Proprietarii din România pot închiria locuințele cumpărate cu credit, chiar dacă împrumutul nu este achitat integral, însă regulile diferă în funcție de tipul creditului și de clauzele din contract. În unele cazuri, este nevoie de acordul băncii sau al statului, iar nerespectarea acestor cerințe poate aduce penalități sau chiar obligația de a returna tot creditul înainte de termen.
Tot mai mulți români aleg să închirieze locuințe pentru care încă plătesc credit, ca urmare a creșterii mobilității și a dorinței de a obține venituri suplimentare. Chiar dacă, în principiu, proprietarul are acest drept, detaliile juridice și contractuale pot complica lucrurile, așa că este important să fie analizate cu atenție pentru a evita problemele.
Ce nu se vede la prima vedere când vrei să închiriezi cu credit
Ca regulă generală, potrivit legislației din România, un apartament cumpărat prin credit poate fi închiriat chiar dacă împrumutul nu a fost achitat integral. Banca deține doar drept de ipotecă asupra imobilului, în timp ce deciziile privind utilizarea și administrarea locuinței aparțin proprietarului. Prin urmare, faptul că imobilul este ipotecat nu împiedică automat încheierea unui contract de închiriere. Cu toate acestea, este important ca titularul creditului să verifice clauzele prevăzute în contractul de împrumut și în actul de ipotecă, deoarece unele bănci pot solicita notificarea prealabilă sau chiar acordul instituției financiare. Există diferențe importante și în funcție de tipul creditului contractat. Creditele pentru locuință sunt acordate, de regulă, pentru uz personal, respectiv pentru a locui în imobil, iar închirierea nu este interzisă automat, ci depinde de condițiile prevăzute în contract. În schimb, creditele destinate investițiilor imobiliare sunt concepute special pentru obținerea de venituri din chirii, astfel că închirierea este acceptată implicit. Diferențele dintre aceste tipuri de împrumut țin mai ales de condițiile contractuale și de costurile aferente, nu de existența unei interdicții legale generale.
Reguli ascunse pentru locuințele din programele Prima Casă și Noua Casă
În cazul locuințelor achiziționate prin programele „Prima Casă”/„Noua Casă”, ipoteca este constituită atât în favoarea băncii, cât și a statului, prin Fondul de Garantare, iar închirierea se poate face, de regulă, doar cu acordul instituțiilor implicate.
Pașii de urmat pentru a obține aprobările necesare
Dacă vrei să închiriezi o locuință cumpărată prin Prima Casă sau Noua Casă, trebuie să obții acordul băncii și al statului, prin Fondul de Garantare. Procedura presupune să depui o cerere la bancă, care poate aproba sau respinge solicitarea, inclusiv în caz de relocare. Dacă banca aprobă, urmează obținerea avizului de la Ministerul Finanțelor, prin Direcția Generală de Trezorerie și Datorie Publică.
Aceste documente sunt necesare mai ales dacă vrei să înregistrezi contractul de închiriere la ANAF. Fără aceste aprobări, riști sancțiuni contractuale.
Ce nu ți se spune despre acordul băncii
Obținerea acordului băncii înainte de închirierea unui apartament cumpărat prin credit nu este obligatorie în toate cazurile, deoarece totul depinde de prevederile incluse în contractul de credit și în cel de ipotecă. Din punct de vedere legal, proprietarul are dreptul să folosească și să dispună de imobil, inclusiv să îl închirieze, chiar dacă locuința este ipotecată. Cu toate acestea, banca poate impune condiții suplimentare privind notificarea instituției sau obținerea unui acord scris înainte de închiriere. În situația în care contractul nu prevede astfel de restricții, acordul băncii nu este necesar. Dacă există însă o clauză care impune informarea sau aprobarea instituției financiare, aceasta trebuie respectată. Nerespectarea obligațiilor prevăzute în contract poate avea consecințe financiare importante pentru titularul creditului.
Riscuri ascunse când închiriezi fără aprobări
În situațiile în care contractul prevede obligativitatea informării băncii, iar acordul nu este obținut, instituția financiară poate transmite o notificare oficială prin care solicită remedierea situației într-un termen stabilit. De asemenea, contractul poate include penalități sau comisioane aplicabile în astfel de cazuri, iar cea mai severă măsură este declararea scadenței anticipate a creditului, ceea ce înseamnă că banca poate solicita rambursarea imediată a întregii sume rămase de plată. În cazul în care obligațiile financiare nu sunt respectate, banca poate iniția procedura de executare silită asupra imobilului.
Detalii importante de verificat înainte să închiriezi
Înainte de încheierea unui contract de închiriere, proprietarul trebuie să analizeze cu atenție atât contractul de credit, cât și documentele aferente ipotecii, pentru a înțelege exact drepturile și obligațiile asumate în raport cu banca. Printre cele mai importante clauze care trebuie verificate se numără: destinația imobilului, care stabilește dacă locuința este destinată exclusiv uzului personal și dacă schimbarea destinației necesită acordul instituției bancare; restricțiile privind utilizarea imobilului, ce pot include limitări referitoare la închiriere, subînchiriere sau folosirea locuinței în scop comercial; consecințele nerespectării obligațiilor contractuale, unde sunt prevăzute eventuale penalități, comisioane sau alte sancțiuni aplicabile.
Ce nu trebuie uitat despre obligațiile fiscale
Veniturile obținute din închirierile pe termen scurt pot fi încadrate drept activitate independentă sau activitate turistică, situație care atrage obligații fiscale suplimentare pentru proprietari. Astfel, aceștia trebuie să depună anual Declarația Unică și să achite impozitul aferent veniturilor obținute. În cazul în care activitatea capătă un caracter frecvent și organizat, autoritățile pot solicita inclusiv autorizarea sau înregistrarea ca persoană fizică autorizată. Potrivit Articolului 83 din Codul Fiscal al României, veniturile obținute din închirierea a unu până la șapte camere situate în locuințe aflate în proprietate personală sunt considerate venituri din cedarea folosinței bunurilor. Dacă acest număr este depășit, veniturile sunt încadrate ca venituri din activități independente.
Ce trebuie să știe orice proprietar cu credit activ
Închirierea unei locuințe cu credit neachitat este posibilă, dar presupune atenție la detaliile contractuale și la procedurile cerute de bancă sau de stat. Proprietarii care nu respectă aceste reguli pot ajunge la probleme mari, inclusiv pierderea locuinței sau acumularea unor datorii suplimentare.
Verificarea atentă a contractelor și, la nevoie, consultarea unui specialist, pot face diferența între o închiriere reușită și o situație dificilă. Piața imobiliară se schimbă, iar regulile legale și fiscale devin tot mai complexe, așa că orice proprietar care vrea să închirieze cu credit activ trebuie să fie bine informat și să acționeze cu grijă.