segmente pentru firmele de brokeraj. În timp ce piața birourilor este în continuare slabă, iar piețele de capital sunt volatile, centrele de date cresc rapid. Ele aduc comisioane mari, atrag tineri profesioniști și schimbă felul în care companiile privesc terenurile, energia și amplasamentul. În acest context, dezvoltarea infrastructurii digitale devine o prioritate pentru investitori.
Spre deosebire de brokerii specializați pe birouri sau pe piețe de capital, cei din zona centrelor de date lucrează de obicei pe ambele planuri. Ei caută terenuri potrivite pentru proiecte noi, dar și proprietăți industriale nefolosite care pot fi transformate. Negociază vânzări și contracte de închiriere pentru tot mai multe centre de date dezvoltate de companii care vor să profite de „goana după aur” a inteligenței artificiale. McKinsey estimează că, până în 2030, investițiile în centre de date vor ajunge la 6,7 trilioane de dolari pentru a acoperi această cerere uriașă, iar multe dintre aceste investiții sunt direcționate către zone rurale și terenuri agricole.
O creștere semnificativă a activității.
Robert Sulentic
Rata de creștere în această industrie este de două cifre, între 15 și 20 la sută anual, datorită a trei factori: inteligența artificială, cloud-ul și creșterea datelor.
Jason Bell
De aceea suntem atât de entuziasmați.
Jason Bell
De altfel, digitalizarea agriculturii și extinderea rețelelor de fibră optică sunt elemente cheie pentru viitorul acestor regiuni.
Obstacole care schimbă regulile jocului
Mizele au crescut pe măsură ce proiectele de centre de date au devenit mai mari și mai scumpe. Succesul acestor proiecte depinde adesea de accesul la suficientă energie electrică și de aprobările locale pentru schimbările de zonare. Chiar și cu garanții solide, finanțarea pentru centrele de date este mai complicată decât înainte, implicând mai mulți pași și creditori, ceea ce face procesul mai dificil și mai lung, după cum subliniază Raul Saavedra, șeful consultanței pentru centre de date la Colliers Americas. Accesul la rețelele de electricitate și la surse de energie regenerabilă a devenit un criteriu esențial pentru dezvoltatori.
Riscul a crescut semnificativ pentru că acum este nevoie de mult mai mulți bani pentru a construi aceste lucruri, iar amploarea este mult mai mare.
Raul Saavedra
Brokerii se mută din orașe pe câmpuri
Timp de ani buni, brokerii de top și-au construit carierele în zone prestigioase, cum ar fi clădirile de birouri din Manhattan sau hub-urile industriale de pe coastă. Acum, brokerii de centre de date caută terenuri prin câmpuri de porumb, deșerturi și fabrici părăsite, urmărind locuri cu acces la energie pentru proiecte uriașe. Această schimbare a mutat tranzacțiile în locuri precum Tulsa, Oklahoma, Columbus, Ohio, Indiana, Pennsylvania rurală și terenurile agricole de lângă Chicago. Virginia de Nord rămâne cea mai mare piață de centre de date din lume, iar regiunile din jurul Dallasului și Phoenixului se dezvoltă rapid. Totuși, aceste zone se confruntă tot mai des cu lipsa energiei, terenuri insuficiente și opoziția comunităților locale. Fenomenul de urbanizare a zonelor rurale este accelerat de această cerere pentru infrastructură digitală.
Astfel, există o competiție intensă pentru terenuri care pot susține sarcini electrice foarte mari. Brokerii de centre de date străbat țara, în căutarea următoarei locații potrivite. Proiectele de zece megawați, odinioară considerate mari, sunt acum depășite de proiecte de sute de megawați sau chiar jumătate de gigawatt. Investițiile în tehnologie verde și eficiență energetică sunt prioritare pentru companiile din acest sector.
