Analizele recente arată o perioadă de răcire și normalizare după ani de creșteri rapide, cu prețuri încă în ușoară creștere și tranzacții în scădere, în timp ce accesul la proprietate devine tot mai dificil.
Piața imobiliară din România trece printr-o schimbare de ritm după o perioadă lungă de scumpiri constante. Mulți se întreabă ce urmează pentru cei care vor să cumpere, să vândă sau să investească. O analiză recentă, bazată pe date publice și inteligență artificială, arată că piața este într-o tranziție, dar nu spre o scădere bruscă a prețurilor.
Semnele care anunță schimbarea din piață
Platforma minside.ro, specializată în analize imobiliare, arată că piața se răcește și se așază după anii cu scumpiri rapide. Nu există semne de scădere bruscă a prețurilor.
Cumpărătorii sunt mai precauți, iar ritmul de acordare a creditelor încetinește vizibil. Numărul tranzacțiilor rezidențiale este așteptat să scadă în următorul an. Totuși, prețurile continuă să crească moderat, cu 4% până la 6% pe an la nivel național.
Accesul la locuințe s-a înrăutățit, cu 11,8% într-un singur an. Acum, pentru a cumpăra un metru pătrat, sunt necesare 1,89 salarii medii, potrivit calculelor minside.ro.
“Datele analizate indică faptul că piața rezidențială va rămâne sub presiune în următoarele 12 luni, într-un scenariu de scădere moderată a tranzacțiilor, de aproximativ 3% până la 7%, nu de revenire puternică. Vedem o cerere mai prudentă, accesibilitate tot mai redusă pentru cumpărători și un context de finanțare care rămâne încă restrictiv. În același timp însă, oferta limitată și costurile ridicate continuă să susțină prețurile în multe segmente ale pieței, motiv pentru care estimăm în continuare o creștere moderată a prețurilor, de aproximativ 4%-6% la nivel național în următoarele 12 luni. Practic, inflația ridicată și dobânzile mari afectează mai ales volumul tranzacțiilor și capacitatea de cumpărare, nu neapărat prețurile de listare.”, a declarat Cristian Buță.
Prețul mediu pe metru pătrat la nivel național este estimat să depășească 2.100-2.145 euro. În București, prețurile nu scad, ci mai degrabă stagnează. Chiar dacă tranzacțiile sunt mai puține, lipsa unei oferte mari ține prețurile sus.
Orașele mari și cifrele care schimbă calculele
Analiza oferă detalii și pentru principalele orașe din țară. Tendința generală este de încetinire a ritmului de creștere, fără ca prețurile să scadă.
- București Se așteaptă stagnare în următoarele 6-12 luni, cu o probabilitate de 45%. Sunt șanse de creștere de 30% și posibilitate de corecție moderată de 25%. Prețul mediu de listare în aprilie 2026 era de 2.279 euro/mp, iar estimările pentru următoarele luni sunt între 2.370 și 2.416 euro/mp. Creditarea nu mai susține ritmul de creștere, iar oferta rămâne sub presiune.
- Cluj-Napoca Piața rămâne stabilă, deși ritmul de creștere încetinește. Se estimează o creștere între 3% și 6%. Prețul mediu de listare în aprilie 2026 era de 3.316 euro/mp (+7% față de anul anterior), iar cel estimat pentru lunile următoare este între 3.415 și 3.515 euro/mp.
- Timișoara Piața se menține solidă, dar avansul prețurilor se temperează. Creșterea estimată este de 4% până la 7%. Prețul mediu de listare era de 1.939 euro/mp în aprilie 2026 (+11%), iar cel estimat este între 2.017 și 2.075 euro/mp.
- Brașov, Iași, Constanța, Sibiu Aceste orașe sunt estimate să aibă creșteri de 4%-6% în următoarele luni. Brașovul are un preț mediu de listare de 2.294 euro/mp în aprilie 2026 (+9,65% față de 2025), iar cel estimat este între 2.386 și 2.432 euro/mp. Iașiul are un preț mediu de 1.976 euro/mp (+9,6%), Sibiu de 2.000 euro/mp (+9,19%), iar Constanța de 1.997 euro/mp (+9,19%).
Investițiile care contează acum
În acest context, tipul și zona investiției devin esențiale. Analiza minside.ro arată că investitorii își schimbă preferințele.
