Cumpărătorii unui apartament în construcție pot plăti pentru rezervare cel mult 5% din preț, însă protejarea banilor presupune și verificarea terenului, a actelor imobilului și a condițiilor din antecontract. Termenele de predare, penalitățile și regulile de restituire a avansului trebuie controlate înaintea plății: îndeplinirea formalităților legale nu garantează finalizarea proiectului la termen.
„Ar trebui poate s ă se stabilească și niște contracte standardizate, care să elimine din clauzele abuzive. În prezent, fiecare dezvoltator î și redactează propriile condiții, iar cumpărătorul, de multe ori, nu le în țelege complet”, a declarat Antoanela Comșa, Deputy CEO al unei companii de dezvoltare imobiliară, pentru DigiEconomic.
Legea nr. 207/2025, cunoscută drept „Legea Nordis”, se aplică dezvoltatorilor care construiesc locuințe individuale sau condominii, adică imobile cu unități individuale și părți comune, pentru vânzare. Principalele dispoziții au intrat în vigoare la 11 decembrie 2025, iar completările privind cadastrul au avut termenul de aplicare la 8 martie 2026.
Verificarea începe cu terenul și continuă cu obligațiile din contract
Înaintea oricărei plăți în avans, trebuie confruntate documentele proprietății cu descrierea locuinței și cu obligațiile asumate de dezvoltator. Controlul privește atât dreptul de a construi și de a vinde, cât și condițiile în care cumpărătorul primește apartamentul sau își recuperează banii.
Lista de verificare din ghidul Biroului Notarial Diaconescu cuprinde:
- Dreptul pe care dezvoltatorul îl are asupra terenului proiectului.
- Autorizația care permite construirea imobilului.
- Ipotecile, interdicțiile și alte sarcini înscrise în cartea funciară.
- Data până la care trebuie terminate lucrările și termenul distinct pentru predarea locuinței.
- Situațiile în care avansul trebuie returnat cumpărătorului.
- Penalitățile pe care dezvoltatorul le datorează dacă întârzie.
- Suprafața apartamentului, poziționarea acestuia și dotările incluse.
- Regimul locului de parcare și al boxei.
- Prețul final, inclusiv regimul taxei pe valoarea adăugată (TVA).
- Condițiile asumate pentru racordarea la utilități.
Este recomandabil ca proiectul antecontractului și actele imobilului să fie trimise notarului înaintea zilei programate pentru semnare. Un termen formulat vag, o clauză dezechilibrată sau lipsa unor penalități clare pentru întârziere pot crea probleme chiar dacă documentul respectă forma cerută de lege.
Rezervarea are un termen, iar restituirea depinde de culpa dezvoltatorului
Convenția prin care este rezervată locuința poate acoperi maximum 60 de zile. Depășirea plafonului procentual pentru această etapă atrage nulitatea absolută a convenției, adică nevalabilitatea sa juridică. Banii achitați pentru rezervare sunt deduși ulterior din prețul vânzării.
Dacă intervalul expiră fără semnarea promisiunii sau a contractului de vânzare, iar responsabilitatea aparține exclusiv dezvoltatorului, acesta trebuie să returneze întreaga sumă în cel mult 30 de zile. Condiția culpei exclusive contează: obligația descrisă de lege este legată de motivul pentru care tranzacția nu a continuat.
La adoptarea legii, Comșa ridica problema aplicării obligației de rambursare: „Un maxim de 5% la rezervare, cu condi ția să se încheie o promisiune de vânzare-cump ărare în termen de 60 zile, este corect în teorie. Îns ă ce se întâmpl ă dacă dezvoltatorul nu rambursează suma? Nu există o sancțiune clară”, a precizat ea.
Antecontractul se autentifică după identificarea juridică a apartamentului
Promisiunea pentru o locuință viitoare trebuie autentificată de notar. Pentru un apartament dintr-un condominiu aflat în proiect, semnarea presupune următoarele operațiuni:
- Înscrierea autorizației de construire în cartea funciară.
- Preapartamentarea clădirii, prin care sunt identificate juridic unitățile viitoare.
- Deschiderea cărții funciare aferente apartamentului care urmează să fie construit.
- Obținerea extrasului de carte funciară necesar autentificării.
Notarul solicită notarea antecontractului în cartea funciară chiar în ziua semnării sau, cel mai târziu, în prima zi lucrătoare care urmează. Astfel, promisiunea față de cumpărător devine publică, iar protecția juridică este mai mare decât în cazul unui înscris semnat doar de cumpărător și dezvoltator.
Preapartamentarea se bazează pe un act autentic și pe documentația cadastrală recepționată de oficiul teritorial. Sunt deschise atât cartea funciară a construcției viitoare, cât și cele ale unităților prevăzute în autorizație, cu mențiunea că sunt bunuri viitoare.
Dacă numărul unităților autorizate se modifică, actualizarea cărților funciare necesită un nou act autentic și o nouă documentație cadastrală preliminară, în baza actului administrativ corespunzător. Acordul cumpărătorului nu este necesar, cu excepția modificării suprafeței totale sau a amplasamentului apartamentului promis.
Aceeași excepție protejează unitatea cumpărătorului atunci când dezvoltatorul face demersuri administrative, juridice sau cadastrale pentru terminarea proiectului. Notarea promisiunii nu blochează aceste operațiuni.
