Piața imobiliară din București înregistrează o creștere de 15,94% a tranzacțiilor în mai 2026, în timp ce operațiunile ipotecare scad cu 4,25%, semnalând o schimbare de dinamică.
Piața imobiliară din București traversează o perioadă de schimbări importante. Datele recente arată o activitate intensă, însă lucrurile sunt mai complexe decât par la prima vedere. În mai 2026, diferența dintre evoluția tranzacțiilor și scăderea creditării devine tot mai vizibilă, iar acest decalaj impune noi reguli pentru toți cei implicați.
Tranzacțiile accelerează, dar ceva se schimbă în spate
Un prim aspect important este ritmul tranzacțiilor. În București, numărul vânzărilor de locuințe a ajuns la 3928 în mai 2026, ceea ce înseamnă o creștere de 15,94% față de mai 2025 și de 13,36% comparativ cu luna aprilie. La nivel național, creșterea este mult mai mică, de doar 0,15%, ceea ce arată că Bucureștiul are o dinamică aparte.
Totuși, această activitate nu e susținută de credite. Numărul creditelor ipotecare pentru locuințe a scăzut la 1985 în mai 2026, cu 4,25% sub nivelul din aceeași lună a anului trecut și cu 0,35% mai puțin decât în aprilie. La nivel național, scăderea e chiar mai accentuată, de 9,33%.
Acest context arată că piața se bazează tot mai mult pe cumpărători cu bani disponibili, refinanțări selective sau tranzacții care evită expunerea la costurile ridicate ale creditelor.
Prețurile la apartamentele noi urcă într-un ritm neașteptat
Pe partea de prețuri, presiunea s-a mutat spre segmentul apartamentelor noi. În aprilie 2026, prețul mediu de listare pentru apartamentele din București a ajuns la 2279 euro/mp, în creștere cu 13,95% față de aprilie 2025 și cu 1,29% față de martie.
Pentru apartamentele vechi, media a fost de 2232 euro/mp, cu 12,05% mai mult decât anul trecut. Apartamentele noi au ajuns la 2632 euro/mp, cu o creștere de 26,24%. Nu vedem doar o scumpire generală, ci o diferență clară pe segmentul proiectelor noi, unde dezvoltatorii par să aibă așteptări mai mari decât poate susține piața.
În acest context, ritmul de creștere a prețurilor devine mai important decât nivelul în sine, mai ales pentru cei care depind de creditare. Inflația anuală era de 9,87% în martie 2026, iar costurile rămân ridicate, deși IRCC a coborât la 5,58% în trimestrul 2 și ar putea ajunge la 5,56% în trimestrul 3.
Chiar dacă dobânzile nu mai apasă ca în trecut, nici nu oferă o relaxare reală pentru a susține orice preț. Piața poate merge mai departe, dar cu o atenție sporită la evaluări și la prețurile care depășesc puterea de cumpărare.
Accesibilitatea locuințelor, între speranță și realitate
La prima vedere, accesibilitatea pare să se fi îmbunătățit ușor. În martie 2026, salariul mediu net din București a ajuns la 1577,53 euro, cu 3,32% mai mare decât în martie 2025. Numărul de salarii medii nete necesare pentru achiziția unui metru pătrat a scăzut la 1,43 în martie, de la 1,59 în februarie.
Pentru apartamentele noi, indicatorul a coborât la 1,61, iar pentru cele vechi la 1,4. Totuși, această fereastră de accesibilitate este doar temporară, într-o piață care continuă să fie scumpă.
Comparativ cu anul trecut, presiunea rămâne ridicată. Pentru apartamente în general, indicatorul a crescut de la 1,29 la 1,43 salarii medii nete/mp, pentru cele noi de la 1,35 la 1,61, iar pentru cele vechi de la 1,27 la 1,4. Prețurile cresc mai repede decât salariile, iar cei care mizează doar pe stabilitatea dobânzilor pot intra pe piață într-un moment în care efortul financiar devine din nou relevant.
Dezvoltatorii pregătesc terenul, dar livrările rămân în urmă
Pe partea de ofertă, datele transmit semnale amestecate. În aprilie 2026, numărul autorizațiilor de construire pentru clădiri rezidențiale din București a ajuns la 45, cu 55,17% peste aprilie 2025 și cu 28,57% mai mult decât în martie. Suprafața utilă autorizată a urcat la 176.330 mp, o creștere de 651,94% față de aceeași lună din anul precedent.
Aceste cifre arată că dezvoltatorii pregătesc noi proiecte, probabil motivați de prețurile ridicate și de ritmul tranzacțiilor. Totuși, autorizațiile nu înseamnă locuințe finalizate peste noapte.
Stocul de locuințe noi nu ține pasul
Ultimele date arată că în trimestrul 4 din 2025 s-au finalizat doar 2204 locuințe în București, cu 22,15% mai puține decât în 2024 și cu 19,77% sub nivelul trimestrului 3 din 2025. Diferența explică multe dintre tensiunile actuale: piața funcționează pe un stoc redus, chiar dacă proiectele noi apar la orizont. Pe termen scurt, acest lucru poate menține prețurile ridicate, dar pe termen mediu poate pune presiune pe segmentele unde prețurile au crescut prea mult, mai ales dacă cererea finanțată rămâne slabă.
Terenurile intravilane, o mișcare care schimbă calculele
Piața terenurilor din București rămâne activă. În mai 2026, numărul tranzacțiilor a ajuns la 5691, cu 25,52% peste mai 2025 și cu 24,83% peste aprilie. Acest avans arată că se pregătește un nou ciclu de dezvoltare.
Totuși, creditele ipotecare pentru terenuri au scăzut la 2389, cu 6,79% sub nivelul din mai 2025 și cu 7,3% mai puțin față de aprilie. Interesul pentru terenuri rămâne ridicat, dar finanțarea este folosită cu mai multă atenție. Piața caută oportunități, dar filtrează mai bine participanții, ceea ce crește riscurile pentru cei nepregătiți.
Ce urmează pentru cumpărători și investitori
În perioada următoare, cei care caută o locuință pentru uz propriu ar trebui să evite deciziile pripite. Volumul mare al tranzacțiilor arată că piața încă absoarbe oferta, însă scăderea creditării și accesibilitatea tot mai dificilă cresc riscurile.
Deciziile sigure sunt cele care păstrează ratele confortabile chiar și în scenarii mai dificile. Pentru apartamentele noi, unde prețurile au crescut cel mai mult, negocierea și selecția atentă sunt esențiale. Vânzătorii pot profita de cerere doar dacă își calibrează prețurile la realitatea pieței, nu la optimismul ultimelor listări.
Investitorii ar trebui să fie atenți la oportunități, nu la expunerea largă. Piața rămâne activă fără sprijin clar din partea creditării, ceea ce avantajează capitalul disciplinat și penalizează randamentele forțate. Zonele unde prețurile au depășit ritmul accesibilității necesită o marjă de siguranță suplimentară. În lunile următoare, avantajul va fi de partea celor care pot distinge între lipsa reală de ofertă și prețurile deja crescute peste măsură.
Această analiză se bazează pe date publice agregate și procesate în platforma Minside. Seturile complete de date, seriile istorice și vizualizările detaliate sunt disponibile gratuit în platformă.