Capitala concentrează 90% din cererea națională pentru spații de birouri închiriate în primul semestru, în timp ce orașele regionale au avut evoluții diferite.
Piața birourilor din București a fost mult mai activă în primele șase luni ale anului, iar datele arată o revenire a tranzacțiilor mari. Companiile au închiriat în Capitală spații însumând 80.790 metri pătrați, cu 29% mai mult decât în aceeași perioadă a anului trecut.
Nu este o schimbare spectaculoasă la nivel de discurs, dar semnalul transmis este unul clar pentru mediul de afaceri. Atunci când firmele reînnoiesc contracte, se extind sau aleg spații aflate în dezvoltare, piața arată că există planuri pe termen mediu, nu doar decizii luate rapid, de la o lună la alta.
Un oraș care atrage aproape toată cererea
Bucureștiul rămâne principalul pol al pieței de birouri din România. În primul semestru, Capitala a generat 90% din totalul suprafețelor de birouri închiriate la nivel național, ceea ce arată o concentrare puternică a cererii în jurul celui mai mare oraș al țării.
Cluj-Napoca a avut o cotă de 7%, iar Timișoara, Iași, Craiova și Brașov s-au situat fiecare între 0,5% și 1%. Diferența dintre București și celelalte orașe rămâne foarte mare, iar acest decalaj merită analizat cu atenție de dezvoltatori și companiile care își planifică investițiile.
Pe scurt, piața transmite câteva semnale clare:
- Bucureștiul adună cea mai mare parte a cererii pentru birouri.
- Companiile mari par să ia decizii din timp.
- Preînchirierile în clădiri noi redevin relevante.
- Piața regională are un ritm diferit.
Aceste tendințe nu înseamnă o revenire generalizată, ci mai degrabă o reașezare. Companiile aleg cu mai multă atenție spațiile în care vor să funcționeze în următorii ani.
Mișcări care schimbă regulile jocului
Un aspect important în această perioadă este revenirea tranzacțiilor de renegociere. Practic, unele companii aleg să rămână în aceleași clădiri, dar renegociază condițiile contractuale, ceea ce poate fi mai eficient decât o mutare completă.
Nicolae Ciobanu, Managing Partner, Head of Advisory în cadrul Fortim Trusted Advisors, a explicat această tendință astfel: „Observăm o revenire a tranzacțiilor de renegociere și un interes mai ridicat pentru preînchirieri, ceea ce arată că marile companii își calibrează din timp necesarul de spații. În același timp, Bucureștiul își consolidează poziția dominantă, concentrând nouă din zece metri pătrați închiriați la nivel național, în timp ce piețele regionale evoluează diferențiat”.
Declarația merită privită pragmatic. Dacă firmele își calibrează din timp necesarul de spații, atunci vorbim despre o planificare mai disciplinată, nu doar despre o reacție rapidă la condițiile de piață. Într-un climat economic în care costurile, dobânzile și presiunea pe eficiență contează mult, o astfel de prudență este normală.
Tot aici intră și interesul pentru preînchirieri. Companiile care aleg spații în proiecte aflate încă în dezvoltare transmit că vor clădiri moderne, mai bine adaptate la nevoile lor, chiar dacă acest lucru presupune decizii luate cu mai mult timp înainte.
Tranzacții mari care schimbă dinamica
În prima jumătate a anului, cele mai mari tranzacții au venit de la companii din tehnologie, energie, industrie și construcții. Aceste sectoare rămân relevante pentru piața de birouri, pentru că au nevoie de spații eficiente, ușor accesibile și potrivite pentru echipe numeroase.
Tranzacțiile au inclus reînnoiri de contracte, extinderi, relocări și preînchirieri. Această combinație arată că piața nu merge într-o singură direcție. Unele firme rămân unde sunt, altele caută clădiri noi, iar altele își măresc suprafața ocupată.
În trimestrul al doilea, una dintre cele mai mari tranzacții a fost reînnoirea contractului Rohde & Schwarz Topex pentru 8.000 de metri pătrați în IRIDE Business Park. O altă tranzacție importantă a fost o renegociere de 7.100 de metri pătrați în Brașov Business Park.
În București, Veolia și Strabag au securizat spații încă din faza de dezvoltare. Veolia a ales 6.000 de metri pătrați în Green Court Phase D, iar Strabag 4.500 de metri pătrați în proiectul Queens. Acest lucru arată că spațiile moderne sunt în continuare căutate, mai ales când companiile vor clădiri care să susțină o activitate eficientă.
Un oraș regional care iese în evidență
În afara Bucureștiului, situația este mai nuanțată. Cluj-Napoca rămâne cea mai activă piață regională de birouri, cu 6.455 metri pătrați noi închiriați în primul semestru. Comparativ cu aceeași perioadă din 2023, când volumul a fost de 5.455 metri pătrați, orașul a crescut.
Această evoluție arată că există cerere nouă în Cluj-Napoca. Chiar dacă ponderea orașului este mult sub cea a Bucureștiului, dinamica locală pare mai solidă decât în celelalte centre regionale.
În schimb, Timișoara, Iași și Brașov au avut volume mai mici de tranzacții față de anul trecut. În total, cererea pentru spații noi de birouri în centrele regionale a fost de 9.584 metri pătrați, la jumătate față de primul semestru din 2023.
Un detaliu care susține regiunile
Dacă luăm în calcul și tranzacțiile de renegociere, volumul total al activității de închiriere din centrele regionale ajunge la 22.534 metri pătrați. Chiar și așa, nivelul este cu o treime mai mic decât în aceeași perioadă a anului trecut.
Cea mai mare reînnoire de contract din zona regională a fost în Brașov, unde un chiriaș a renegociat și a semnat pentru a rămâne în același spațiu, de 7.100 metri pătrați, în Brașov Business Park.
Un semnal de schimbare în piață
Datele din primul semestru arată o piață de birouri cu două viteze. Bucureștiul atrage cea mai mare parte a cererii și beneficiază de tranzacții mari, în timp ce centrele regionale au un ritm mai prudent, cu excepția Clujului, care continuă să atragă cerere nouă.
Această evoluție este mai degrabă un semn de ajustare decât de schimbare bruscă. Companiile sunt mai atente la costuri, la calitatea clădirilor și la momentul în care iau deciziile. Într-o piață unde fiecare metru pătrat contează, această disciplină va rămâne esențială.
În perioada următoare, interesul pentru clădiri moderne, renegocierile și preînchirierile vor influența ritmul pieței. Bucureștiul pornește cu un avantaj evident, însă evoluția regiunilor trebuie urmărită atent, pentru a vedea cât de mare este cererea reală pentru spații noi de birouri în afara Capitalei.