Cumpărarea unei locuințe după 1 octombrie 2026. Când se aplică TVA de 21% și ce excepții există

Cumpărătorii nu mai pot folosi, de la 1 octombrie 2026, regimul tranzitoriu care permitea achiziția unei locuințe cu taxa pe valoarea adăugată (TVA) de 9%. Pentru livrările imobiliare taxabile, fără drept la cotă redusă, se aplică 21%. Încadrarea tranzacției rămâne însă esențială: vânzarea unei construcții vechi poate fi scutită de TVA, iar anumite clădiri sociale sunt eligibile pentru 11%.

Potrivit Digi24, Direcția Generală Regională a Finanțelor Publice Timișoara a făcut public un ghid fiscal pentru 2026, după schimbările aduse de Legea nr. 161/2026. Ghidul prezintă condițiile fostei facilități pentru cumpărarea locuințelor și regulile care stabilesc când bunurile și serviciile sunt taxate la cota standard sau la cea redusă.

Încadrarea vânzării stabilește dacă se plătește taxa

Cota standard se aplică operațiunilor impozabile pentru care nu există nici scutire, nici prevedere privind taxarea redusă. Potrivit Alfasign, articolul 292 din Codul fiscal permite vânzarea unei construcții vechi în regim de scutire, dar și alegerea taxării.

Potrivit Folositor.ro, din 1 august 2025, nivelul standard a crescut de la 19% la 21%, iar cotele reduse anterioare, de 5% și 9%, au fost reunite la 11%. Facilitatea pentru anumite achiziții de locuințe a fost păstrată temporar.

Pentru verificarea unei tranzacții imobiliare contează documentele, data relevantă fiscal și tratamentul avansurilor. În cazul operațiunilor anterioare, analiza se face după condițiile aplicabile la data lor, inclusiv când sunt necesare regularizări, adică ajustări ale taxei facturate anterior.

Facilitatea pentru persoane fizice cerea îndeplinirea tuturor condițiilor

Regimul tranzitoriu permitea achiziția unei singure locuințe, fie de către o persoană fizică individual, fie împreună cu alte persoane fizice. Eligibilitatea depindea de respectarea cumulativă a următoarelor cerințe:

• Suprafața utilă nu putea trece de 120 mp; anexele gospodărești nu intrau în acest plafon.
• Prețul fără TVA trebuia să fie de cel mult 600.000 de lei, cu terenul aferent inclus.
• La livrare, locuința trebuia să fie aptă pentru a fi locuită ca atare.
• Termenul-limită pentru livrare era 30 septembrie 2026, inclusiv.
• Începând cu 1 ianuarie 2023, cumpărătorul nu trebuia să mai fi achiziționat o locuință taxată cu o cotă redusă. Verificarea se făcea în registrul fiscal dedicat acestor achiziții.
• Actul juridic privind plata unui avans pentru cumpărare trebuia încheiat până la 1 august 2025.

Pentru suprafața utilă, reperul juridic este Legea locuinței nr. 114/1996. Definiția anexelor gospodărești provine din Legea nr. 50/1991, care reglementează autorizarea lucrărilor de construcții.

Actele privind avansul semnate în intervalul 3-31 iulie 2025, inclusiv, aveau o cerință suplimentară. Cumpărătorul trebuia să prezinte la livrare dovada achitării unui avans de 20%, raportat la valoarea fără TVA a locuinței. Plata integrală a acestui avans trebuia făcută până la 31 iulie 2025, inclusiv.

Destinația socială a clădirii are reguli distincte

Până la 1 octombrie 2026, regimul de 9% acoperea și clădiri cu teren cumpărate de primării pentru închiriere subvenționată. Beneficiarii erau persoane sau familii ale căror venituri nu permiteau cumpărarea ori închirierea unei locuințe la condițiile pieței. Pentru aceste operațiuni, actele privind avansul trebuiau, de asemenea, încheiate până la 1 august 2025.

