Analiza arată o piață aflată într-o perioadă de schimbare: prețurile urcă vizibil, dar vânzările și creditele ipotecare scad, ceea ce indică probleme de accesibilitate și lichiditate.
La prima vedere, creșterea prețurilor din aprilie 2026 ar putea părea un semn de stabilitate pe piața imobiliară. Totuși, dacă ne uităm atent la date, imaginea se schimbă: numărul tranzacțiilor scade, iar creditele ipotecare se reduc semnificativ. Această combinație ridică semne de întrebare despre cât de sustenabilă este această creștere a prețurilor.
Prețurile urcă, dar ceva se schimbă în comportamentul cumpărătorilor
În aprilie 2026, prețul mediu de listare pentru apartamente a ajuns la 2025 euro pe metru pătrat, în creștere cu 11,88% față de aceeași lună din 2025 și cu 0,8% peste nivelul din martie. Privind strict cifrele, avansul pare să indice o piață solidă.
Totuși, numărul de tranzacții a scăzut la 11.461 de unități, ceea ce înseamnă cu 8,03% mai puțin decât în aprilie 2025 și cu 12,4% sub nivelul din martie, potrivit datelor ANCPI. Scăderea volumului de vânzări, în paralel cu creșterea prețurilor, arată că piața nu mai poate absorbi ușor oferta existentă.
Accesibilitatea a devenit o problemă tot mai mare: în ianuarie 2026, salariul mediu net era de 1050,03 euro, cu doar 0,74% mai mare decât în ianuarie 2025. Pentru a cumpăra un metru pătrat de apartament, erau necesare 1,88 salarii medii nete, față de 1,67 în ianuarie 2025 și 1,75 în decembrie 2025. Acest ritm arată că prețurile cresc mult mai repede decât veniturile.
A apărut astfel o diferență clară între așteptările vânzătorilor și posibilitățile reale ale cumpărătorilor. Vânzătorii mențin prețuri ridicate, dar cumpărătorii nu mai confirmă aceste valori prin tranzacții, iar piața începe să penalizeze acest dezechilibru.
Lichiditatea scade și piața se mișcă greu
Scăderea numărului de tranzacții nu pare să fie doar o pauză temporară, ci un semnal clar că lichiditatea dispare treptat. Când volumele scad, iar prețurile continuă să urce, piața devine rigidă și riscantă.
O piață rigidă e mai expusă la corecții de preț, discounturi și perioade lungi de vânzare. Timpul pentru vânzarea unei proprietăți poate crește, iar presiunea pe vânzători se accentuează.
Pentru cumpărători, nu înseamnă neapărat că vor apărea ieftiniri rapide, dar poziția de negociere se schimbă. Proprietățile cu prețuri nerealiste sau cu minusuri evidente pot fi negociate mai ușor.
Proprietarii care nu țin cont de realitatea pieței și listează la prețuri mari riscă să nu vândă, mai ales dacă locuința are dezavantaje sau costuri greu de susținut cu un credit. Pentru investitori, lichiditatea în scădere e un semnal de atenție: ieșirea din investiție devine mai grea, chiar dacă prețurile de listare rămân sus.
Creditele ipotecare nu mai susțin piața ca înainte
Scăderea creditelor ipotecare e mai accentuată decât cea a tranzacțiilor. În aprilie 2026, s-au înregistrat doar 6.613 operațiuni ipotecare pentru locuințe, cu 10,78% mai puține față de aprilie 2025 și cu 11,78% sub nivelul din martie.
Această scădere arată cât de mult a scăzut cererea susținută de finanțare bancară. Creditarea a susținut segmentele cu cele mai rapide creșteri de preț, dar contextul actual nu aduce relaxări semnificative. IRCC a scăzut de la 6,06% în trimestrul 4 din 2025 la 5,68% în trimestrul 1 din 2026 și la 5,58% în trimestrul 2, cu o estimare de 5,56% pentru trimestrul 3, însă costul creditării rămâne ridicat pentru o piață unde accesibilitatea scade.
Inflația a rămas ridicată, la 9,31% în februarie 2026. Așadar, scăderea ușoară a dobânzilor nu compensează presiunea pe bugetele familiilor. Fără venituri mai mari sau avansuri consistente, cererea finanțată nu mai poate susține creșterea prețurilor.
Terenurile transmit un alt semnal investitorilor
Pe segmentul terenurilor intravilane, situația arată diferit. În aprilie 2026 s-au înregistrat 24.674 de tranzacții, cu 5,45% mai puține față de aprilie 2025 și cu 7,89% mai puține decât în martie. Această scădere e mai mică decât pe segmentul rezidențial.
Asta arată că piața nu se retrage la fel peste tot, ci investitorii devin mai atenți la alegerea plasamentelor. Capitalul nu dispare, ci se mută spre zone sau tipuri de investiții considerate mai sigure sau cu costuri diferite la intrare.
Un element interesant e creșterea operațiunilor ipotecare pentru terenuri, care au ajuns la 13.373, cu 6,98% peste aprilie 2025, deși au scăzut cu 9,64% față de martie. Acest contrast arată că finanțarea nu se retrage uniform din imobiliare, ci afectează mai mult segmentul rezidențial decât terenurile.
Dezvoltatorii și investitorii primesc un semnal clar: piața permite în continuare investiții selective, dar nu mai garantează vânzări rapide sau marje ridicate pentru produsele finale.
Lunile următoare pot aduce schimbări de ritm
Datele din aprilie 2026 nu arată o piață în plină creștere, ci una unde prețurile rămân sus pentru că scăderea tranzacțiilor a venit înainte ca vânzătorii să-și ajusteze așteptările.
Oferta nouă nu explică pe deplin creșterea prețurilor. În martie 2026, autorizațiile de construire pentru locuințe au crescut cu doar 0,55% față de martie 2025, iar suprafața utilă autorizată cu doar 0,2%. Finalizările din trimestrul 4 din 2025 au fost cu 0,74% peste 2024. Aceste creșteri modeste nu justifică singure scumpirea accentuată.
Pentru cumpărători, perioada poate fi potrivită doar dacă găsesc o proprietate bine poziționată, ușor de vândut și pot negocia pornind de la cererea mai slabă. Pentru vânzători, riscul principal e supraevaluarea: prețurile prea mari pot duce la blocaj. Pentru investitori, protejarea capitalului nu mai vine doar din expunerea pe rezidențial, ci și din disciplină la cumpărare, rezerve de lichiditate și strategii realiste de ieșire.
Aprilie 2026 a scos la iveală o piață fragilă, unde prețurile rezistă mai mult din cauza scăderii tranzacțiilor decât a unei cereri solide. Atenția la semnalele pieței va fi esențială în perioada următoare.