Secretele din spatele contractelor uriașe
Centrele de date sunt aproape mereu preînchiriate, iar dimensiunile lor pot fi impresionante. Un insider din industrie a menționat o tranzacție recentă de închiriere în valoare de 8 miliarde de dolari pe 20 de ani. Contractele de închiriere pe termen lung, de miliarde de dolari, aduc comisioane pe măsură, deși nimeni nu a dezvăluit cifre exacte. Însă găsirea chiriașilor este doar o parte din proces. Construirea infrastructurii necesare pentru un campus de centre de date a devenit tot mai complicată în ultimii cinci ani, iar legislația locală privind utilizarea terenurilor agricole influențează semnificativ aceste proiecte.
Înainte era mult mai ușor de realizat, pentru că terenul era ușor disponibil, majoritatea jurisdicțiilor întâmpinau cu brațele deschise și erau entuziasmate de sectorul centrelor de date, iar aprobările erau obținute rapid.
Rob Walters
Spre deosebire de alte tipuri de proprietăți, unde brokerii seniori domină, brokerajul pentru centre de date este mai deschis și a devenit un teren de testare pentru tinerii profesioniști, atrași de creșterea rapidă a sectorului. Atrage talente din banking, inginerie și construcții. Mulți dintre cei mai buni brokeri ai sectorului au sub 50 de ani, potrivit unor surse din industrie. Specializarea în domeniul tehnologiei informației este tot mai căutată în rândul noilor angajați.
Când am intrat prima dată în afaceri, totul era destul de simplu.
Raul Saavedra
Brokerii cu experiență, care au lucrat ani de zile într-un domeniu cândva ignorat, spun că procesul de învățare este abrupt pentru cei tineri și evoluează la fel de repede ca sectorul.
“Acum trebuie să fii specialist în energie, inginer financiar și să fii la curent cu soluțiile alternative de energie pe care le caută clienții.” Competențele multidisciplinare sunt esențiale pentru succesul în brokerajul de centre de date.
Ce urmează pe piața centrelor de date
Sectorul centrelor de date nu arată semne de încetinire. Specialiștii spun că cererea generată de IA abia a început să crească. Expresia „centrele de date sunt noile câmpuri petroliere” a devenit tot mai des folosită, pe măsură ce apar facilități noi în toată țara. În 2026, construcția de centre de date a depășit pentru prima oară dezvoltarea clădirilor de birouri. Agricultura industrială se intersectează tot mai mult cu tehnologia, iar digitalizarea economiei rurale devine o realitate.
Lucrurile acestea se schimbă atât de rapid, iar toată lumea caută acel avantaj.
Raul Saavedra
Opoziția comunităților față de centrele de date crește, pe măsură ce localnicii se îngrijorează de costurile energiei, trafic și impactul asupra mediului. În Saline Township, unde Dennis Wilkin a vândut terenul, opoziția față de proiectul “Stargate” al Related Digital pentru OpenAI și Oracle, de 2,2 milioane de picioare pătrate, devine tot mai puternică, deși lucrările preliminare continuă. Unii locuitori încearcă să blocheze proiectul, argumentând că autoritățile locale au fost forțate să rezoneze aproximativ 575 de acri de teren agricol, inclusiv cel al lui Wilkin. Blue Owl Capital s-a retras din finanțarea proiectului. Problemele de mediu, consumul de apă și protecția solului agricol sunt tot mai des invocate în dezbaterea publică.
Chiar și cu aceste provocări, brokerii merg mai departe. Până acum, sectorul a funcționat bine, iar alternativele sunt limitate.
Cu siguranță, dacă nu investești în asta așa cum facem noi, vei rămâne în urmă.
one broker
În acest context, dezvoltarea durabilă și responsabilitatea socială devin teme centrale pentru viitorul pieței.
Cererea pentru centre de date crește constant, iar brokerii imobiliari au găsit o nouă oportunitate în terenurile agricole și infrastructura energetică. Cursa pentru identificarea și dezvoltarea acestor facilități nu pare să se oprească prea curând.
Sursa: The Real Deal