Prețurile apartamentelor din Oradea continuă să crească (+4,97% față de anul trecut), însă numărul tranzacțiilor scade vizibil (-6,67%), ceea ce arată o piață mai lentă și mai selectivă.
Piața imobiliară din Bihor trece printr-o perioadă în care prețurile și numărul tranzacțiilor merg în direcții diferite. Proprietarii țin prețurile sus, iar cumpărătorii devin tot mai prudenți, ceea ce duce la mai puține vânzări. La prima vedere, piața pare stabilă, dar în realitate devine tot mai greu de abordat pentru cei care nu își ajustează corect așteptările.
Prețurile urcă, dar realitatea din piață e alta
În Oradea, prețul mediu cerut pentru apartamente a ajuns la 1837 euro pe metru pătrat în aprilie 2026, cu aproape 5% mai mult decât în aceeași lună din 2025 și cu 0,6% peste martie. Această creștere nu înseamnă însă că piața merge mai repede, ci arată că proprietarii nu vor să lase la preț, deși cererea nu mai ține pasul.
În astfel de momente, diferența dintre prețul afișat și cel la care chiar se vinde devine tot mai importantă. Accesibilitatea se deteriorează vizibil. În ianuarie 2026, pentru un metru pătrat de apartament în Oradea era nevoie de 2,01 salarii medii nete, față de 1,86 salarii în ianuarie 2025 și 1,87 în decembrie 2025. Salariul mediu net din județ a coborât la 888,39 euro, cu 1,19% sub nivelul din ianuarie 2025.
Când efortul de cumpărare crește mai repede decât veniturile, piața poate susține doar acele oferte care sunt bine poziționate față de realitatea economică.
Tranzacțiile încetinesc, vânzarea durează mai mult
Numărul tranzacțiilor arată clar această tendință. În aprilie 2026, în Bihor au fost 210 vânzări de apartamente, cu 6,67% mai puține decât în aprilie 2025. Chiar dacă față de martie e o ușoară creștere (+2,94%), imaginea generală rămâne una de încetinire.
Creșterea prețurilor în paralel cu scăderea tranzacțiilor arată că piața e mai puțin lichidă decât anul trecut. Pentru cumpărători, apar șanse mai bune de negociere, iar pentru vânzători, perioada de așteptare până la încheierea unei vânzări poate crește, mai ales dacă nu își ajustează prețul la realitate.
La nivel național, trendul e similar. Numărul tranzacțiilor a ajuns la 11.461, cu 8,03% mai puține decât în aprilie 2025 și cu 12,4% sub martie 2026. Nu e o situație izolată, ci o scădere generală a apetitului pentru tranzacții. Riscul principal nu e o scădere bruscă a prețurilor, ci stagnarea și dificultatea de a încheia vânzări.
Creditarea rămâne activă, dar nu mai oferă siguranță
Creditul ipotecar joacă în continuare un rol important, dar nu mai garantează stabilitatea pieței. În Bihor, numărul de credite ipotecare pentru apartamente a ajuns la 143 în aprilie, cu 14,4% peste aprilie 2025, dar cu 13,33% sub martie. Asta arată că finanțarea există, dar nu merge în același ritm cu tranzacțiile.
Aceste operațiuni includ și refinanțări, deci folosirea creditului rămâne prezentă, însă nu ajută la susținerea oricărui nivel de preț.
La nivel național, situația e și mai rezervată: 6613 operațiuni ipotecare, cu 10,78% mai puține decât anul trecut și cu 11,78% sub martie. Chiar dacă IRCC a scăzut ușor, de la 5,68% la 5,58% și e estimat la 5,56% în trimestrul al treilea din 2026, această scădere nu compensează efectul inflației mari, de 9,31% în februarie 2026, asupra bugetelor familiilor.
Proiectele noi cresc, dar piața finală nu ține pasul
Pe partea de dezvoltare imobiliară, în martie s-au emis în Bihor 165 de autorizații de construire pentru locuințe, cu 44,74% mai multe decât în martie 2025 și cu 85,39% peste februarie. Suprafața utilă autorizată a urcat la 28.176 metri pătrați, cu 16,88% mai mult față de aceeași lună din 2025 și cu 107,09% peste februarie.
Creșterea autorizațiilor arată că oferta viitoare va fi mai mare, chiar dacă piața nu dă semne clare de revigorare. Dacă acest decalaj continuă, presiunea se va vedea mai degrabă în discounturi, stimulente și termene de vânzare mai lungi, nu neapărat în scăderea rapidă a prețurilor afișate.
În trimestrul patru din 2025 s-au finalizat 456 de locuințe, cu 4,6% sub nivelul din 2024 și cu 9,88% sub trimestrul trei din 2025. Asta arată că livrările nu au crescut spectaculos, iar creșterea autorizațiilor e mai degrabă un semnal de avertizare, nu o problemă deja concretă.
Ce urmează pentru cei care vor să cumpere sau să vândă
Următoarele două luni impun mai multă atenție și răbdare. Pentru cei care caută o locuință, selecția atentă și răbdarea sunt esențiale. Prețurile de listare nu au scăzut vizibil, dar lichiditatea redusă și accesibilitatea mai slabă creează un context în care negocierea atentă poate aduce rezultate mai bune decât graba.
Nu contează să cumperi repede, ci să analizezi cu atenție raportul dintre preț, calitate și costul total al creditului, mai ales când IRCC scade prea lent pentru a compensa presiunea inflației asupra bugetului.
Pentru vânzători, prețurile prea mari pot fi penalizate. Când tranzacțiile rămân sub nivelul de anul trecut și oferta viitoare crește, proprietățile puse la vânzare la prețuri prea ridicate riscă să rămână mult timp pe piață, ceea ce scade puterea de negociere. E important ca prețul să fie realist pentru a vinde într-un timp rezonabil.
Pentru investitori, perioada următoare nu este despre volum, ci despre selecție. Diferența dintre prețurile în creștere, tranzacțiile în scădere și creditarea volatilă arată că randamentul viitor va depinde mai mult de discountul la cumpărare și de capacitatea proprietății de a aduce venituri, nu de creșterea generală a pieței. O abordare prudentă presupune evitarea proiectelor cumpărate doar din entuziasm și concentrarea pe active cu marjă de siguranță încă de la achiziție.
Analiza se bazează pe date publice agregate și procesate în platforma Minside. Seturile complete de date, seriile istorice și graficele detaliate pot fi consultate gratuit în platformă.