Cota de 11% privește alte destinații sociale: cămine pentru bătrâni și pensionari, case de copii, precum și centre pentru recuperarea și reabilitarea minorilor cu dizabilități. Regimul include terenurile aferente clădirilor și se aplică în condițiile Codului fiscal.

Serviciile de canalizare și furnizarea apei sunt taxate cu 11%. Pentru energia termică, aceeași cotă este prevăzută în sezonul rece, definit fiscal ca intervalul 1 noiembrie-31 martie.

Lemnul pentru foc poate fi livrat persoanelor fizice cu 11%, alături de anumite produse precum rumegușul, resturile și deșeurile lemnoase, peletele sau brichetele din lemn. Pentru unele produse folosite la încălzire, beneficiarul trebuie să dea o declarație pe propria răspundere. Aplicarea acestui regim este prevăzută până la 31 decembrie 2029, inclusiv.

Medicamentele destinate oamenilor.

Produsele alimentare și băuturile pentru consum uman ori animal, precum și animalele și păsările domestice vii, în condițiile normelor metodologice.

Apa utilizată pentru irigații agricole.

Anumite îngrășăminte, pesticide, semințe, produse pentru însămânțare sau plantare și servicii folosite în producția agricolă.

Îngrășămintele și pesticidele chimice utilizate în mod obișnuit în agricultură, pentru care măsura este prevăzută până la 31 decembrie 2031, inclusiv.

Publicațiile eligibile, în format electronic sau fizic: manuale școlare, cărți, reviste și ziare. Sunt excluse cele cu conținut integral ori predominant muzical sau video și cele dedicate exclusiv ori în principal publicității.

Intrarea la muzee, castele, case memoriale, monumente istorice, de arhitectură ori arheologice și grădini botanice sau zoologice.

Cazarea hotelieră și serviciile similare, inclusiv închirierea terenurilor pregătite pentru camping.

Restaurantul și cateringul, cu excluderea alcoolului și a băuturilor nealcoolice încadrate la NC 2202.

Pentru alimente și băuturi, sunt excluse de la taxarea redusă alcoolul, băuturile din codul NC 2202, suplimentele alimentare și produsele cu zahăr adăugat care ajung la minimum 10 grame de zahăr total pentru fiecare 100 de grame. De la această ultimă excludere este exceptat laptele praf destinat nou-născuților, sugarilor și copiilor mici.

Verificarea facturii începe cu operațiunea și data ei

Înaintea facturării se identifică bunul sau serviciul, cumpărătorul și scopul tranzacției. Urmează verificarea articolului 291 din Codul fiscal și a normelor metodologice, inclusiv a codului de marfă și a documentelor beneficiarului, atunci când sunt cerute.

Momentul realizării operațiunii și exigibilitatea, adică momentul în care taxa devine datorată, se stabilesc separat. Avansurile și regularizările trebuie analizate înainte ca valoarea cotei să fie introdusă în programele de gestiune, facturare și vânzare.

Firmele verifică împreună cu contabilul și decontul D300, declarația D394, precum și transmiterea prin RO e-Factura. Pe document trebuie înscrisă cota corespunzătoare operațiunii facturate și raportării fiscale.

Un calcul orientativ pentru o bază de 1.000 de lei arată efectul cotelor: la 21%, taxa este 210 lei, iar totalul ajunge la 1.210 lei; la 11%, taxa este 110 lei și totalul este 1.110 lei. Acest exemplu arată calculul taxei, fără să stabilească încadrarea unei locuințe.

În evidența fiscală, taxa colectată privește livrările sau serviciile taxabile la momentul exigibilității, inclusiv operațiunile pentru care plata revine beneficiarului. Taxa deductibilă reprezintă TVA datorată ori achitată pentru achiziții efectuate sau viitoare; taxa dedusă este numai partea folosită efectiv la deducere.

Articolul 330 reglementează corectarea facturilor. Dacă documentul cu o cotă greșită nu a fost transmis, se anulează și se emite altul. Pentru o factură deja transmisă se întocmește un document de corecție care trimite la cea inițială, după verificarea cotei valabile la data operațiunii sau a avansului.