Piața imobiliară din Constanța în aprilie 2026 arată o evoluție contrastantă: prețurile apartamentelor au crescut cu 9,19%, în timp ce numărul operațiunilor ipotecare a scăzut cu 7,62%, ceea ce semnalează riscuri privind lichiditatea și accesul la finanțare.
Piața imobiliară din Constanța trece printr-o perioadă în care prețurile și accesul la credite merg în direcții diferite. Deși prețurile solicitate de vânzători continuă să crească, numărul tranzacțiilor pe credit scade, punând o presiune tot mai mare pe cei care vor să cumpere. Acest decalaj, vizibil mai ales prin scăderea creditării, devine un semnal important pentru cei care analizează oportunitățile din lunile următoare.
Prețurile urcă, dar veniturile rămân pe loc
În aprilie, prețul mediu cerut pentru apartamentele din Constanța a ajuns la 1997 euro pe metru pătrat. Aceasta înseamnă o creștere de 9,19% față de aceeași perioadă a anului trecut și un avans de 0,81% față de martie. La prima vedere, piața pare solidă, însă o privire mai atentă arată că cererea cu adevărat solvabilă nu ține pasul cu aceste scumpiri.
Când prețurile cresc mai repede decât salariile sau decât posibilitatea de a obține un credit, nu vedem neapărat o scădere bruscă, ci mai degrabă o încetinire a ritmului tranzacțiilor, cu negocieri mai dificile și vânzări care durează mai mult. Diferențele dintre tipurile de apartamente sunt tot mai clare. Locuințele vechi au ajuns la 1979 euro pe metru pătrat, cu o creștere anuală de 10,13%, în timp ce apartamentele noi au ajuns la 2112 euro pe metru pătrat, dar cu o creștere de doar 3,89% față de anul trecut.
Presiunea s-a mutat pe segmentul vechi, considerat până acum mai accesibil, ceea ce reduce semnificativ opțiunile pentru cumpărători. Când locuințele vechi devin tot mai scumpe, spațiul de manevră pentru cei interesați să cumpere se restrânge rapid.
Lichiditatea scade, iar creditarea încetinește
Un alt aspect important este lichiditatea pieței, reflectată în numărul de tranzacții. În aprilie, în județul Constanța s-au încheiat 699 de tranzacții cu unități individuale, cu 12,2% mai multe față de martie, dar cu 7,05% mai puține față de aprilie 2025. Acest contrast arată că, deși avem o revenire sezonieră, piața nu a revenit la nivelurile din anii trecuți, ceea ce ridică semne de întrebare despre cât de sustenabilă este actuala creștere a prețurilor.
Creditarea rămâne un punct sensibil. Numărul operațiunilor ipotecare pentru locuințe a fost de 376 în aprilie, în scădere cu 7,62% față de aceeași lună a anului trecut și cu 21,99% față de martie. Această scădere rapidă într-un interval scurt arată că nu doar negocierile sunt mai dificile, ci și accesul la credite devine tot mai limitat.
Chiar dacă IRCC a scăzut la 5,58% în al doilea trimestru din 2026 și este estimat la 5,56% pentru următorul trimestru, această reducere nu a dus la o revenire a creditării la nivelul sugerat de creșterea prețurilor. La nivel național, operațiunile ipotecare au scăzut cu 10,78% față de aprilie 2025 și cu 11,78% față de martie. Acest context arată că tot mai puțini cumpărători reușesc să finalizeze achiziții, ceea ce poate aduce dificultăți suplimentare pentru piață.
Puterea de cumpărare se reduce, iar locuințele devin mai greu accesibile
Accesibilitatea locuințelor este influențată atât de prețuri, cât și de evoluția veniturilor. În ianuarie 2026, salariul mediu net în județul Constanța a fost de 951,82 euro, cu 1,88% mai mic decât în ianuarie 2025. Pentru a cumpăra un metru pătrat de apartament, erau necesare 2,04 salarii medii nete, față de 1,82 în ianuarie 2025 și 1,85 în decembrie 2025.
Pentru locuințele noi, erau necesare 2,17 salarii, iar pentru cele vechi 2,03. Chiar dacă dobânzile de referință au scăzut ușor, iar inflația s-a redus de la 9,62% la 9,31%, puterea reală de cumpărare a scăzut, ceea ce face ca achiziția unei locuințe să fie tot mai dificilă.
Pe partea de ofertă, situația rămâne mixtă. În martie au fost emise 128 de autorizații de construire pentru clădiri rezidențiale, cu 10,34% mai multe decât în martie 2025, însă suprafața utilă totală autorizată a fost de doar 33.384 mp, cu 36,55% mai puțin față de aceeași perioadă a anului trecut. În trimestrul patru din 2025 s-au finalizat 1220 de locuințe, cu 1,33% peste 2024 și cu 36,16% peste trimestrul trei, ceea ce arată că oferta nouă continuă să intre pe piață, dar nu suficient pentru a determina scăderi de preț notabile.
Ce urmează pentru cumpărători, vânzători și investitori
Cei care vor să cumpere o locuință pentru uz propriu trebuie să fie foarte atenți în perioada următoare. Prețurile de listare nu mai sunt susținute de creditare sau de creșterea veniturilor, iar avantajele reale pot apărea doar prin negocieri serioase. O achiziție are sens doar dacă există o rezervă de lichiditate și o analiză realistă a posibilității de plată a ratelor, ținând cont de fragilitatea actuală a creditării.
Vânzătorii trebuie să știe că prețurile mari nu garantează vânzări rapide. Scăderea numărului de tranzacții și a creditărilor arată clar că tot mai puțini cumpărători pot finaliza achiziții. Proprietățile listate la prețuri prea mari riscă să rămână mult timp pe piață și să fie negociate în defavoarea vânzătorului.
Pentru investitori, o abordare prudentă este esențială. Creșterea tranzacțiilor cu terenuri intravilane (1261 în aprilie, cu 10,91% mai mult decât în 2025) arată un interes pentru dezvoltare, însă scăderea creditărilor pentru terenuri (449 operațiuni, cu 7,99% mai puțin) sugerează că investițiile se fac mai mult din fonduri proprii. În această perioadă, cele mai sigure opțiuni rămân activele cumpărate la prețuri bune, cu randamente clare și strategii de ieșire bine definite.
Analiza de față folosește date publice prelucrate în platforma Minside, unde se găsesc seturi complete de date, serii istorice și vizualizări detaliate pentru cei interesați de evoluția pieței imobiliare.
Piața imobiliară din Constanța trece printr-o perioadă dezechilibrată, în care scumpirea locuințelor nu este susținută de venituri sau de accesul la credite. Pentru toți cei implicați, disciplina, analiza atentă a datelor și prudența în decizii vor fi esențiale în lunile următoare.