Acum, cele mai sigure investiții nu mai sunt locuințele premium, ci apartamentele care se pot închiria și vinde ușor. În special, apartamentele cu 2 camere, în zone bine conectate, aproape de transport, birouri sau universități, oferă cel mai bun echilibru între cererea la închiriere, prețul de achiziție și ușurința la revânzare.
Chiar dacă garsonierele pot aduce un randament mai mare la prima vedere, apartamentele cu 2 camere sunt preferate pe termen mediu și lung, pentru că se vând și se închiriază mai ușor.
Orașele cu cele mai bune perspective pentru următoarele 6-12 luni sunt Brașov, Timișoara, Iași, Sibiu și Oradea. Brașovul pare să aibă cel mai mare potențial de creștere, urmat de Timișoara și Iași, iar Sibiu și Oradea au perspective solide, dar echilibrate.
Ce se ascunde în spatele cifrelor din București și Ilfov
Analiza pieței din București-Ilfov arată tensiuni și riscuri pentru perioada următoare. Cererea pentru locuințe s-a temperat, dar rămâne peste oferta nouă. Tranzacțiile cu unități individuale au scăzut cu 8,8% în ultimul an, ajungând la aproximativ 53.300, iar locuințele finalizate au scăzut cu 6,1%, la circa 32.700 de unități.
Diferenta dintre tranzacții și locuințe livrate (circa 17.300 de unități) arată că piața rămâne tensionată pe termen scurt. Numărul ipotecilor pentru unități individuale a crescut cu 4%, la aproximativ 4.000, semn că există încă cerere solvabilă.
Un semnal important vine de la oferta viitoare. În București-Ilfov, suprafața utilă autorizată pentru proiecte rezidențiale a crescut mult, ajungând la aproximativ 2,85 milioane mp, cu 54% peste anul anterior. Această creștere a autorizațiilor, într-un context cu tranzacții mai puține, arată un posibil risc de presiune pe ofertă în viitor.
Dobânzile ridicate, reflectate de creșterea IRCC, au avut un efect clar. De la 1,08% în ultimul trimestru din 2021, IRCC a ajuns la 5,98% în trimestrul al doilea din 2023, reducând semnificativ cererea de credite. Chiar dacă a scăzut la 5,58% în trimestrul al doilea din 2026, nivelul rămâne ridicat și limitează accesul la finanțare. Totuși, se vede o revenire moderată: în aprilie 2026, piața avea aproximativ 86.800 de ipoteci la 152.600 de tranzacții.
Pe segmentul proiectelor noi, piața pare să se stabilizeze după corecția din 2023. Numărul autorizațiilor pentru clădiri rezidențiale a scăzut de la 50.800 în 2022 la 34.600 la finalul lui 2023, revenind la 36.900 în martie 2026. Livrările de locuințe au crescut cu 11,5% în martie 2026 față de anul anterior, ajungând la circa 9,8 milioane mp. Aceste date arată o perioadă de normalizare și o cerere mai atentă.
“În același timp, indicatorul nostru de accesibilitate, calculat ca numărul de salarii medii necesare pentru achiziția unui metru pătrat, a ajuns la 1,89 la nivel național în februarie 2026, în creștere cu 11,8% față de anul anterior. Asta arată că, pentru populație, achiziția unei locuințe a devenit mai dificilă. Mai relevant este că și după ajustarea cu inflația, prețurile au continuat să crească. Inflația a afectat cererea și accesibilitatea, însă nu a fost suficientă pentru a produce o corecție semnificativă a prețurilor reale, care au rămas ridicate pe fondul costurilor mari și al unei oferte încă relativ rigide.”, a precizat Cristian Buță.
Piața imobiliară din România trece printr-o ajustare, cu tranzacții mai puține și cumpărători mai prudenți. Prețurile rămân susținute de costurile mari și oferta limitată. Pentru investitori, succesul depinde tot mai mult de alegerea tipului și zonei potrivite, iar apartamentele cu 2 camere în zone bine conectate rămân opțiunea cea mai sigură. Evoluția viitoare va fi influențată de costurile de construcție, politica monetară și capacitatea pieței de a absorbi noile locuințe care urmează să fie livrate.