Piața imobiliară din capitală a înregistrat o creștere medie a prețurilor de 13,95% în aprilie 2026 față de anul trecut, în timp ce numărul tranzacțiilor și al ipotecilor a scăzut, semnalând o selecție mai strictă a cumpărătorilor.
Piața rezidențială din București trece prin transformări importante, cu scumpiri rapide și o activitate bancară mai redusă. Cererea există, dar nu mai ține pasul cu ritmul de creștere al prețurilor, iar criteriile de selecție și negocierea devin tot mai relevante pentru cumpărători și vânzători.
Prețurile urcă, dar nu toată lumea cumpără
În aprilie 2026, prețul mediu de listare pentru un apartament în București a ajuns la 2.279 de euro pe metru pătrat, cu 13,95% mai mult decât în aprilie 2025 și cu 1,29% peste nivelul din martie 2026, potrivit Indicelui Imobiliare. Această creștere depășește ritmul tranzacțiilor, iar piața devine tot mai atentă la calitatea locuințelor, amplasament și flexibilitatea vânzătorilor.
Datele ANCPI arată că în București s-au semnat 3.465 de tranzacții cu apartamente în aprilie, cu 2,18% mai multe față de aceeași lună din 2025, dar cu 9,39% mai puține decât în martie 2026. Acest lucru arată că piața funcționează, dar nu orice preț este acceptat.
La nivel național, volumul tranzacțiilor a fost de 11.461, cu 8,03% sub nivelul din aprilie 2025 și cu 12,4% sub cel din martie 2026. Capitala rămâne mai rezistentă decât restul țării, dar nu este ferită de scăderea cererii.
De ce apartamentele noi trag piața după ele
Un element cheie este diferența de ritm între prețurile apartamentelor noi și cele vechi. Pentru apartamentele noi, prețul mediu de listare a ajuns la 2.632 euro/mp în aprilie, cu 26,24% mai mare decât anul trecut și cu 3,58% peste martie 2026.
La apartamentele vechi, prețul mediu a fost de 2.232 euro/mp, o creștere de 12,05% față de aprilie 2025 și de 0,9% față de luna precedentă. Presiunea pe preț vine mai ales din segmentul nou, unde costul de intrare pentru cumpărători crește mai repede.
Diferența de preț între apartamentele noi și cele vechi nu mai ține doar de anul construcției, ci de amplasare, modul de compartimentare și termenele de livrare. Pentru dezvoltatori, această creștere rapidă aduce riscul ca locuințele cu prețuri prea mari să rămână nevândute mai mult timp.
Într-un context cu inflație ridicată, de 9,31% în februarie 2026, scumpirile sunt evidente, iar cumpărătorii analizează mai atent raportul dintre preț și ceea ce oferă efectiv locuința.
Accesul la credite devine tot mai dificil
Un alt aspect important este scăderea creditării. În aprilie, în București s-au încheiat 1.992 de ipoteci pentru apartamente, cu 1,63% mai puține decât în aprilie 2025 și cu 11,9% sub nivelul din martie 2026, potrivit ANCPI.
La nivel național, au fost 6.613 operațiuni ipotecare, în scădere cu 10,78% față de aceeași lună a anului trecut și cu 11,78% față de luna precedentă. Acest indicator, care include și refinanțări, arată o cerere mai prudentă pentru credite.
Rata IRCC a scăzut ușor, de la 5,68% în primul trimestru din 2026 la 5,58% în trimestrul al doilea, iar pentru trimestrul al treilea este estimată la 5,56%. Această reducere ajută puțin, dar nu schimbă semnificativ accesibilitatea într-o piață unde prețurile cresc mai rapid decât veniturile.
Tranzacțiile care se finalizează sunt, de obicei, cele cu avans mare, poziție bună și vânzători care acceptă realitatea pieței.
Cât de greu mai poți cumpăra o locuință
Un indicator important pentru decizia de cumpărare este raportul dintre preț și venituri. În ianuarie 2026, salariul mediu net în București a fost de 1.388,94 euro, cu doar 2,39% peste nivelul din ianuarie 2025.
Pentru achiziția unui metru pătrat de apartament, erau necesare 1,59 salarii medii nete, față de 1,4 cu un an înainte și 1,45 în decembrie 2025. Asta arată că locuințele devin tot mai greu de cumpărat, chiar dacă salariile cresc ușor.
La apartamentele noi, indicatorul a ajuns la 1,79 salarii în ianuarie 2026, față de 1,5 în ianuarie 2025 și 1,64 în decembrie 2025. Pentru cele vechi, nivelul a crescut la 1,56 salarii, de la 1,38 cu un an înainte și 1,42 la final de 2025.
Piața susține în continuare prețuri mari, dar numărul cumpărătorilor eligibili scade. Locuințele care răspund clar unei nevoi reale au un avantaj, iar cele cu prețuri fără justificare riscă să stea mai mult pe piață.
Oferta redusă ține prețurile sus
Oferta explică în mare parte de ce prețurile rămân ridicate, chiar dacă creditarea scade. În martie 2026, s-au emis doar 35 de autorizații de construire pentru blocuri rezidențiale în București, cu 16,67% mai puține decât în martie 2025.
Deși suprafața autorizată a crescut cu 34,67% față de aceeași lună a anului trecut, ajungând la 70.900 mp, acest lucru arată proiecte mai mari, nu neapărat mai multe locuințe disponibile rapid.
Numărul locuințelor finalizate în trimestrul al patrulea din 2025 a fost de 2.204, cu 22,15% mai puține decât în 2024 și cu 19,77% sub nivelul din trimestrul al treilea din 2025. Astfel, începutul anului 2026 găsește piața cu o ofertă insuficientă pentru a relaxa rapid prețurile.
Tranzacțiile cu terenuri intravilane (4.559) și ipotecile pe terenuri (2.577) au crescut față de aprilie 2025, semn că există interes pentru proiecte noi, dar efectele se vor vedea mai târziu.
Ce urmează pentru cei care vor să cumpere sau să vândă
Pentru cei care caută o locuință pentru uz propriu, lunile mai și iunie 2026 pot aduce oportunități pentru achiziții bine gândite. Rata IRCC se relaxează ușor, dar accesibilitatea este mai slabă decât la începutul anului 2025, iar oferta de locuințe rămâne redusă.
O achiziție are sens dacă proprietatea este bine poziționată, costul total poate fi susținut, iar negocierea recuperează din scumpirile recente. Pentru bugete mai mici, apartamentele vechi oferă opțiuni mai echilibrate decât cele noi.
Vânzătorii au încă o perioadă favorabilă în următoarele două luni, dar doar pentru prețuri ajustate la realitatea pieței. Scăderea numărului de ipoteci arată că nu orice locuință se va vinde rapid. Cei care își calibrează prețul realist pot obține lichiditate, în timp ce cei care mizează doar pe creșterea prețurilor riscă să aștepte mai mult și să accepte concesii suplimentare.
Pentru investitori, perioada actuală nu este potrivită pentru achiziții bazate doar pe creșterea generală a pieței. Ritmul rapid de scumpire la apartamentele noi și accesibilitatea tot mai redusă scad marja de eroare, iar oferta viitoare nu promite ieftiniri rapide. Cele mai bune oportunități sunt pentru proprietăți sub media zonei, în locații cu potențial de închiriere sau revânzare.
În perioada următoare, disciplina și selecția atentă vor face diferența într-o piață în care optimismul simplu nu mai este suficient.