Vânzările de locuințe au crescut cu peste 40% în luna mai față de anul trecut, însă numărul creditelor ipotecare a rămas aproape neschimbat. Prețurile, în special la apartamentele noi, continuă să urce semnificativ.
Piața imobiliară din județul Timiș trece printr-o perioadă în care cifrele par să meargă în direcții diferite. Numărul de tranzacții a crescut puternic în luna mai, dar creditarea ipotecară a rămas la același nivel. Această diferență ridică semne de întrebare privind sustenabilitatea pieței în lunile următoare.
Tranzacțiile cresc, dar finanțarea nu ține pasul
În mai 2026, în Timiș s-au înregistrat 1.134 de tranzacții cu locuințe, cu 40,69% mai multe față de mai 2025 și cu 50,6% peste luna aprilie.
La nivel național, situația nu s-a schimbat aproape deloc: s-au raportat 12.379 de tranzacții, o creștere de doar 0,15% față de aceeași lună a anului trecut. Atunci când un județ are o evoluție mult peste media țării, există riscul ca acest avans să nu se mențină pe termen lung.
Creditele ipotecare rămân elementul central în această ecuație. În Timiș, în luna mai, au fost acordate 609 credite ipotecare pentru locuințe, aproape la același nivel cu cel din 2025 (+0,66%), chiar dacă față de aprilie s-a observat o creștere de 17,34%.
Pe plan național, lucrurile sunt și mai clare: 6.724 de credite ipotecare, cu 9,33% mai puține decât în mai 2025 și doar cu 1,68% peste aprilie. Aceste date arată că tot mai mulți cumpărători folosesc fonduri proprii sau alte soluții, nu credite clasice.
Contextul monetar rămâne restrictiv. IRCC a coborât ușor la 5,58% în trimestrul al doilea și este estimat la 5,56% în trimestrul al treilea, dar această scădere nu schimbă semnificativ accesul la creditare într-un context cu inflație ridicată, de aproape 10% în martie. Costul finanțării rămâne mare, iar criteriile de acordare a creditelor sunt stricte.
Prețurile urcă în continuare și nu dau semne de oprire
Chiar dacă accesul la finanțare rămâne dificil, prețurile apartamentelor continuă să crească. În aprilie, prețul mediu de listare pentru apartamentele din Timișoara a ajuns la 1.939 de euro pe metru pătrat, cu 10,8% mai mult decât în aprilie 2025 și cu 0,88% peste martie.
Segmentul locuințelor noi se remarcă prin scumpiri și mai mari. Prețul mediu a ajuns la 2.245 de euro pe metru pătrat, cu 14,37% peste anul trecut și cu 2,56% peste luna martie.
Exact segmentul cu cea mai mare barieră de acces, cel al locuințelor noi, înregistrează cele mai mari creșteri de preț. Pentru cumpărători, acest lucru înseamnă riscul de a plăti o primă mare într-o perioadă cu acces limitat la finanțare.
Pentru vânzători, piața încă acceptă prețuri ridicate, dar cu mai multă atenție. Pentru investitori, diferența de ritm între locuințele vechi și cele noi arată că randamentele pot fi afectate dacă achizițiile nu sunt făcute cu discount și fără o marjă de siguranță.
Veniturile cresc, dar accesul la locuințe rămâne dificil
Creșterea salariilor a adus o ușoară îmbunătățire a accesibilității. În martie, salariul mediu net în județ a ajuns la 1.284,55 euro, cu 2,45% peste martie 2025 și cu 9,25% peste februarie.
În Timișoara, pentru un metru pătrat de apartament erau necesare 1,5 salarii medii nete în martie, față de 1,62 în februarie. Totuși, acest raport este peste cel din martie 2025, când era 1,39.
La apartamentele noi, situația e și mai dificilă: sunt necesare 1,7 salarii pe metru pătrat, față de 1,82 în februarie și 1,56 cu un an înainte. Accesibilitatea s-a îmbunătățit doar pe termen scurt, datorită creșterii veniturilor, nu pentru că au scăzut prețurile.
Dacă salariile nu vor mai crește în același ritm, iar prețurile rămân sus, accesibilitatea se poate înrăutăți rapid. Fereastra creată de creșterea veniturilor pare să fie temporară.
Oferta limitată ține piața sub presiune
Pe partea de ofertă, datele nu arată o relaxare rapidă. În aprilie, au fost emise 175 de autorizații de construire pentru clădiri rezidențiale în Timiș, cu 22,57% mai puține decât în aprilie 2025, deși numărul a crescut cu 9,38% față de martie.
Suprafața autorizată a crescut mult (+49,89% față de martie, +4,19% față de anul trecut), ceea ce indică proiecte mai mari, nu o revenire a numărului de construcții. O ofertă mai mică pe termen scurt pune presiune suplimentară pe prețuri.
Livrările din trimestrul patru al anului 2025 confirmă această tendință: 1.389 de locuințe finalizate, cu 7,4% mai puține decât în 2024 și cu 3,88% sub trimestrul al treilea. Dezvoltatorii ajustează ritmul, dar oferta nouă nu va apărea suficient de repede pentru a calma creșterile de preț.
Cum se pot schimba lucrurile în lunile următoare
În iunie și iulie, cel mai mare risc nu este o scădere bruscă a pieței, ci menținerea unor prețuri ridicate, chiar dacă cererea finanțată nu le susține complet. Pot apărea blocaje locale și diferențe între prețul cerut și cel acceptat, iar tranzacțiile se vor face mai ales acolo unde locuința are o calitate clară și evaluarea este realistă.
Pentru cei care cumpără pentru uz propriu, negocierea atentă și evitarea deciziilor rapide sunt esențiale. Volumul mare de tranzacții arată oportunități, însă diferența dintre tranzacții și credite arată că nu orice preț va rezista, mai ales la apartamentele noi.
Vânzătorii ar trebui să acționeze rapid dacă proprietatea este corect evaluată. Încercarea de a testa piața cu prețuri prea mari poate duce la pierderea ferestrei actuale de lichiditate, pentru că piața nu mai acceptă supraevaluări.
Investitorii trebuie să fie foarte selectivi. E recomandat să urmărească doar activele cu discount real, în zone cu lichiditate bună și cu un plan clar de exit. Prețurile sunt ridicate, accesibilitatea fragilă, iar oferta nouă întârzie. În acest context, protejarea marjei de profit devine prioritară față de expunerea simplă pe piață.
În perioada următoare, protejarea capitalului va conta mai mult decât impulsul de a intra rapid în piață. Disciplina financiară și evaluarea realistă a riscurilor vor face diferența pentru toți cei implicați.