Prețurile medii de listare au crescut cu 11,88% într-un an, însă numărul ipotecilor a scăzut cu 9,33%, iar tranzacțiile au stagnat la +0,15%. Datele arată o piață tensionată, fără semne clare de creștere sănătoasă.
Piața imobiliară din mai 2026 se confruntă cu un contrast clar între prețurile tot mai mari cerute de proprietari și dezvoltatori și scăderea finanțării disponibile pentru cumpărători. Deși cererile vânzătorilor sunt ridicate, piața nu confirmă aceste pretenții nici prin volum, nici prin dinamica creditării. Acest context nu arată o creștere solidă, ci mai degrabă o rezistență la ajustare.
Prețurile urcă, dar piața nu ține pasul
În aprilie 2026, prețul mediu de listare pentru apartamente a ajuns la 2025 euro pe metru pătrat, o creștere de 11,88% față de aprilie 2025 și cu 0,8% peste nivelul din martie 2026, potrivit Indicelui Imobiliare. Această evoluție arată că vânzătorii nu renunță la așteptările mari, chiar dacă restul pieței nu le susține.
Un preț de listare mai mare nu este automat un semn de forță a pieței, ci mai degrabă exprimă dorința vânzătorilor de a obține mai mult. Confirmarea reală a valorii vine din volumul tranzacțiilor și din accesul la finanțare, iar aici datele sunt rezervate.
Creșterea prețurilor nu înseamnă mereu o piață solidă. Atunci când prețurile se desprind de ritmul tranzacțiilor și de cel al creditării, piața devine fragilă. Scumpirile se fac greu, prin negocieri, și depind tot mai mult de cumpărătorii cu bani proprii.
Volumul tranzacțiilor rămâne pe loc
În mai 2026 s-au înregistrat 12.379 tranzacții cu unități individuale, o creștere de doar 0,15% față de mai 2025. Chiar dacă față de aprilie 2026 există un avans de 8,01%, potrivit ANCPI, această creștere reflectă mai degrabă o revenire sezonieră decât o cerere solidă.
Nu orice creștere a numărului de tranzacții validează nivelurile de preț. Într-o piață sănătoasă, ar trebui să vedem o creștere clară și constantă a volumului, nu stagnare sau variații mici de la o lună la alta. Faptul că numărul de tranzacții abia s-a schimbat într-un an arată că piața reacționează prudent, iar cumpărătorii aleg doar proprietățile considerate accesibile.
Lichiditatea există, dar nu este suficientă pentru o creștere rapidă. Este gestionată cu atenție și nu alimentează optimismul nejustificat.
Ipotecile schimbă regulile jocului
În mai 2026, au fost 6.724 operațiuni ipotecare pentru locuințe individuale, cu 9,33% mai puține decât în aceeași lună din 2025 și cu o creștere modestă de 1,68% față de aprilie 2026, potrivit ANCPI. Acest indicator, care include și refinanțările, arată o scădere clară a finanțării disponibile.
Acest recul arată că piața se orientează spre cumpărători cu bani proprii sau cu avansuri mari, ceea ce limitează accesul celor care depind de credite. Chiar dacă IRCC a scăzut la 5,58% în trimestrul 2 din 2026 și va ajunge la 5,56% în trimestrul 3, diferența este prea mică pentru a schimba semnificativ condițiile de creditare. În același timp, inflația de 9,87% din martie 2026 continuă să reducă puterea de cumpărare.
În acest context, prudența contează mai mult decât entuziasmul, iar accesul la finanțare rămâne o provocare pentru mulți cumpărători.
Accesibilitatea locuințelor dă semne de schimbare
În martie 2026, salariul mediu net a fost de 1.122,88 euro, cu 1,4% mai mare față de martie 2025 și cu 6,2% peste februarie 2026, potrivit INS. Pentru a cumpăra un metru pătrat de apartament, au fost necesare 1,79 salarii medii nete, față de 1,61 în martie 2025 și 1,89 în februarie 2026, conform Minside.
Pe termen scurt, se vede o ușoară îmbunătățire a accesibilității, dar față de anul trecut, locuințele s-au îndepărtat de puterea de cumpărare a oamenilor. Acest indicator este asemănător pentru apartamentele noi și vechi, semn că presiunea este generalizată.
Speranța că problemele de accesibilitate se vor rezolva doar prin mici ajustări de dobândă nu are un fundament solid. Atâta timp cât prețurile cresc mai repede decât salariile, orice relaxare punctuală rămâne superficială.
Oferta viitoare aduce alte provocări
Pe partea de ofertă, în aprilie 2026 s-au emis 2.831 autorizații de construire pentru clădiri rezidențiale, cu 9,84% mai puține față de aprilie 2025 și cu 9,03% sub nivelul din martie 2026, potrivit INS.
Totuși, suprafața utilă desfășurată autorizată a crescut la 854.061 metri pătrați, cu 29,45% peste aprilie 2025 și cu 19,71% peste martie 2026. Asta arată că proiectele aprobate sunt mai mari, ceea ce duce la o concentrare a ofertei în mâinile dezvoltatorilor cu resurse solide.
Terenurile și livrările vin cu alte semnale
Tranzacțiile cu terenuri intravilane au scăzut cu 3,65% în mai 2026 față de aceeași perioadă din 2025, iar operațiunile ipotecare pentru terenuri au înregistrat o scădere de 8,82% față de anul trecut și de 9,42% față de aprilie 2026, potrivit ANCPI. Numărul de locuințe finalizate în trimestrul 4 din 2025 a fost de 18.740, cu doar 0,74% peste nivelul din 2024. Nu există premise pentru o creștere rapidă a ofertei care să pună presiune pe prețuri la nivel național.
Piața îi răsplătește pe cei disciplinați
Pentru cumpărători, perioada actuală nu aduce prețuri mici, dar poate oferi avantaje celor cu lichiditate, avans mare și răbdare la negociere. Spațiul de negociere apare acolo unde proprietatea este bine poziționată, actele sunt clare, iar vânzătorul are așteptări realiste.
Pentru vânzători, dacă proprietatea nu are o locație bună, un preț corect și o prezentare bună, timpul de vânzare crește. Investitorii trebuie să fie mai disciplinați ca niciodată: randamentele viitoare depind de selecția atentă, nu de optimismul fără acoperire. Într-o piață cu prețuri în creștere, tranzacții stagnante și ipoteci în scădere, doar deciziile bazate pe date solide contează.
În concluzie, piața imobiliară din mai 2026 trece printr-o perioadă de tranziție, unde disciplina financiară și evaluarea realistă sunt mai importante decât entuziasmul. Cei care reușesc sunt cei care își adaptează așteptările și strategiile la noile realități economice și de piață.