După recepția lucrărilor și obținerea certificatului care atestă edificarea construcției, se realizează apartamentarea. Cărțile funciare deschise pentru bunurile viitoare sunt atunci actualizate potrivit documentației construcției finalizate.
Potrivit AvocatNet, până la aplicarea completă a prevederilor cadastrale, autorizația trebuia notată separat pentru fiecare unitate viitoare, iar notarii aveau deja obligația înscrierii promisiunilor. Perioada de tranziție a fost prevăzută pentru adaptarea aplicației integrate de cadastru și publicitate imobiliară.
Avansul intră într-un cont dedicat proiectului
Sumele încasate prin antecontract trebuie păstrate într-un cont distinct, deschis pe numele dezvoltatorului pentru proiectul respectiv. Folosirea lor este permisă exclusiv pentru acea dezvoltare, cu aprobarea persoanei responsabile sau a dirigintelui de șantier.
În interpretarea Birou Notarial Diaconescu, procentele de 25% din preț pentru structura de rezistență și de 20% pentru instalații reglementează utilizarea sumelor încasate. Ele nu stabilesc, prin ele însele, un plafon general al avansului negociat în antecontract. Cheltuirea pentru instalații intervine după finalizarea structurii.
Comșa explica, în noiembrie 2025, că terminarea structurii se constată prin recepție parțială. În privința instalațiilor, considera necesară precizarea lucrărilor incluse: prizele, întrerupătoarele și obiectele sanitare pot duce acest moment aproape de finalizarea întregului proiect. Ea propunea ca reper alternativ terminarea fațadei și a compartimentărilor interioare.
În privința sancțiunii pentru schimbarea destinației banilor, reprezentanta dezvoltatorului avertiza: „Utilizarea sumelor achitate de cump ărători în alte scopuri se sanc ționează cu o amendă de 1% din cifra de afaceri din anul anterior. Dar, în realitate, majoritatea proiectelor sunt dezvoltate pe entit ăți noi, care nu au înc ă cifră de afaceri — deci nu exist ă, practic, nicio sancțiune”, a arătat Comșa.
Comșa atrăgea atenția și asupra unui posibil conflict de interese: plățile sunt aprobate de managerul de proiect sau de dirigintele de șantier, deși amândoi sunt angajați ai dezvoltatorului. În opinia sa, acest mecanism nu prevede sancțiuni pentru ei și nici nu îi obligă să cunoască toate contractele financiare ale proiectului.
Ca alternativă, propunea o declarație notarială pe propria răspundere a dezvoltatorului și a administratorului societății. În opinia sa, încălcarea unei asemenea declarații ar putea atrage răspundere penală pentru fals în declarații, în locul unei sancțiuni exclusiv administrative.
Finanțarea proiectului poate influența prețul apartamentului
În discuțiile din noiembrie 2025 despre avansuri mai mari condiționate de asigurarea finalizării, Cristian Istrătescu, cofondatorul unei companii de investiții din București, descria verificările pe care le-ar face asigurătorul: posesia terenului, existența finanțării bancare și capitalul propriu suficient pentru începerea construcției. Acestea erau controale ale asigurătorului asupra capacității dezvoltatorului de a duce proiectul la capăt.
Istrătescu spunea atunci că produsele standardizate de acest tip nu erau disponibile pe piața românească, deși unii dezvoltatori obținuseră polițe personalizate pentru protejarea vânzărilor. Considera că asigurarea ar putea reduce falimentele, dar ar aduce și costuri suplimentare.
Estimarea sa era că 80-90% dintre dezvoltatori nu ar fi fost asigurabili în acel moment. El anticipa mai puține construcții noi, scumpiri determinate de reducerea ofertei și pierderi de sute de milioane de euro din TVA pentru buget. Acestea erau scenarii formulate la adoptarea legii, nu rezultate măsurate ulterior.
În opinia lui, reglementarea ar fi trebuit precedată de soluții de finanțare, inclusiv garanții de stat de 50%, alături de sprijin bancar pentru dezvoltatori.
Pentru finanțarea alternativă, Istrătescu indica un cost de 15-20% anual, comparativ cu împrumuturile bancare mult sub 10%. Anticipa o creștere a activității companiilor care cofinanțează dezvoltatori și transferarea costurilor mai ridicate în prețul locuințelor.
Ca termen de comparație pentru dobânzile bancare, el oferea experiența propriilor proiecte: „Noi am obținut pe unele dintre proiectele noastre și 6-7% la euro pentru dezvoltători, așa că diferența o să se regăsească din nou în costul de producție al apartamentelor”, a explicat Istrătescu.
Protecția la insolvență trebuie separată de formalitățile vânzării
Inițiativa legislativă a urmat dezvăluirilor privind „Schema Nordis” și dezbaterilor începute în 2024. În octombrie acelui an, premierul Marcel Ciolacu anunțase limitarea avansurilor. După reluări și amendamente, Parlamentul a adoptat legea în unanimitate în noiembrie 2025.
Comșa considera necesară protejarea cumpărătorilor, observând că mulți evită consultarea unui avocat din cauza costurilor, dar cerea reguli aplicabile în practică. Două protecții discutate în proiect nu au ajuns în forma finală: reducerea cu 25% a onorariului notarial pentru cumpărătorul însoțit de avocat și acordarea statutului de creditor privilegiat statului și cumpărătorului în insolvența dezvoltatorului. Acest din urmă statut le-ar fi oferit prioritate și șanse mai mari la recuperarea banilor.
